推广 渠道 铺设 客户 情况 石材城客户拓展 都江堰客户拓展 超市外展场 华为集团资源拓展 西华大学资源拓展  金府机电城资源拓展   华为集团设展 郫县政府推荐会 短信发送 房交会参展 商报报广 商报夹报   网络   户外及灯标旗   学缘杂志   针对城西及郫县客户直邮   居周刊 商报硬广 短信发送 华西硬广 商报夹报   网络(论坛及搜房底通)      户外及画面更换   学缘杂志  第一房产 居周刊    成都楼市 市内接待点整改    华为集团接洽,派发项目资料  郫县重点社区及单位拜访 郫县高校派单  10月份 11月份 12月份 1月份 商报硬广 短信发送 华西硬广 商报夹报   网络(论坛及搜房底通)      户外（新户外落实） 学缘杂志  第一房产 居周刊    媒体新闻通稿 晶蓝半岛，三千里， 翠微清波设本项目行架  商报硬广 短信发送 网络(论坛及搜房底通)      户外新画面更换   第一房产 车房杂志 达州客户邀约 南安商会拜访 万达“楼市大淘金”元旦摆展 返乡客户优惠政策 旅行社北欧航线洽谈 高新区工商银行网点摆展落实 郫县消费场所落实及洽谈  整体周来电来访 整体来访中郫县及成都客户比例         2007年9月26日中信蜀都拍卖首批地块，两宗面积共计189.2亩的住宅用地共卖得约7.7亿元人民币，均创下郫县土地使用权拍卖的新纪录，备受世人的关注；        2008年，在地王上矗立起龙湖弗莱明戈，又以别墅手法打造的花园洋房物业的形象比肩全城，再次将人们的目光聚焦在这片土地上。 【 精准定位，高形象入市 】 战略层面  一个超越竞争的高形象定位 龙湖弗莱明戈在大众媒体的正式亮相，奠定了全局的传播基调和策略走向，建立起了高端物业的高端形象。“用别墅标准定义的花园洋房”的宣传得到迅速有效的传播并与同类产品形成鲜明的形象区隔。 【集中式蓄客，提高项目人气，同时确保客户诚意度】 战术层面 之一  9月份 10月份 11月份 12月份 11月2日一批次开盘 12月13日二批次开盘 战术层面之二  【多节点式营销爆破&多渠道拓展及配合】 市内接待点开放 房交会亮相 诚意客户下渝州 情定弗莱明戈西班牙主题月活动 郫县接待点开放 郫县政府推荐会 郫县政府推荐会 产品 推荐会 一批次 开盘 样板间开放 实景样板区开放 达州巡展 二批次开盘 产品推荐会 一批次开盘 保号，二批次小洋房蓄客 周末砸金蛋活动 老带新政策实施 样板间开放 老客户周末保养活动 购房积分活动 现场DIY 二批次开盘 周末嘉年华活动 达州巡展 新年促销政策实施 9-10月份 11月份 12月份 下渝州 郫县接待点 开放 达州巡展 二批次 开盘 1月份 达州客户龙湖行 南安商会团拜会  万达“楼市大淘金”元旦摆展  返乡客户优惠政策 元旦现场活动 风尚国际“寻找最幸福笑容”活动 清华大学EMBA校友会 年末小开盘 渠道配合 渠道配合 渠道配合 渠道配合 短信发送 房交会参展 商报报广 商报夹报   网络   户外及灯标旗   学缘杂志   针对城西及郫县客户直邮   居周刊     商报硬广 短信发送 华西硬广 商报夹报   网络(论坛及搜房底通)      户外（新户外落实） 学缘杂志  第一房产 居周刊    媒体新闻通稿 晶蓝半岛，三千里， 翠微清波设本项目行架  商报硬广 短信发送 华西硬广 商报夹报   网络(论坛及搜房底通)      户外及画面更换   学缘杂志  第一房产 居周刊    成都楼市 市内接待点整改    华为集团接洽,派发项目资料  郫县重点社区及单位拜访 郫县高校派单  商报硬广 短信发送 