酒店—会议 君悦大宴会厅高达7米，面积711平方米，可分别举办600人的鸡尾酒会，450人宴会，800人的剧院式会议，或400人的课堂式会议 多功能厅（ 5个：颐和厅，琼岛厅，瀛台厅，紫金厅，祈年厅）五个厅可连通也可分开使用，最大使用面积为264平方米，可容纳145人的鸡尾酒会，90人的宴会，214人的剧院式会议，或102人课堂式会议 多功能厅（万春厅，浮碧厅，千秋厅，澄瑞厅）共369平方米，每个房间可容纳最多50人的鸡尾酒会，40人的宴会，60人的剧院式会议，或45人的课堂式会议 董事会议厅4个董事会议厅可分别容纳多至16人的高端董事会议或商务会议 君府占地1142平方米，位于酒店P2层，是一处独特的“府邸式”高端会议场所，为高峰会展提供最佳场所 一站式会展服务 120-130人的会议室，时间下午1-5点钟4.5万元，投影仪2500元/次（含有纸、笔、矿泉水） 悦庭 长安1号 董事会议厅 会议配套齐全，具有宴会与会议双重功能，可满足不同客户需求 典型个案—东方广场 酒店式公寓—东方豪庭公寓 公寓名称：尊萃豪庭/汇贤豪庭  物业公司：北京高卫世纪物业管理有限公司  物业服务：礼宾部服务、家务管理、短期保姆服务、轿车服务、专业洗衣、邮件收递等个人化服务，定期举办租户活动。 客户：来自30多个国家及地区，当中有跨国公司高级管理人员、外国政府机构重要官员、大使馆人员，世卫组织的重要工作人员、欧盟的工作人员、以及一些国家的中央银行负责人等，其中以跨国公司行政人员最多。 户型：小户型25平方米一个单位，大户型270平方米+200平方米阳台四居室  租金：1200美元/月—10000美元/月 户型 面积（平米） 租金（美元/月） 一居室 80--85 2200—2500$ 二居室 103--163 2800—4200$ 三居室 165--205 4500—5600$ 四居室 270 8500$ 客厅                          客厅                       睡房                  书房   半开式厨房                     客厅         开放式厨房   步入式衣橱   管家式服务，高端客群 户型灵活，舒适实用，适合长短期居住 租金价位高 典型个案—东方广场 酒店式公寓配套— Club Oasis俱乐部 室内度假式游泳池 漩涡热水按摩浴池 蒸汽浴室 桑拿浴室 保健按摩康体室 康体教练为客人量身定制健身计划 按摩浴 健身房 温泉池 游泳池 高端配套功能，提升公寓档次 典型个案—东方广场 商业—基本信息 总规模：12万平方米 位置：首层/地下一层（与地铁站相通） 运营：只租不售/同意招商 主题分区 缤纷新天地：晨曦百货、华润超市、ESPRIT及精彩无限音像数码广场 都市新天地：主要经营休闲品牌及珠宝饰品 庭苑新天地：世界各地的顶级品牌 寰宇新天地：国际品牌的服装服饰、饰品精品店 活力新天地：体育用品中心运动100，大众汽车品味车苑、奥迪品味车苑汽车展示厅及豪华的东方新世纪影院、时尚基地 天空大道：特色餐饮店铺、高级厨具店  物业公司：北京港基世纪物业管理有限公司  首层商铺示意 地下一层商铺示意 入住品牌 规模大 与地铁站相通，带来巨大人流 自持物业，统一招商，业态规划合理，主题分区明确 入住商家档次较高，不乏国际顶级品牌 典型个案—东方广场 商业—铺面租赁 租金 店铺：2000元/平米.月 中庭花车：2400元/平米.月 流水 饰品：20% 服装：30% 两者取高 入住率：100%                                商业—场地租赁 缤纷新天地     庭苑新天地     活力新天地    高租金、高流水、高入住 典型个案—东方广场 停车场：1800个 流动：日租 固定：月租 外部通达性好 内部停车位充足，与外部交通衔接紧密 外部交通 面临长安街，东临东单北大街，西临王府井大街 多条公交线路通过，地铁1号、5号线在此交汇 东西分别临地铁东单站和王府井站，且王府井站与项目地下商场相连 距北京火车站咫尺之遥 典型个案—东方广场 定义特性 条件要求 操作模式 效应影响 发展趋势 典型个案 研究总结 研究背景 研究总结 北京城市综合体现状小结 供  应  量 操作模式 分布特征 截止2007年北京综合体总供应量约为1389.54万平方。 主要集中在CBD、望京、亚奥、中关村等区域。在亦庄、奥北、方庄等区域，也有城市综合体出现。 “自持＜出售”的比例要大大多于“自持﹥出售” 物业组合：自持＜出售多为公寓+写字楼+商业                        自持﹥出售多为公寓+写字楼+商业+酒店 推盘次序：均为先推出售部分（公寓等），再推自持部分 入住情况：自持﹥出售的入住率高，档次也高                        自持＜出售的入住率较低，档次不高 租金情况：自持﹥出售的租金较高                        自持＜出售的租金较低  整体供应量较大 集中在城市中心或者副中心，并有逐渐向城市边沿兴起的新城（副中心）发展的趋势 以“自持＜出售”的操作模式为主，运营能力较差，运营价值不高  操作模式 物业组合/自持vs出售（表二） 项目名称 区域 物业组合 自持/出售比重 公寓 写字楼 商业 酒店 东方广场 王府井 公寓/写字楼/商业/酒店 自持﹥出售 自持 自持 自持 售 国融国际 亦庄 公寓/写字楼/商业 自持﹤出售 出售 出售 出售 —— 上奥国际中心 西三旗 公寓/写字楼/商铺 自持﹤出售 出售 出售 自持 —— 方恒国际 望京 公寓/写字楼/商业/酒店  自持﹤出售 出售 出售 自持 未定 富临中心 望京 住宅/写字楼/商业 自持﹤出售 出售 出售 未定 —— 博雅国际中心 望京 公寓/写字楼/商业 自持﹤出售 出售 出售 出售 —— 太阳星城 望京 住宅/写字楼/商业 自持﹤出售 出售 出售 出售 —— 嘉美中心 望京 写字楼/商业/酒店 自持﹤出售 出售 自持+出售 自持 合作 新中关 中关村 公寓/写字楼/商业 自持﹤出售 出售 出售 自持 —— 紫金数码园 中关村 公寓/写字楼/商业 自持﹤出售 出售 自持+出售 出售 —— 扑满山 方庄 公寓/写字楼/商业 自持﹤出售 出售 出售 未定 —— 富力信然广场 广安门 公寓/写字楼/商业/酒店 自持﹤出售 出售 出售 自持+出售 合作 国瑞大厦 崇文门 住宅/写字楼/商业/酒店 自持﹤出售 出售 出售 自持 合作 公寓+写字楼+商业+酒店     多为“自持﹥出售” 公寓+写字楼+商业                多为“自持﹤出售” 由于酒店的拉动，使“自持﹥出售”的项目档次较高 操作基本模式：79%自持﹤出售，21%自持﹥出售；以自持﹤出售为主 操作模式 推盘次序 项目名称 公寓开盘时间 写字楼开盘时间 商业开盘时间 酒店开业时间 华贸中心 2003.6 2004.6 2005 2007 银泰中心 2005 2006 未知 2008 国贸中心 1990 未知 未知 1990 光华国际 未知 2007 未知 —— 世贸天阶 2000.5 2005.12 2005.12 —— 东方广场 未知 2002 未知 2002 项目名称 公寓开盘时

北京城市综合体专题研究.ppt