目录 剑指总图---定性之言 总图七剑---详解 七剑导航---工具与图表 剑指总图 定性之言： 若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么总图阶段就已决定了总货值的80%。 若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。 总图决定了景观的构架与格局。 总图决定了物业管理成本的基础 总图设计七剑 用足指标                   ---青干剑 货值最大化                ---由龙剑 复制模块                   ---天瀑剑 配套用房最小化         ---舍神剑 赠绿规划和底层挖掘   ---竞星剑 控制地库                   ---莫问剑 减少入口                   ---日月剑  “掏干吃净”          ---用足指标 1、用足容积率和建筑密度     1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）        1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。  一、用足指标 1、用足容积率和建筑密度     1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）         1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。  1.1 用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润   1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。   2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。  案例：北京唐宁ONE项目      一、用足指标 1、用足容积率和建筑密度     1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）       1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。  1.2 用足建筑密度 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间   1、建筑密度主要与首层建筑面积有关       --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述        --好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。     1.2用足建筑密度 一、用足指标 1、用足容积率和建筑密度     1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）       1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。  用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间 “肚里有货”              ---货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 二、货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 效果图 总图— 配比研究 总图价值挖掘 效果图 二、货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。(产品类型示意案例） 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 二、货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。(产品类型示意案例） 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围（案例分析） 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 基地形态界面   二、货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。(产品类型示意案例） 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积（案例） 案例：赠送半地下室和阁楼面积      三千城将政府要求的首层架空部分送给二层客户作私家花园  “拿来主义”         ---复制模块 1、利用产品库（9月底上线）中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。 如：大城小院系列、弗莱明哥系列、 郡系列、 滟澜系列、香醍系列、星座系列等 2、使用模块产品和组团复制  如：西班牙大院、七合围院、高TOWN 3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块   三、复制模块 1、利用产品库（9月底上线）中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。 如：大城小院系列、弗莱明哥系列、 郡系列、 滟澜系列、香醍系列、星座系列等 2、使用模块产品和组团复制  如：西班牙大院、七合围院、高TOWN 3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块 “削减龙套”---配套用房最小化 严格控制物管用房、会所、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下层，不占用容积率。 会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房 会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层网球场下沉，布置在地下室底板上底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹林茶座。地上面积391平米 “锦上添花”---赠绿规划、底层挖掘 1.规划在用足建筑密度的前提下，增加   亲地户型的数量。    尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层 2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家       五、赠绿规划、底层挖掘 1.规划在用足建筑密度的前提下，增加  

龙湖：总图研发心得案例版.ppt