第四章   现金流量与资金时间价值 问题的提出： 今天的1000元与2010年的1000元相同吗？ 如果200元，你会全部存在饭卡上吗？ 主要内容： 现金流量 资金时间价值 资金等效值与复利计算 学习目的与要求： 掌握：现金流量图的绘制方法，名义利率与实际利率的概念与相互关系，资金等效值的计算公式及其应用 熟悉：现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利与复利利息的概念 第一节   现金流量 一、现金流量的概念         1、现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。         2、现金流出：现金流量中流出系统的资金。包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。         3、现金流入：现金流量中流入系统的资金。包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入。         4、净现金流量：现金流出与现金流入之差。 二、现金流量图 　　1、含义：用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图示，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 　　2、绘制现金流量图的基本规则 　（1）横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时间。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推。 2、绘制现金流量图的基本规则  　（2）遵循期末惯例法，即把现金流出和流入的代数和看成是在计算周期末发生。  　（3）将初始投资P作为第0期期末发生的。   　（4）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，向上表示正现金流量，向下表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。 第二节     资金的时间价值和资金等效值计算 一、资金时间价值 （一）资金时间价值的概念        同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。        1、资金的价值随时间发生增值，称为资金增值。        2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金时间价值时放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 一、资金时间价值 （一）资金时间价值的概念 　　3、影响资金时间价值的主要因素 　　①投资利润率：单位投资所能取得的利润 　　②通货膨胀率：对因通货贬值造成的损失应得到的补偿 　　③风险因素：对风险可能带来的损失所应得到的补偿 　　*银行利息是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的标志。 （二）利息与利率         1、利息：指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。                           Fn=P+In          Fn：本利和              P：本金               In：利息          n：计息的周期数（年、季度、月、周）         （二）利息与利率         2、利率：记为i，指在单位时间（一个计息周期）内所得到的利息额与借贷金额（即本金P）之比，一般用%表示。 （二）利息与利率       3、利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等    *基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。 4、利率的影响因素：       Ⅰ.马克思利率决定论：以剩余价值在不同的资本家之间的分割为起点。在利率的变化范围内，有两个因素决定利率的高低：一是利润率；二是总利润在贷款人和借款人之间的分割。       Ⅱ.市场经济条件下利率的影响因素：      ①社会平均利润率      ②资本供求状况      ③通货膨胀率      ④政策性因素      ⑤国际经济环境 （三）单利计息与复利计息 （四）名义利率与实际利率     1、名义利率（r）：指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。     2、实际利率（i）：一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。     3、名义利率与实际利率的关系： （四）名义利率与实际利率        例1：已知某笔贷款的年利率是15%，借贷双方约定按季度计息，问这笔贷款的实际利率是多少？ 解：已知r=15%，m=12/3=4，则       例2：某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%。问：     （1）若该笔贷款的还款为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？     （2）如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？ 解：        已知P=2000万元，n=3×4=12，i=8%/4=2%，     （1）开发商每次为该笔贷款支付的利息之和:     In=P·n·i=2000×2%×12=480（万元）     （2）若计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商实际支付的利息为：     In=P[(1+i)n-1]=2000[(1+2%)12-1]=536.48(万元) 二、资金等效值与复利计算 （一）资金等值的概念       1.资金等效值：在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。       2.现值：在资金等效值计算的过程中，资金运动起点时的金额称为现值。一般记作P       3.终值（未来值）：在资金等效值计算的过程中，资金运动结束时与现值等值的金额。一般记为F       4.时值：资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。 （二）复利计算 1、常用符号:        P：现值        F：终值        A：连续出现在各计息周期期末        G：每一时间间隔收入或支出的等差变化值        s：每一时间间隔收入或支出的等比变化值        n：计息周期数        i：每个计息周期的利率 2、公式与系数 （1）一次支付终值系数和现值系数            如果在时间点t=0时的资金现值为P，并且利率i已定，则复利计息的n个计息周期后的终值F的计算公式为：        F=P(1+i)n                    (1+i)n ：一次支付终值系数        如图3-2所示：        例3：某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？ 解：已知该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额为:A=16000×30%=4800（元）    月贷款利率：i=12%/12=1%，    计息周期数：n=10×12=120月    则：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额为:       例4：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款方式支付。    （1）如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还

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