* * ABC新天地       方 案 估 算 报 告 xxxxxx市内分部                   2005-10-21 ABC新天地方案估算 第一部分  新方案造价估算 ABC新天地方案估算 xxxx工程咨询有限公司 第一章  项目概况 ABC新天地方案估算 xxxx工程咨询有限公司 项目简介        ABC新天地项目规划范围为：东至张自忠路，南靠承德道，西临规划中的合江路，北至赤峰道。      本地块内现有5座租界时期法式建筑，均为砖木结构，多为坡屋顶，但在等级上有所不同，四坡顶的A座等级最高，两坡顶的B、C、D座次之，平顶C座级别最低。本地块内还有若干简易居民用房，规划将其拆除。      按照方案规划，新建后的ABC新天地将以商业娱乐功能为主。总体风格将保持原建筑物的风格，保留沿赤峰道一侧的立面形式，建筑内部将进行不同程度合理的改造，方案中，ABC新天地共分为9个单体，分别为A#——I#，其中，A#、B#、C#、E#单体是在保持原建筑风貌的前提下翻建，其余单体为新规划设计建筑。 ABC新天地方案估算 xxxx工程咨询有限公司 ABC新天地方案估算 xxxx工程咨询有限公司 2374.8  　 2374.8  2 　 7 框架 新建 I# 570.5  570.5  1　 　 3 框架 新建 H# 2027.8  300　 1727.8  1 　1 4 框架 新建 G# 2833.5  　 2833.5  1 　 6 框架 新建 F# 1351.8  　 1351.8  　 　 2 框架 改建 E# 423.0  　 423.0  　 　 2 框架 新建 D# 1565.9  　 1565.9  　 　 3 框架 改建 C# 720.5  　 720.5  　 　 2 框架 改建 B# 578.6  　 578.6  　 　 2 框架 改建 A# 小计 地下 地上 数量 地下 地上 建筑面积 电梯 层数 结构类型 分类 序号 　 项目基本建筑形式 ABC新天地方案估算 xxxx工程咨询有限公司 第二章  编制依据及研究重点 ABC新天地方案估算 xxxx工程咨询有限公司 投资估算编制依据  天津ABC项目概念设计（2005-9-21） 天津ABC项目概念设计任务书 建设项目经济评价方法和参数 天津市颁布各项有关政策规定 天津市建筑工程预算基价（2004年） 天津市设备安装工程预算基价。 天津市房屋修缮工程预算基价。 天津市近期材料人工机械单价。 天津市类似项目相关数据  ABC新天地方案估算 xxxx工程咨询有限公司 投资估算编制说明  本方案估算主要包括六大部分：土地及大配套费用、前期费用、建安成本、市政配套工程费 用、不可预见费用。其中：室内的建安成本分析及室外的景观绿化工程是我们研究的重点，其 他费用主要根据天津市各项政策规定、及我们掌握的当前可操作的数据而定。  建安成本中主要包括以下几个部分： 一、拆除工程费用 二、加固工程费用 三、新建土建费用 四、新建安装费用 五、门窗及装饰费用        说明：在设备及材料的选取上，价格基本为中档水平。  ABC新天地方案估算 xxxx工程咨询有限公司 研究重点之一：拆除加固工程 拆除工程：  编制依据：天津市修缮定额结合市场行情。 取        费：本估算中计取费用为54万，每平方米44.46元，如果按照以料抵工的方式进行施工，此部分费用可以不计取。  加固部分：  编制依据：参照天津市类似项目数据（交通饭店、粤味鲜改造工程） 取        费：本估算中加固部分取费为180万元，每平方米 加固建筑面积为300元。