房地产开发行业税收实践问题探讨 辽宁桓仁国家税务局 注册税务师 中国摄影家协会会员 满家良 房地产开发行业税收实践问题探讨 房地产开发行业税收实践问题探讨 问题的提出： 引导一个国家经济发展的三挂马车：投资、出口、消费。房地产行业占了两项，因此其在我国国民经济发展中占有举足轻重的地位。 房地产开发行业税收实践问题探讨 房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒”？ 2002年、2003年、2004年，房地产蝉联“中国十大暴利行业”之首。 05年总局公布04年全国纳税企业500强，300名之内没有一家房地产企业的名字出现。 总局高度重视： 02—08连续8年将房地产企业列为税收专项检查的重点。 09年提出深化房地产模拟评税试点工作。 房地产开发行业税收实践问题探讨 因此，作为税务人员应该深入研究这个行业的特点和税务违法行为的规律，提高对房地产行业的税收管理水平。  房地产开发行业税收实践问题探讨 主要内容： 房地产企业现状--行业基础知识、工作实践中存在的突出问题。 房地产企业评估思路  房地产企业评估方法  房地产开发行业税收实践问题探讨 房地产开发企业行业现状： 一、行业基础知识 概念：房地产开发是指由具有开发资质的房地产开发企业，对一个开发区域进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。 四个资质等级：《房地产开发企业资质管理规定》（建设部部长令第77号）--二○○○年三月二十三日经第二十次部常务会议修订通过，现予发布，自发布之日起施行。    房地产开发行业税收实践问题探讨 房地产开发方式：自行开发、合作建房、代建工程、提供劳务等。 开发产品：土地、房屋---（商品房、出租房、周转房等）、配套设施---（医院、学校、邮电局等）、代建工程。 房地产企业的经营业务内容：土地开发、房屋开发、配套设施开发、物业管理。    房地产开发行业税收实践问题探讨 商品房的分类： 建筑结构---砖木结构、砖混结构、框架结构等 室内铺设程度---毛坯房、成品房、精装房 开发状态---现房、期房 消费对象---经济适用房、非经济适用房 房地产开发行业税收实践问题探讨 房地产业相关专业术语： 1、土地使用权的划拨、出让、转让、征用及拆迁。—出让：（国土资源部令第11号）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》“2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过，现予发布，自2002年7月1日起施行。 ” 2、征地：是指项目选址用地为集体土地时，要按照法定程序和依据报请有批准权限的政府（一般是省级）审批，对集体土地及地上物等依法补偿后，将集体土地转为国有土地的一种行为。 房地产业相关专业术语 3、拆迁：是指为选址在城市规划区域内的国有土地上的项目达到施工进场条件，拆除建设用地上原有房屋及附属物，并对原用地者进行补偿的行为。 4、房地产建造工程预算、工程结算、竣工决算：预算是指根据施工图所确定的工程量，选定相应的预算定额、预算单价及有关的取费标准，预先估算工程项目价格的文件。结算是指由施工企业按工程进度、施工监理情况及根据工程实施过程中发生的超出施工合同范围的工程变更情况，按合同约定的条件和结算方式，向业主结算双方往来款项的经济技术文件。竣工决算是指由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件。 房地产业相关专业术语 5、预售许可证制度：《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售应当符合3个条件（1）、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）、持有建设工程规划许可证。（3）、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。 房地产业相关专业术语 6、银行按揭：由香港传至大陆，主要指房地产等不动产抵押贷款—始于1988年。注意假按揭的问题。 7、房屋各种面积规定：建筑面积、共有建筑面积、房地产建筑面积的种类：规划面积--《建设工程规划许可证》注明的面积；施工面积--《施工许可证》注明的面积；竣工面积—竣工图及竣工验收报告注明的面积，指竣工的各幢房屋建设面积之和；测绘面积—项目竣工后，由测绘部门出具的测绘报告上注明的面积；可销售面积—开发商拥有销售权的建筑面积；不可销售面积--开发商没有销售权的建筑面积；合同面积《商品房买卖合同》注明的面积。合同面积与测绘面积有一定区别。《商品房销售管理》规定：误差3%。房屋使用面积、房屋产权面积 房地产业相关专业术语 8、其他相关名词：底商、墙改费—50-80/平方米、容积率—指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。会所、其它—地产、毛地、生地、飞地、炒地皮、挖顶、绝卖、一级市场、二级市场、五证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》、产权证书、房屋产权、廉租房-只租不售、安居房：指实施国家安居工程而建设的住房属于经济适用房的一类、经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点、二手房、期房、现房、外销房、内销房、准现房、平价房、烂尾房、城市居住区、居住小区、配建设施、酒店式公寓 房地产业相关专业术语 建筑知识：建筑小品、建筑面积、公用面积、实用面积、居住面积、计租面积、得房率、开间、进深、套内面积、共摊面积、销售面积、建筑密度、层高、净高、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。标准层、地下室：1/2。住宅用地、其他用地、复式住宅、跃层式住宅、蝶式住宅、低层房屋、小高层房屋、高层房屋-15-24层，大于24米、超高层房屋-24层以上。 房地产业相关专业术语 其他知识： 均价-是指将各单位的销售价格相加之后的和数初以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。一般不是销售价。 基价 住房公积金 市场比较法 房地产投资泡沫 房地产业经营流程 房地产开发企业的管理体系 房地产业经营流程 外部监督管理体系 房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与税务评估、稽查密切相关。 房地产开发业务还涉及工商、银行、房地产中介服务公司、项目监理公司、物业公司等。   房地产业经营流程 土地管理部门：负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。--获取土地使用权出、转让信息：出转让方、出转让方地址、受让方地址、土地位置、面积、用途、成交价格、转让金额等，是确认土地出转让金的依据。 发改委：负责开发项目的立项审批。--获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等。 拆迁管理部门：负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，是确认拆迁补偿费的依据。 房地产业经营流程 规划部门:负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。--获取开发项目名称、性质、占地面积、规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施等信息，是确认可售面积的依据。 建设主管部门：负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。--获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称

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