北京市住宅工程质量分户验收管理工作培训讲座 北京市建筑工程监督培训中心 二零零九年九月 一、文件出台的背景、管理目的和工作要求 1、文件出台的背景       近年来，随着北京经济的快速发展，住宅工程建设发展迅速，为加强和完善住宅工程质量管理，确保住宅工程的建设质量，结合北京市实际情况，2005年市建委制定了《关于印发〈住宅工程质量分户验收管理规定〉的通知》（京建质〔2005〕999号），2006年又制定了《关于印发〈关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导           意见〉的通知》（京建质［2006］第139号，用于具体指导全市开展住宅工程分户验收工作，住宅工程的分户验收工作成为保证住宅工程质量、减少住宅质量投诉的重要手段之一。但是经过两年工作实践，发现在住宅工程分户验收中存在一些不完善之处。   目前执行的（京建质〔2006〕139号）和《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质[2007]1285号）附件中《住宅工程质量分户验收表》需要填写的表格内容较多，不便实际操作，为此，经组织有关建设、施工、监理单位座谈，听取有关单位意见，结合实际情况，现制订了《关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知》（京建质〔2009〕383号），以下简称“383号文”。             《关于印发〈关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》（京建质〔2006〕139号）、《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质[2007]1285号）同时废止。《关于印发〈住宅工程质量分户验收管理规定〉的通知》（京建质〔2005〕999号）附件中《住宅工程质量分户验收表》停止使用。 2、管理目的和工作要求 （1）明确各参建单位的质量责任      本文件中规定“建设单位是住宅工程质量分户验收工作的责任人。分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担”；“施工单位应当配合建设单位完成分户验收工作”；“工程监理单位对分户验收承担监理责任”；参建的建设方、监理方、施工方以及物业公司组成分户验收工作组。      分户验收工作组对建设方负责。 （2）贯彻《建设工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001），把分户验收工作与施工过程中的分部工程、分项工程、检验批的验收相衔接，并在分户验收过程中起到了对检验批的验收结论进行复核的作用。 （3）要求各参建单位切实落实分户质量验收责任。      通过383号文的制定和执行，住宅工程在交付业主入住前，工程各参建单位组成的分户验收组确实进入每一户对工程观感质量和使用功能质量进行检查。              原《关于印发〈关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》（京建质〔2006〕139号）和《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质[2007]1285号）附件中《住宅工程质量分户验收表》共分8项内容58张表格，操作中与检验批验收存在一定的重复性工作，特别是有大量的表格填写内容。本次文件的重新修订，要达到参建单位切实对观感质量和使用功能质量进行入户实地检查的目的。  （4）对住宅工程质量分户验收管理工作进行补充和完善。       明确了分户验收工作中各参建单位的职责和责任，规定了验收组组成人员。       提出了分户验收的两个阶段和实施的时间，将分户验收合格作为主体结构分部工程质量验收和工程竣工验收的前置条件。       规定了分户验收工作要以《分户验收工作方案》为指导。       明确了监理单位预验收和分户验收的关系。      明确了分户验收工作组的工作程序和内容。      提出了对检查项目进行标识管理的工作要求，实测实量、使用功能和观感质量检查完成后应粘贴标识，并对标识的样式进行了规范。      明确了相应的检查记录表格内容可以手写。      规定了分户验收的合格标准。             特别强调了对于检查发现的不符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求的项目应填写《住宅工程质量问题整改处置记录》。      修订了《住宅工程质量分户验收表》，补充了《住宅工程质量分户验收检查记录表》。      明确了相关分户验收资料的保存单位。      对于参建单位不按照分户验收管理工作要求履行职责的，由市住房城乡建设委或区县建委责令改正。 二、京建质〔2009〕383号文件的内容          为进一步加强本市住宅工程质量管理，落实《住宅工程质量分户验收管理规定》（京建质［2005］999号），保证新建住宅工程观感质量和使用功能质量，结合本市实际情况，现将有关要求通知如下： 二、京建质〔2009〕383号文件的内容  （一）建设单位是住宅工程质量分户验收工作（以下简称分户验收）的责任人。分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担。       建设单位项目负责人应组织成立分户验收工作组进行分户验收。 分户验收工作组成员应包括以下人员：    1、建设单位各专业技术负责人。    2、监理单位各专业监理工程师。    3、施工单位项目技术、质量负责人,项目技术、质量专业人员等。    4、分包单位项目负责人、专业技术质量负责人（参加分包项目质量分户验收）。    5、已选定物业公司的，物业公司项目负责人、专业技术人员等。 （二）分户验收分为两个阶段进行。    第一阶段:       建设单位应在主体结构分部工程验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的主体结构工程观感质量、结构尺寸和使用功能质量进行专门验收。分户验收合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。  第二阶段:      建设单位应在施工单位提交工程竣工报告后，单位（子单位）工程竣工验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的工程观感质量、主要部位净尺寸和使用功能质量进行专门验收。分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。 （三）在分户验收第一阶段开始30天前，建设单位项目负责人应组织施工单位和监理单位编制完成《分户验收工作方案》。      《分户验收工作方案》应明确分户验收工作组成员和人员职责、两个阶段的验收工作组织程序等内容，确定每一套住宅和公共部分工程的检查验收项目、内容和数量，并绘制抽查点分布图，同时应落实质量检查人员和检查工具。 （四）施工单位应当配合建设单位完成分户验收工作。施工单位应当建立住宅工程各检验批、分项、分部（子分部）工程与每一套住宅及公共部位的对应关系，并应在《主体结构分部工程施工报验表》（在附件中单独列明）和工程竣工验收报告中分别予以明确，以备分户验收时进行检查。     (五)工程监理单位对分户验收承担监理责任。       工程总监理工程师应依据分户验收情况组织对工程质量进行竣工预验收，预验收合格后总监理工程师方可在施工单位工程竣工报告上签署意见，并对工程进行质量评估，提出工程质量评估报告。       工程质量评估报告应包含对分户验收进行评估的结论，并应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。       (六)分户验收应依据国家和本市工程质量标准、规范，以及设计文件和施工合同约定，对单位工程每一套住宅和公共部位进行验收。  （七）在分户验收的检查验收过程中，应对涉及到的工程观感质量和使用功能质量作为主要检查

分户验收讲义383号文.ppt