战略重点及实施计划 战略重点及实施计划 银座购物中心拓展城市战略： 一类城市、东部环渤海城市、华南地区房地产市场相对比较成熟，商业配套较完善，购物中心几乎成饱和状况。例如：华南地区以广州、深圳mall最为聚集, 环渤海经济圈以大连mall聚集，全国大型购物中心发展最发达城市：厦门、大连、广州、上海、成都、北京、重庆、深圳、沈阳等，局部市场竞争激烈。 而黄河以北的西部城市经济发展相对滞后，承载大型综合体购物中心消费群体相对比较薄弱。 中部省会城市、副中心城市经济较为发达，与沿海经济发达城市关联更加紧密，城市发展提升空间潜力巨大。 银座购物中心选择中部省会城市和副中心城市，在每个城市重点布局该市的核心商圈或次级商圈。 我们以核心商圈点带动次级商圈面；以省外区域带动省外全局；以省会等中心城市带动次级城市，提升银座品牌全国知名度，加速银座品牌的省外推广。 抓住战略机遇，银座购物中心将针对性进军一线城市、全国经济中心城市。 * 购物中心 * 上海梅陇镇广场 购物中心 * 合理的人流动线促进商业经营  包括平面人流动线规划和垂直人流动线 平面人流动线：  平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置  中庭的形态、大小、数量及位置  餐饮区及娱乐设施的规划  环境设计，含空间环境、景观与绿化小品、照明设计等  垂直人流动线：  垂直交通组织  中央空间是垂直人流动线设计的重点   垂直商品组合； 以上各方面其实是相互影响、相互融合，共同组成了丰富多彩的人流动线系统。 * 适宜的空间尺度及休闲的环艺设计 室内室外空间尺度对人流动线、视觉效果、心理都将产生影响：  过道宽度的一般在3米以上，有的在4.5米以上，甚至有的个别宽度达到7米以上；宽度三米被认为是舒适的底线  中庭直径或长宽一般在10－50米之间，10米左右的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景观或小品，以使环境优化  室内步行街宽度一般在12米左右，让人们感觉比较舒适  地面瓷砖尺寸中高档购物中心一般使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或30cm×30cm或30×60cm的瓷砖使用于中低档购物中心 * 合适铺位开间/进深之比 类别 区间 开间 3m以下 3m－6m 6m－9m 9m－18m 18m以上 —— 进深 3m以下 3m－6m 6m－9m 9m－15m 15m－18m 18m以上 开间区间 比例 3m以下 13.2% 3m－6m 51.2% 6m－9m 26.9% 9m－18m 4.0% 18m以上 4.8% 合计 100.0% 进深区间 比例 3m以下 4.5% 3m－6m 29.0% 6m－9m 30.8% 9m－15m 30.1% 15m－18m 1.6% 18m以上 4.0% 合计 100.0% 社区商业的开间/进深主要在以下几个区间： * 社区商业规模定位     商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系  规模定位中主要考虑的因素有：   区域的商业市场容量；   市场整体租售状况对项目规模的影响；   项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；   主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）；   竞争性项目对项目规模的影响；   市政规划对项目片区商业规模的影响；   项目自身条件对规模的影响等等。 社区商业 * 社区商业业态组合规划 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态   业态组合规划原则：  社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态   租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态   是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况   能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围   符合商铺建筑设计技术指标。 社区商业 五、  商业项目招商 * 招商策略——以大带小主力店?次主力店?品牌商家?小商户 招商首先是“间谍战” 潜在商家有哪些，他们在哪里，作为招商人员要心里清楚，将不同商家划分开来  招商其次是“遭遇战” 招商通常是“三步曲”，从初次接触---深入沟通---促成合作，不是说与商家沟通的次数越多越好，而是每次的沟通要有效率  招商还要打“心理战” 知己知彼，百战不殆，潜在商家在想些什么，要些什么，招商人员在接触过程中多问，多听，不要急着表态 * 大型超市——沃尔玛选址要求 商圈的要求：  临近交通主干道，1.5公里范围内人口10万以上，2公里范围内常住人口可达到12--15万人  核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳  物业的建筑要求  物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米  层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）  楼板承重在800KG/平方米以上，对骑楼的要求在1000KG/平方米以上  柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米  两个以上出入口、广场、扶梯  停车场的要求  至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位， 必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位  租赁期限  物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期　 * 家电连锁——苏宁电器选址要求 市场类别 要求 开店区位 店面规模 副省级以上城市 直辖市、省会城市、副省级城市 核心商圈 5000平米以上 区域商圈 4000平米以上 大型社区 3000平米以上 地级城市 市区人口50万以上，具有一定的购买能力 商业中心 3000平米以上 县级市场 江苏、浙江、广东等地的县级市 内陆省份发展较快的县级市（百强县优先） 副省级以上城市的较发达的郊区县 核心商圈核心位置 3000平米以上  产权：独立、清晰的产权  区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利  面积：3000平方米以上  楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼  广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场  设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、               扶梯和货梯（两层以上） * 西式快餐——肯德基店铺要求  面积/高度：首层350平方米（使用面积），门面12米；楼板到梁底高度不得低于3米。  楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷载为250 kg/㎡  供电/供水：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5㎏/㎝2，并具有相应的用水指标  隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池  化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域  排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm×700mm。  空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间

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