港中旅香蜜湖项目策划思路 同致地产顾问集团        品 · 质           ——时间见证永恒  建筑 · 品质：  建筑的永恒之道在于与居者精神世界的和谐统 一，港中旅的建筑不仅具有高尚的品质，更多 的是掠去浮华以后的沉稳和内涵——源自国际 尊贵人居的品质！  人文  · 品质：  “八百买屋，千金买邻” ，在深圳拥有一套大房 子并不值得炫耀。关键在于，生活本身具备怎样 的品位和文化？本项目所拥有的社区特有文化符 号界定了生活的品质和韵味，是一所值得一生珍 藏的心灵住宅！  第一部分  高端物业市场分析  一、市场现状        2002年，深圳批准预售面积890万平方米，超过2001年同期预售量的39%。南山、福田及宝安成为深圳楼市的三大热点区域。       据统计，2002年深圳高端物业市场的供应量将近400万平方米，地产界因此称2002年为“豪宅年”。 二、项目所在片区市场分析  香蜜湖——农科中心片区      香梅路、农林路、侨香路、深南路围合地带，以香蜜湖路为界，东面为香蜜湖片区，西面为农科中心片区。中心区一级辐射地带是联系中心区与华侨城的纽带。 片区住宅市场特点    A、 丰富的自然人文景观，功能分区明显，已初步       形成高尚住宅组团；   B、 地处CLD环形区的高端区域，开发潜力巨大；   C、 具有良好的教育资源和休闲设施   D、 人气不浓，商业气氛较差；   E、 区内公交系统和生活配套尚不完备； 香蜜湖片区   	在未来的规划中，将呈现一个国际生态的居住大社区，随着CBD的日益成熟和WTO后的新经济时代，其国际化的人居氛围是深圳市CLD首席领地。 三、深圳市内高端物业可比性片区  1、华侨城片区   东起侨城东路，西抵沙河西路，北至北环大道，南到深圳湾海岸线，总面积约15平方公里。 特点：       华侨城片区是深圳知名度较高的高端物业区，自然景观和人文景观是“旅游+地产”开发理念的核心，在全国范围内大力推广！  2、深圳红树湾片区 		滨海大道以北，沙河东路以东，侨城东以西，白石洲路以南，占地面积约2.9平方公里将规划为低密度的高尚住宅区。（我公司正在策划代理的东部红树湾项目）  特点：     地理位置、规模、景观、前景都是独一无二，未来深圳顶级住宅社区，肩负着构筑深圳滨海城市特色的重担,深港两地大地产商十分关注，发展前景看好。  3、深圳中心区    中心区位于深圳市特区内的福田区，用地由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，市中心区总占地面积607公顷，规划居住人口7.7万人。  特点：    作为深圳市“二次创业”的主要功能区，中心区的建成，将使深圳的城市整体功能更为协调，未来建成的中心区建筑群，将成为深圳二十一世纪的标志性建筑。  五、深圳高端物业楼盘分析结论   小区规划彰显身份，个性鲜明。  容积率低、覆盖率低，建筑风格独具特色   环境的附加值高  周边有良好的自然环境或人文环境为依托，小区     自身有极好的园林，表现为规模大，工艺精致，     苗木品质高。  物业硬件配套方面 小区的停车位比较充足，至少为1：1.2以上 电梯、发电机等设备采用国际知名品牌 小区的智能化程度高； 物业软性配套方面 小区有高档的会所设施，如室内恒温泳池； 物业管理档次高，服务好。 物业价格、户型方面  环香密湖片区，高端物业价格均在7000元以上。  “性能合理、空间舒适”的大户型，面积集中在     110～170㎡的三房、四房等大格局户型，在     市场反应良好，销售顺畅。   第二部分   项目分析 一、项目基本资料（一期） 总建筑面积：      122087.98㎡ 其中：     住宅：         92143.06㎡     商业：         1570.80㎡     会所：         1543.00㎡          架空面积：         3644.07㎡ 容 积 率：           1.77 总 户 数：           550户 车    位：           628个(1:1.14) 二、地块解析   三、项目SWOT分析   （一）八大优势	 1、区域形象优势：高尚住宅片区形象深入人心	 2、教育资源优势：片区高素质教育资源丰富	 3、片区生活优势：居住氛围浓厚	 4、片区交通优势；路网发达 5、休闲空间优势：片区内休闲旅游渡假配套齐全 6、园林景观优势：园林规划具有前瞻性 7、项目规模优势：项目规模大 8、企业品牌优势：发展商实力雄厚，资源丰富 （二）两点劣势 1、片区商业配套缺乏 2、公交配套不完善  （三）两大机会 1、随着CBD的成熟，CLD将日益发展 2、香蜜湖农科片区未来良好的规划 （四）两大威胁 1、市场高端物业供应量过大，同质楼盘竞争激烈  同片区的直接竞争项目熙园即将启动  华侨城、红树湾片区大量豪宅项目的启动 2、香港经济持续低迷，外销楼盘再创历史新低 第三部分    项目定位追求居住文明的进步 （1） 国际人居地段品质    1、国际休闲配套：德式堡、永鹰高尔夫、水上乐园、香蜜                 湖渡假村、国际网球中心  2、国际教育配套：深圳高级中学、深圳外国语学校附属小                 学、福景外国语学院、国际幼儿园  3、国际生活配套：SAM会员店、 名人俱乐部	香蜜湖区,紧邻城市最繁华的CBD,以自己优雅的姿态,   诠释CLD的元素,为城市人提供一个完美的栖居地;  （2）国际人居建筑品质 	 1、规划标准：低密度、超前人性化设计 	 2、空间标准：宽敞舒适、高实用率、与自然结合紧密 	 3、建材标准：健康环保材料 		大规模、低密度、兼容多层及小高层洋房、TOWNHOUSE，  又以大三房、大四房为主，一梯两户，这种建筑的素质本身就代表了一种姿态,洋溢着一种高尚的贵族气息。  （3） 国际人居环境品质 	 1、健康生态：区域植被覆盖率高，空气质量好 	 2、自然景观：亲近大自然，紧临山、湖、海等天然景观 	 3、园林景观：高观赏价值和高参与价值的园林艺术 		项目紧临农科中心天然大氧吧，远眺安托山山景，内设大规模世界四大海湾为主题的亲水园林，观山观水观天下。 （4） 国际人居文化品质   1、海洋文化：海纳百川，有容乃大   2、品质生活：高品味生活环境对生活质量的提升   3、社区文化：人以群分，在同一层面进行高水准		    交流与沟通    本项目在后WTO — CBD时代，具有高素质的片区 形象文化和国际性的人居生活文化。 项目开发理念模型    项目开发理念模型本项目的理想模式：功能价值与文化价值并重的“双高”模式。 三、 目标客户定位     在上述九个组群中，本项目的主流消费群由以下4个组群构成：      1、高文化中收入的 “知识英才阶层”      2、中文化高收入的 “社会精英阶层”      3、中文化中收入的 “高级白领阶层”      4、高文化高收入的 “顶级贵族阶层”   四、命名建议		 		  港 中 旅 · 海 湾 倾  城          辅助推广名：			海湾世纪       水岸倾城        

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