网络(论坛及搜房底通)      户外新画面更换   第一房产 车房杂志 达州客户邀约 南安商会拜访 万达“楼市大淘金”元旦摆展 返乡客户优惠政策 旅行社北欧航线洽谈 高新区工商银行网点摆展落实 郫县消费场所落实及洽谈  石材城客户拓展 都江堰客户拓展 超市外展场 华为集团资源拓展 西华大学资源拓展  金府机电城资源拓展   华为集团设展 郫县政府推荐会 明日快一周 达州巡展 重点高校的派单   商圈和药材市场发彩票 回访高校教授 红包派发 郫县茶楼桌牌摆放 商会拜访 【以客户为导向】 战术层面 之三  ★★★ 中海国际社区  高新区 2房、3房 积蓄较多，月供能力较强，家 中多有小孩，年龄较大，对价 格比较敏感 管理人员 高新区企 业管理人员 C ★★★★ 1房、2房 积累多，对片区物业投资前景 看好 投资 ★★★★★ 景尚景 上锦颐园 瑞景茗城 时代花城 红光镇及高专路 附近 3房、4房、5房 对素质要求高，离上班地点 近，有补贴及隐性收入，对价 格不太敏感 本地人 （自用） 政府 公务员 B ★★★★ 1房、2房、3房 在本区域及周边片区经商、对 片区十分熟悉，认同区域投资 价值 投资 ★★★★★ 中海国际社区 华侨城 雅居乐花园 主要居住在郫县 犀浦及高新片区. 成都城南双楠片 区及羊西线片区 3房、4房、5 房、别墅 经济实力强，对价格不太敏 感，多为3-4口之家，需求户 型较大 自用 私营 业主 A 本项目客户 相关置业楼盘 主要居住区域 需求 特征 客户细分 客户分类   客户构成分析 客户总体数据描述 客户总量变化图示 来电 来访 从客户总量图示来看,客户总量分二个阶段的变化. 第一个阶段是从项目亮相到一批次开盘前,项目客户总量呈现稳步上升趋势; 第二个阶段是从一批次开盘后到目前, 项目客户总量开始呈现下降趋势.来电和来访都呈现近一半的下降量. 客户总体描述 最近两周成都客户来访量明显少于郫县客户。 成都与郫县来访客户对比 从客户区域变化图示来看,目前项目客户来源区域呈两个阶段变化. 第一个阶段随着项目郫县售楼部的开放,项目在郫县的信息渗透越来越扩大,郫县客户的数量逐步上升并超过成都客户数量. 第二个阶段,随着郫县影响力的增强和NO1地位的确立,项目开始有限的影响到成都区域,成都客户数量开始呈现上升趋势. 本案 8 金牛区 2 高升桥 3 双楠 项目总体成交客户地图：可见本项目的成交客户主要分布在郫县，占72%，其中80%集中在郫县老城区，少量分布在红光镇工业港和犀浦区域。成都客户主要分布在金牛区-羊西线区域和双楠附近，约占28% 郫筒镇老城区 红光 犀浦 1 工业港 3 万树森林+天府明珠花园 1 电子科技大学 绕城高速 二环路 三环路 43 本项目目前主要吸引的客户依然是郫县区域地缘性客户为主。成都成交客户分布主要集中在城西北羊西线、金牛区区域，其次是在双楠、桐梓林区域 1 桐梓林 目前项目营销费用有限，如果选择将重点放在成都区域，从时间、费用及绩效比上来看无疑是吃力不讨好的事情.因此项目将重点放在郫县区域,做足郫县区域影响力,深挖郫县客群,带来项目后期持续不断且优质的客源.  充分挖掘老客户资源.项目目前意向客户的渠道知晓中,朋友推荐占据较大比例,同时对于本项目而言,地缘性及品牌度都较强,因此老客户关系的维系显得尤为重要.目前项目已经开始实施老带新政策来刺激销售,具体效果后期将进行反馈。随着项目郫县区域影响力的深透，项目客群持续积累，老客户的“蜘蛛客”效应将会更加重要. 成都客户    vs     郫县客户 老客户             vs    新客户 大城西： 金牛区、高新西区、

龙湖弗莱明戈年终总结及计划.ppt