张家港温州商贸城招商定位报告 上海华燕置业策划有限公司 二零零五年四月 第一部分    引言篇 调研对象 调研范围 调研依据 第二部分    发展规划篇 张家港的专业市场发展状况及规划  张家港的专业市场发展状况及规划 温州商贸城的发展规划  短期规划： 温州商贸城在短期之内应该是以完成整个商贸城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻商贸城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往商贸城进行消费。 中期规划： 温州商贸城在中期的发展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主要工作，根据温州商贸城的整体定位，逐步将整个商贸城经营户结构由批零兼营转向以批发为主。 长期规划： 在大量的调整结束之后，温州商贸城得经营户结构仍将有较小规模的调整，但是，温州商贸城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。 第三部分    市场篇 专业市场存在的前提和依据 张家港经济发展各项指标 张家港整体经济发展规划 围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展； 围绕打造现代制造业基地，推动二、三产业互动并进  围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚  围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活  围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设  按照“一城四片区”的总体构架，坚持以规划为先导，进一步完善功能、优化环境，全面提升城市建设整体水平，切实增强城市的集聚力、竞争力和可持续发展能力。 加快完善规划体系。 按照规划全覆盖的目标，加快推进各类规划编制进程，形成包括市区和片区总体规划、控制性详规、专业规划、城市设计在内的完整的城市规划体系。年内，完成市区5项分区规划、城西新区控制性详规和杨舍城区整体城市设计，抓好塘桥片区、常阴沙总体规划，以及金港、锦丰、塘桥、乐余新城的控制性详规，将各项建设全面纳入规划指导的轨道。  围绕构建和谐社会，大力发展各项社会事业  围绕建设生态良好的新港城，积极实施可持续发展战略  围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设  张家港整体经济发展规划 固定资产投资情况 房地产市场状况 目前张家港房地产市场供需两旺，房地产业成为了张家港市的经济发展支柱产业。 2004年张家港房地产投资完成情况良好，各项指标均有较大幅度的增长，2004年累计完成房地产开发投资33.38亿元，同比增长44.69%； 商品房批准预售面积116.71万平方米，同期下降25.3%，商业用房11.88万平方米，同期下降了30.36% 周边专业市场分析 上海九星批发市场 上海国际五金城 苏州国际服装城 常熟招商城 无锡招商城 海门叠石桥家纺市场 张家港九州家具城 张家港九州家具城 各地市场租金情况图 各地市场租金情况图 各地市场租金情况 从业态来看，床上用品的租金水平最高，其次是妇女用品，然后才是儿童用品； 从面积段来看，面积为60平方米左右的户型最受市场欢迎； 温州商贸城状况 温州商贸城SWOT分析 温州商贸城SWOT分析 第四部分    定位及细化篇 温州商贸城做专业市场的理由 温州商贸城招商定位方向的选择原则 温州商贸城招商的方向 我们对温州商贸城的业态定位 定位妇女儿童用品交易市场的依据 定位妇女儿童用品交易市场的理由 定位妇女儿童用品交易市场的理由 第五部分    招商篇 招商原则 招商前提 政府支持 政府支持 开发商搭台 整合社会资源 招商目标 招商目标 招商目标 招商对象 招商品类 婴儿用品（奶瓶、奶嘴、湿纸巾、纸尿裤、理发器等）  玩具(奇智奇思、儿乐宝等)  奇智奇思（k's kids）益智玩具 / 美国★孩之宝（儿乐宝）PLAYSCKOOL / 迪孚（国内玩具销售状元）  ●服装、鞋帽  婴幼童帽 / 婴儿/童袜 / 婴儿鞋、童鞋 / 美国卡拉尤娜Croyola婴、童鞋  ●★好孩子★童车童床木餐椅、★宝贝第一★汽车安全座椅  好孩子 / 电瓶车 / 汽车安全座椅 ●★奶粉★美国雅培,美赞臣,德国美素,雀巢,惠氏，羊奶粉等  美赞臣 / 美国雅培 / 德国美素 / 雀巢 / 惠氏 / 多美滋 / 美可高特羊奶粉 ●食品（婴儿辅食）  亨氏一段辅食(4-24个月) / 亨氏二段辅食(6-24个月) / 亨氏三段辅食(8-24个月)  ●图书、音像、婴儿卡片、婴幼儿图书、育儿图书  婴儿卡片 / 婴幼儿图书 / 育儿图书  ●浴盆、浴床、坐便器  日康牌  ●儿童饰品  ●婴儿游泳设备（游泳池、游泳圈） 童帽  童装  童鞋  婴儿用品  童车  童袜   招商品类 招商品类 招商品类 招商关键 招商实施 第六篇    经营管理篇 经营 管理 经营管理原理 功能确定 部门设置 部门组织框架及其协作 第七篇    总结篇           本案成功的关键在于招商，而招商的关键在于准确的定位和有一批能力极强的招商团队以及政府和社会各阶层的支持！ SWOT分析得出的启示 本案在销售和招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。 相应的策略 规避劣势 解决产权问题 解决工商税务优惠问题 解决产权,经营权与管理权分离的问题 重新调整产品形态，使其更能符合招商要求 主动完善相关配套，引入人气 解决统一规划、统一经营、统一管理的问题 发挥优势 抓住市场空白点，切入市场 整合周边产业优势，明确市场定位 因为张家港专业市场不多，把握机会向政府要优惠 温州商贸城做专业市场的理由 温州商贸城招商定位原则 温州商贸城招商方向及最终定位 温州商贸城最终定位的依据 1 2 3 4 交通便捷 位于杨锦公路和张扬公路旁，沿江高速直接接入长三角交通网络，便于向整个长三角辐射，能够降低销售产品的物流成本； 支持温州商贸城做专业市场的理由 地段偏远 温州商贸城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往零售消费，而专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应； 温州商贸城不得不做专业市场的理由 体量及建筑形态支持 温州商贸城建筑面积约11万方，建筑形态主体两层，部分三层，适合做专业市场； 配套欠缺 温州商贸城周边配套较差，普通消费者难以在温州商贸城周边满足购物所产生的相关需求，而对于专业市场的客户，这方面的因素的影响就要小得多； 市场空白原则 不仅要立足在张家港，而且要立足于长三角区域，至少要在苏南地区寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争 可行性原则 招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强 可操作性原则 产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件 成本导向原则 必须在保证在温州商贸城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让温州商贸城真正兴旺起来 1 2 3 4 儿童用品类 女性用品类 成衣棉纺类 日用百货类 小商品类 温州商贸城可选择的 招商定位方向 综合考虑上述招商原则，温州商贸城的招商定位方向主要有以下几类： 妇女儿童用品 交易广场 妇女用品 儿童用品 床上用品 产业有支持 能够在长三角范围内寻找到比较有力的产业支持 女性用品、儿童用品和床上用品的商业定位，既可以满足单个消费者对其的零散需求，同样可以满足团购和向下层经销商批发的特征 商业有特色 特色商业定位吸引两大消费主体——女性与儿童 零批易共存 招商易成

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