房地产开发项目 资金使用计划与融资方案选择 主讲人：黄有亮 东南大学土木工程学院 建设与房地产系 房地产开发项目 资金使用计划与融资方案选择 1 投资费用的组成及估算 2 投资资金使用计划的编制 3 融资基本知识 4 融资实务 5 融资现状与出路 房地产开发项目 资金使用计划与融资方案选择 祝大家工作顺利！ 谢谢！ * * 1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.2 开发费用 例：某房地产开发项目投资费用计算 1.1 开发成本 max.book118.com 土地使用权出让金 max.book118.com 土地征用及拆迁安置补偿费（生地） max.book118.com 前期工程费 max.book118.com 建安工程费 max.book118.com 基础设施费 max.book118.com 公共配套设施费 max.book118.com 不可预见费 max.book118.com 开发期间税费 max.book118.com 其他费用 Return 资金时间价值含义的理解 货币作为社会生产资金参与再生产过程，就会带来资金的增值，这就是资金的时间价值。 300年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留下了10kg的黄金。这笔财富，一直遗传到甲先生。 300年前，乙先生的老祖先将10元钱进行投资，他的后代子孙们并没有消费这笔财产，而是将其不断进行再投资。这笔财富一直遗传到乙先生。 10×(1+5%)300 =22739961 只要长寿 就成富翁 资金时间价值含义的理解 1812年美国南北战争时期，纽约市曾借给首都华盛顿100万美元。1975年，纽约市发生金融危机时，要求华盛顿特区归还这笔旧帐及利息。按每年6％的复利计算，发现这债务增加到…… Return max.book118.com程费 (1)项目可行性研究费 （一般可按建筑工程费的0.2-1%计算） (2)规划设计费 （一般为建安工程费的3%左右） (3)地质勘察测绘费 （一般为建筑工程费的0.5%左右） (4)场地准备费 (包括原有建筑物和构筑物拆除，场地平整，通水、通电和临时道路等) (5)筹建开办费 （一般为建筑工程费2.5%左右） Return max.book118.com 建安工程费 可按概算指标、工程量近似匡算法或类似工程估算法 (1)土建工程费 (2)设备及安装工程费 Return max.book118.com 基础设施费 建筑物2米以外、规划红线以内各种管线和道路工程费，包括供电、供水、供气、电信、绿化、道路、排污、排洪、路灯、环卫等工程费用。 Return max.book118.com 公共配套设施费 小区内为居民服务的不能有偿转让的各种非营利性的公共配套设施，如托儿所、学校、理发店、变电房、公厕、自行车库、垃圾站等。 Return max.book118.com 不可预见费 包括备用金（不含工料价格的上涨预备费）、不可预见的基础设施和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。一般为1－6项的3%－5% 。 Return max.book118.com 开发期间税费 土地使用税 城市（红线外）配套设施建设费（市政支管线分摊费和分散建设市政公用设施建设费），按建筑面积征收 供电增容费（用电权费、供电贴费） 绿化建设费 Return max.book118.com 其他费用 Return 临时用地费、临时占道费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、施工图审查费、竣工图编制费、工程保险费等 可一并计入开发期间税费进行计算 1.2 开发费用 max.book118.com 管理费用 max.book118.com 销售费用 max.book118.com 财务费用 Return （广告费、代理费等，可按销售收入的4%－6%） （开发成本的3%左右） （为筹集资金而发生的各项费用，包括借款利息、筹资费等） * * 序号 费用名称 金额 备注 房地产开发建设总投资 12866 1 开发成本 1.1 土地费用 1252 20.87万平方米 max.book118.com 2 max.book118.com 土地使用权出让金 购地手续费 土地征用及拆迁安置补偿费 1200 52 1.2 前期工程费用 684 max.book118.com max.book118.com max.book118.com max.book118.com max.book118.com 项目可行性研究费 规划设计费 地质勘察测绘费 场地准备费 筹建开办费 30 162 478 14 1.3 建筑工程费 6558 含土建工程费、设备及安装工程费 1.4 配套设施 1312 含基础设施费和公共配套设施费 1.5 开发期间税费 235 1.6 涨价及不可预见费 1216 1~4项的11% 2 开发费用 2.1 销售费用 495 按售房收入的2.96% 2.2 管理费用 515 1~4项和的5% 2.3 财务费用 599 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源渠道 3.2 项目的融资组织形式 3.3 资本金筹集 3.4 负债融资 3.5 信用保证措施 3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物 3.7 筹资决策 3.1 资金投入方式与来源渠道 在房地产开发项目资金投入方式： 资本金（股东权益资金） 借入资金（债务资金） 资金来源渠道： 国家资金 借贷资金 公司之间的资金拆借 社会资金 自有资金 外资 Return 3.3 资本金筹集 项目资本金是指由项目发起人、股权投资人以获得项目财产权与控制权的方式投入的资金。 对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金是获得负债融资的一种信用基础。 根据国家财务制度规定，房地产开发项目的资本金应占项目总投资的30%及以上。 3.3 资本金筹集 (1)公司融资方式下的项目资本金 来自于公司的自有资金，包括： 企业现有的现金 未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金 企业资产变现 企业增资扩股 3.3 资本金筹集 Return (2)项目融资方式下的项目资本金 新建项目法人的资本金，由项目投资者为拟建项目提供的资本金，通常以注册资本的方式投入。 股东投入企业的资金超过注册资金的溢价部分，通常以资本公积的形式记帐。 有些情况下投资者还可以以准资本金方式投入资金，包括：优先股、可转换债、股东借款。 资本金的出资形态可以是现金，也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资。 3.4 负债融资 一般的负债融资的资金来源主要有： 商业银行贷款 政策性银行贷款 国内非银行金融机构贷款 出口信贷 外国政府贷款 国际金融机构贷款 银团贷款 发行债券 发行可转换债券 融资租赁 3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 ?按贷款的期限划分 短期贷款 中期贷款 长期贷款 3.4 负债融资 ?按贷款的用途划分 流动资金贷款：流动基金贷款、周转性贷款、临时贷款和结算贷款 固定资金贷款：基本建设贷款、技术改造贷款、专用基金贷款 科技开发
房地产项目投资资金使用计划与融资.ppt
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