纽约洛克菲勒中心 中国逐步迈向现代化，国外先进的地产开发模式在中国得到 实验，大部分获得了成功！ 让我们从华润中心的真实价值探究其成功因素…… 地王信兴广场 书城—深交所—发展银行 华润中心 国贸大厦 中信城市广场 中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。 华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的 华润——地王财富圈！  世界金融中心 成功硬指数 一级商业中心 甲级写字楼 星级酒店 华润写字楼 地王大厦 深业中心 发展银行大厦 中信大厦 万德大厦 世界金融中心 华润酒店 木棉花酒店 晶都酒店 万德酒店 世界金融中心 华润万象城 中信城市广场 成功软指数 银行 金融证券 保险 联合证券 大鹏证券 中信证券 华鑫证券 金元证券 南方证券 鹏华基金 友邦保险 太平洋保险 人保 中保 华泰保险 深圳发展银行 中信城市银行 建设银行 工商银行 农业银行 人民银行 商业银行 华润能量指数 商业航母 5A级写字楼 五星级酒店 …… 华润品牌能量 成功硬指数 成功软指数 华润能量指数 深圳只有一个中心 华润中心 华润中心 港人北上 东部人群西进 西部人群重返 市外人群南下 人流倍数级增长 地块价值急剧攀升 华润中心客户群 必然是远远越出了深圳甚至国内的范畴 营运城市空间 引航城市地产 填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失 全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次 传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵 华润中心 决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。 运营城市是复合地产发展的最高境界！ 华润中心的规模体量 项目所在城区的外在发展要求 华润中心运营城市 华润中心成功原因分析 科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。 华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，实现了复合地产的最高境界。 开发 节奏 地理 位置 华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原则，形成了华润—帝王财富圈，未来可持续发展。 运营 城市 三 对尊地地产的启示 都市综合体       案例分析与借鉴  “纽约心脏”——曼哈顿  北京国贸中心  日本福冈博多运河城 日本福冈博多运河城 购物中心 剧场 最大程度借景 五星级酒店 东京六本木新城  保利文化广场 北京万达广场  伦敦金丝雀码头      都市综合体简介    都市综合体案例借鉴与分析 二     对尊地地产的启示 三 目    录 一 一 都市综合体简介 1 都市综合体定义 2 都市综合体特征 3 城市化进程与都市综合体  写字楼  都市综合体是什么？  公寓  酒店  商业  展览……  都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。 都市综合体的定义 HOPSCA HOTEL OFFICE PARK SHOPPING MALL APARTMENT CLUB 都市综合体的九大特征 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值 城市化进程与都市综合体 城市化发展 “ 一个城市只有一个中心 ” 广州-北京路 重庆-解放碑 北京-西单 上海-南京路 “一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？ 上海由一个中心向多个中心发展 上海-淮海路 上海-人民广场 上海-陆家嘴 上海-徐家汇  上海-虹桥 上海南京路 上海城市化发展 北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代 城市化发展 北京城市化发展 深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的  城市化发展 深圳城市化发展 深圳都市综合体的发展 周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 停车系统问题 …… 都市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰 国贸 地王 中信城市广场 中航城 万象城 …… 保利文化广场 周边环境问题 功能搭配问题 周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 二 都市综合体案例借鉴与分析 1 国内外失败案例分析 2 成功案例借鉴 都市综合体失败的案例分析——蒙特利尔地下城 Montreal’s underground city 每年4到5个月的漫长冬季。 40年建成全世界最大、最具特色的地下交通网络。 地下步行街网络与大量的复杂建筑物、商店相连，繁杂的系统变得简单而又清晰。 道路系统长度约为40公里。 每天通行人数超过50万。 共有11700个商场、百货商店、餐馆、40个剧院、电影院及其他休闲场所。 蒙特利尔简介 地下城主要数据指标 蒙特利尔地下城发展历程 20世纪70年代，地下城的概念出现，但中心区依然缺乏公共设施。  蒙特利尔开设了4条地下商业走廊，大都位于同一条地铁交通干线的下面。  1962 90年代 至今 80年代末 20世纪 70年代 萌芽，地下城的建筑面积大约在50万平方米左右，主要由地铁、广场、旅馆组成，市中心的地铁站出现了少量的地下人行通道。  建设了更多的地下通道形成了一个由步行通道联系起来的庞大的系统  人们主要生活都转入地下,地面的物业持续贬值，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年来，地面上再没有建一所零售商业建筑，而地下从1960年几乎找不到一处要转让的二手物业。  行人在地下极易迷失方向，无法辨别自己的所处位置，尤其是一些外地或外国的游客。几乎完全丧失了方向感！是地下商城给在地下活动的人们带来的无法解决的问题。 蒙特利尔地下城的失败 商城地下地上各两层，上面是商业街，下面是综合城。 建城过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和建筑方式 项目亮点 项目不足 蒙特利尔地下商城失败原因与借鉴  地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。   规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。  失败 原因  规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此都市综合体项目应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。 蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的都市综合体各子项要求互为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享，从而使得各项功能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。 经验 积累 占地面积：51万m2  总建筑面积：116万m2  物业形态： 40万平米的商业 20万平米住宅 尼罗河大酒店 香格里拉酒店 酒店式公寓 水上游乐场、儿童乐园 各地风格的美食街  总投资额：25亿元 建筑密度：38.55%  都市综合体失败的案例分析——东莞华南MALL 曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为?“世界新七大奇观”的华南MALL 2007年9月19日，正式更名为“新华南MALL·生活城” 华南MALL这几年名声在外，在造势方面做得非常成功，而成熟品牌

都市综合体案例分析与借鉴——深圳尊地48P.ppt