入户花园经典案例 空中院馆“偷面积”   电梯厅    电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。    空中花园，一般是两层或者三层做一个。    由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠 电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积  空中院馆“偷面积”   电梯厅 空中院馆    空中过道 在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部 分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。  50 空中院馆    空中过道 万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法， “阳光房” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。 但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。 阳光房“偷面积” ◆“阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受到质疑，广泛推广尚有难度；  ◆与“阳光房”异曲同工的产品——地下室和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。 ◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。  ◆只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。 利用地下室和半地下室“偷面积” “17英里”地下室，半地下室经典案例       两图均为万科“偷”的半地下室。      但是万科应用在了别墅和大户型上。      不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，90平米内依然有应用空间； 【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。”  如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。 “17英里”地下室，半地下室经典案例 夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。 缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。 附平面图 利用送夹层“偷面积” 长沙新景祥房地产投资顾问有限公司 27 利用送夹层“偷面积”   利用送夹层“偷面积” 该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。 利用送夹层“偷面积” 这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。  一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。 缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。  层高做大，变成挑高房源 49 【政策】：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不计入建筑面积。    主要技巧：在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装修成一个生活阳台。 空调机安放处变生活阳台 THE   END * * * * * * * ■ 何为“偷面积” ■ “偷面积”之常用方法 ■ “偷面积”·经典案例 本文纲要： 一、何为“偷面积” 【概念诠释】：    依据：《建筑工程建筑面积计算规范》     偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）           和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插              层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑           台，飘窗等)的面积尽量的放大；                      增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加           实惠，促进销售。 不计面积的 1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)         (空间的延伸) 2、 落地凸窗(2.2米内)                                              (空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积) 3、 可局部拆卸内假凸窗                                                        (增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)   4、 两层高以上的普通大露台                                      (增加使用面积但是不占用房间面积) 5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园                   (增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积) 6、 层高小于2.2米的地下室，半地下室空间     (增加辅助使用空间) 7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)  二、  “偷面积”的几种常用方法 ＄  8、 一楼庭院和楼顶的使用面积                   (增加辅助使用空间)  9、 超高内庭院                                  (可变现实用面积) 10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层        (增加辅助使用面积)  计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊  计一层面积的室内超高层 1、室内4.0米以下                      (增加空间体量和舒适度) 2、室内4.4米－6米甚至更高      (增加空间体量还可加楼板变现使用面积)  少分摊公共面积 1、不计面积的公共面积             (高层高，夹层等) (减少公摊建筑面积，增加套内实用面积) 2、计一半面积的公共面积          (阳台形式等) (减少公摊建筑面积，增加套内实用面积) 3模糊公共空间(装饰性园林建筑 与入户大堂相连) (增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积) 房地产商“偷面积”惯用手法汇总 房地 产商 “偷面积” 小手笔 惯用手法 高小于 2.2米 的落地 凸窗 高小于 2.1米的 落地大 衣柜 阳光房 高小于 2.1米的 隐藏式 衣柜 高小于 2.2米 的可拆 卸凸窗 房地产 商“偷面积” 大手笔 惯用手法 两层高错 层露台及 两层高内 凹大露台   层高小于2.2 米的地下室 和半地下室 以及住宅建 筑在正负零 以下的地下 室和半地

偷面积的实用案例分析.ppt