（主要参照交通饭店改造工程） 工艺简介：为保持原立面墙在施工过程中的稳定性，防止开裂，在拆除前用钢型材进行垂直稳定，水平斜向支护，在内部结构施工过程中，采用植筋措施，与原立面墙进行水平连接。 ABC新天地方案估算 xxxxx工程咨询有限公司 研究重点之二：空调的采购及安装 空调设备的方案考虑几种方案，按照项目运营的管理模式，可选择中央空调，家庭户式中央空调、单户式分体空调。其中第二、三种方案造价相对较低，但对项目整体外檐景观上比较难以把握。现比较了中央空调的两种可选方案： 整体外观不理想，综合运行管理不便。 冷却塔放在室外地面或屋面，噪音及飘水可能产生扰民问题，且需要独立的制冷机房，占用空间大。 综合运行管理不便。 缺点 造价较低，可根据每一个房间的使用情况运行调节，运行节能。 综合运行管理方便，易于调节。 造价较低，可根据每一个房间的使用情况运行调节，串音少，运行节能，噪音小，气流组织好，舒适性好。 优点 独栋单独机组 采用水冷螺杆式冷水机组+热网换热 采用风冷模块式冷水机组+热网换热，即根据单体建筑面积及布局，可分为四个独立的空调冷源 工作模式 武冷，烟冷，海尔，清华同方,亚泰 318 255.2  武冷，烟冷，海尔，清华同方,亚泰 370 297.3  武冷，烟冷，海尔，清华同方,亚泰 335 269.1  国产设备 台佳，开利，东原 360 289.2  台佳，开利，东原 420 337.4 台佳，开利，东原 385 309.3 合资设备 特灵，约克，麦克维尔 400 321.4  特灵，约克，麦克维尔，顿汉布什 470 377.6 特灵，约克，麦克维尔，顿汉布什 420 337.5 进口设备 厂家 总造价(万元 ) 单平造价(元/M2) 厂家 总造价(万元 ) 单平造价(元/M2) 厂家 总造价(万元 ) 单平造价(元/M2) 方案三  方案二  方案一 　 ABC新天地方案估算 xxxx工程咨询有限公司 研究重点之三：外檐装饰工程 外檐装饰主要包括玻璃幕、新建建筑外墙、外檐窗、保留建筑外墙色浆。 玻璃幕墙     玻璃幕墙的安装方式有：隐框幕墙，驳接式玻璃幕墙、无外框架玻璃幕墙、点连接式玻璃幕墙。根据该项目实际情况，根据方案一的效果图分析，应该是安全明框玻璃异形幕墙。结构形式内部为金属钢架支撑系统，铝合金明框（从效果图看大部分为明框，有部分为隐框），安全异形玻璃。     作为商业外檐采用了大面积的玻璃幕墙，首先应考虑安全问题，然后考虑节能问题。如此大面积的玻璃幕墙建议采用温屏异形玻璃，这种玻璃可以大幅度的节约能源，提高室内空间的舒适度。此种玻璃幕墙的形式，造价应该在700元/平方米——800元/平方米。     为降低造价，也可考虑普通安全玻璃，整体上为多边折线效果，每平米造价为600元/平方米—700元/平方米。     本估算中异形玻璃按700元/平方米计算，普通安全玻璃按600元/平方米计算 外墙     根据效果图看，为了维持原有建筑物的风格，应采用与砖同等规格尺寸的外檐面砖，如仿旧劈开砖，材料的市场价格应该在70-80元/平方米。考虑到外墙保温系统，外墙的保温加贴砖的施工费用在100-110元/平方米左右。 外檐窗 根据建筑物风格及节能要求，采用断桥铝合金窗普通双层中空玻璃，价格约500元/平方米，采用温屏玻璃，价格约800-1000元/平方米，采用铝木复合型材窗，造价为1200元/平方米 ABC新天地方案估算 xxxx工程咨询有限公司 研究重点之四：电梯  数量  共7部，其中：3层3站1台，4层4站1台，6层6站1台，7层7站2台，自动扶梯2          台。 品牌：按照项目的定位及档次，电梯的

天津ABC新天地房地产前期成本估算报告2006.10.30.ppt