第一章 房地产概述
一、房地产基本含义：是指能满足人们从事生产、生活等活动，能在市场上依法进行交易的房和地的综合体。具有排它性。
二、房地产的特性：
1、稀缺性（土地不可再生），
2、不可移动性（决定了它是区域性市场，不存在全国性市场，不存在全球性市场，不同地区是不一样的；决定了它是产品差异化的市场，不能实现完全替代，不能实现竞争）
3、价值量大
4、房地产使用期长
5、具有相互影响的特性（受通风、环境等）
6、房地产受政策调控和限制（政府通过四种权力实现：管制权、征税权、征收权、充公权）。
三、房地产按用途的分类：
1、居住房地产，分为住宅、集体宿舍。
   2、非居住房地产，又分为：
A、商业房地产；
B、办公房地产（处理公事的商务楼、写字楼、行政办楼）
C、餐饮房地产（顾客用餐的酒楼、美食城、餐馆、快餐店等）
D、旅馆房地产（旅客住宿的宾馆、饭店、酒店、酒店式公寓、度假村、旅店、招待所等）
 E、金融房地产（金融事务用的银行、储蓄所、信用社、信托、证券、保险公司、财务公司等）
  F、信息用房地产（信息产业的邮电、电讯部门）
G、娱乐房地产（供人消遣的游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫场）
H、工业和仓储房地产（厂房、仓库）
I、农业房地产（农地、农场、林场、牧场、果园）
J、特殊用途房地产（车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地）
K、综合房地产（具有上述2种用途的房地产）
四、房地产按开发程度分类：
   1、生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农用地等
   2、毛地：具有一定城市基础设施，但尚末完成房屋搬迁补偿安置的土地。
   3、熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地（七通一平）
   4、在建工程
   5、现房（含土地）
五、房地产按是否产生收益分类：
   1、收益性房地产（能直接产生租赁或其他经济收益的房地产）
   2、非收益性房地产（不能直接产生经济收益的房地产，如高级私人宒邸、末开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等）
  如某套公寓目前尚末出租出去而闲置着，没直接产生收益，但仍属于收益性房地产。
六、房地产业概念：作为一个独立的产业部门而存在的，它不仅包括生产环节（属于生产职能），还包括流通环节和消费环节（都属于服务职能）。房地产业属于第三产业，它是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。
七、房地产业的地位和作用：
地位：1、房地产业是国民经济的基础性产业（提供生活资料和生产资料的双重属性）
     2、房地产业是国民经济的先导性产业（产业链长、关联度高，是提供最终产品的部门，对建筑业、建材业、冶金业、家用电器、家俱业、金融业有带动促进作用）
     3、房地产业是国民经济中具有支柱性质的产业（产业关联度大、带动效应强，其增加值在国民生产总值中占5%以上，符合产业结构演进方向，有利于结构优化，在国民经济发展中处于举足轻重的重要地位）
作用：1、房地产业的发展对经济增长起到关键性作用
      2、房地产业的发展有利于产业结构调整（第三产业越来越重要）
      3、房地产业的发展为政府提供了新的税源
      4、房地产业的发展推动了现代城市开发建设
      5、房地产业的发展带动和促进相关产业的发展
      6、房地产业的发展促进了消费结构升级、改善居民的居住条件
      7、房地产业的发展提供了大量就业岗位，有助于解决就业问题
      8、房地产业的发展对社会文化发展和精神文明建设起到积极促进作用
八、房地产业的组成：
   房地产业分为：1、房地产投资开发业（开发商、投资商）
                 2、房地产服务业，又分为：
                               A、房地产中介服务业，又分为
                                                    A-1房地产咨询业
                                                    A-2房地产价格评估业
                                                    A-3房地产经纪业
                                     B、物业管理业
房地产业行业细分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业、物业管理业
九、房地产市场的概念：特殊的商品房地产交易市场，交易包括买卖、交换、租赁、抵押等，可以是有形的市场，也可以是无形的市场。
十、房地产业的发展历程：复苏发展阶段（78-91）、快速发展阶段（92-95）、调整发展阶段（96-99）、持续发展阶段（00年-至今）
十一、土地的概念：土地并不是平面的，而是一个三维立体的概念，即土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
构筑物：是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱
   其他土地定着物：埋没在地下的管线、设施、建造在地上的假山、水池、围墙。种值在地上的树木、花草等。而在地上临时搭建的戏台、账蓬等则不属于定着物。
十二、房地产市场的特征：1、是房地产权益交易市场
                        2、是不完全开放的市场（地属国家所有，受国家控制）
                        3、是典型的区域性市场
                        4、交易形式多样，专业程度较高
                        5、是一个产品差异化市场
                        6、交易金额较大，交易手续复杂
十三、房地产市场的分类：
按区域范围分：上海、北京
按功能用途分：居住、非居住房地产市场
按交易形式分：新建房的销售（预售）、租赁、抵押等子市场
                      存量房的租赁、转让、抵押、保险等子市场
按交易目的分：自用市场和投资市场
按房地产开发、流通、消费过程的特点分：一级市场（土地使用权出让）、二级市场（土地使用权出让及新建商品房，经适房初次交易市场）、三级市场（存量房交易市场，二手房市场）
按物业档次分：高中低档
按供货方式分：现房市场、期房市场
十四、房地产市场结构包括：
总量结构：考察房地产供求之间的总量差距
区域结构：考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异
产品结构：考察市场中住宅、写字楼、商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局和合理程度
供求结构：供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态
投资结构：分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系
十五、房地产市场的相关指标：
商品房预售面积：未竣工交付使用，但已签订预售合同的房屋面积
商品房实际销售面积：已竣工房面积中已正式交付给购房者，或已签正式销售合同的房屋面积。（包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品
房地产基础知识笔记.doc