写在前面的话:    公园大地自07年4月开始销售以来, 共推出171084.18平米，1087套住宅，总体销售106911平米（占推出面积的62.49%），销售套数711套（推出套数的65.41%），销售额17.11亿。共登记11800批上门客户.世联地产项目组已接触项目1个星期的时间,已应贵司要求完成   和   ,本次报告是为解决年后立刻推售的别墅产品而出具的   ,本报告的相关资料收集和熟悉时间较短，因此本报告主要针对别墅推售进行展开。针对公园大地为持续销售的大盘,项目组将在年后提供   进行详细分析,形成年度推售的最终推售策略.   上半年必须实现：     1期、2期及2期加推单位消化80%，实现7.9亿销售金额      年内必须加推5万-8万平米以上，实现8-10亿的销售额   近期市场将探询底价界限，然后进入市场的整固期 08~09年深圳别墅供应总量约1450套；其中南山、梅沙为集中供应区，全部为250平左右的大户型产品，预计总价在千万以上． 城市豪宅的价值体系分析 打造真别墅标准体系，形成后期推广要点 通过本次别墅推售策略的执行，扩大项目影响的同时，重新带动龙岗或更多区域的客户对公园大地的关注，加深他们对项目的了解 形象攻略： 推广攻略: 让客户知道! 案例借鉴 客户维系	 组织系列高端人士活动（餐会、酒会等） 星河驴友俱乐部成立 产品申请国家专利，将产品价值转化为营销价值 邀请李宁、张连伟等名人造势，发挥名人效应 银湖山郊野公园捐赠仪式 专利产品发布会 服务大使任命 业内接待专员 优势：龙岗别墅项目的成功案例            客户群指定，符合客户参加圈层活动的习惯            符合客户全家并发动亲友参加的活动            符合春节节令团圆的节令气氛 客户群：客户群限定，仅邀请别墅业主和复式业主参加，但允许客户自带朋友，总人数约1000人左右，形成一个相当高层次，相当大规模的高端活动 活动要点：                邀请环节要充分尊重客户忙碌的习惯，提前邀请，并且多重确认并且尊贵感充足               通过外部包装以及盆菜内容高规格化，提高活动档次，提高客户满意度               客户签到及入场环节形式感充足，令客户感觉迈入豪门，将项目的豪门标签属性提高                增加互动慈善活动环节，让客户认同本项目的高端性和别墅圈层影响力 媒体推广计划：报纸担负真别墅概念演绎以及调性拔高的作用 展示策略 案例借鉴 客户维系	 组织系列高端人士活动（餐会、酒会等） 星河驴友俱乐部成立 产品申请国家专利，将产品价值转化为营销价值 邀请李宁、张连伟等名人造势，发挥名人效应 银湖山郊野公园捐赠仪式 专利产品发布会 服务大使任命 业内接待专员 案例借鉴 之二：中信栖湖天籁 客户数据：35-45岁，55-60岁左右的客户群30%关内客户，其余为中心城及龙岗镇周边原住民或企业主， 客户特征:怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、比较土，不够时尚，实在 客户获知信息途径：户外，短信，以及圈层活动营销带来的朋友介绍，老带新 产品：联排，双拼，独栋别墅，205-525平米 价格：            栖湖均价22000，总价1000-1500万            天籁均价30000，联排：500-800万元，双拼1000-1500万元，独栋1500-2200万元 营销策略：主打资源，自然景观资源以及高尔夫资源，客户最认同的是发展商实力、占有稀缺资源后的尊贵感以及活动营销营造的高端客户群圈层社区。 活动特点：比较促进成交的活动有盆菜活动，以及全家皇室场景婚纱摄影活动，切合客户的实际心里需求，全家团聚，迈入豪门的心态。 小范围的盆菜团聚答谢活动 借用样板房奢华背景的宫廷婚纱/全家福摄影活动 项目前期推广阶段 宣传推广： 以精品活动打动客户 以开盘等节点信息发布吸引客户 全面铺开  客户维系	 星河驴友俱乐部成立 马修连恩慈善晚会 组织系列高端人士活动（餐会、酒会等）  项目开盘后阶段 主打老带新的圈层活动为主 将项目的优势从产品，到公园，到豪门标签，再到客户服务均不断创新和落实 本次大盆菜活动为期10天，一共举办了16场家宴，共计536桌，其中老客389批，E区办卡客户124批，到场人数达5143人  本次活动让E区的办卡客户充分感受到丹堤秀丽风光的同时，也切身感受到了星河带给客户的细致入微的服务品质，让新客户对未来的生活品质抱有很大的信心，极大的增强了客户购买的信心； 丹堤官邸家宴 之三：星河丹堤 案例借鉴 结论   豪宅客户均认可的价值：身份标签、圈子认同、周到服务、升    值、安全/私密、教育配套 标榜名牌 圈层 高贵血统 通过组织限定特定客户及客户的亲友参加，保证参与客户的层次 通过活动过程中，赠送高级礼品，或者包装环节高档、或尊贵服务，达到客户自身标榜身份的目的 当组织的客户圈层近似于其自认的身份圈层时，客户比较容易参加相关活动，也愿意通过参加类似活动获得认同 起势 千人皇室慈善家宴活动----起势并宣传 王者归来 家怀天下 符合客户隐秘、高贵、标榜，并愿意获得圈层客户认同的心态 3月15日阿玛尼/lv样板房开放活动 关键一：阿玛尼样板房装修到位；                                ——给客户一个别致的样板房 关键二：客户参观受限制                                ——让参观的矜贵感等同于项目的豪门感 关键三：作为新闻事件，热炒                                ——让更多的人知道我们在卖别墅，在卖超级牛的别墅 阿玛尼样板房发布会 第二天对外开放 第一天别墅业主参观 拔高形象 礼遇客户 渗透真别墅与阿玛尼的同样尊贵性 承接 活动关键词：与名牌嫁接，符合客户标榜名牌的心理，类似活动还可以为现场名车展等现场展示活动 爆发 3月23日王者降临，别墅选房活动 延续前期活动的思路，继续贯以“国王”的名义，制造项目别墅业主神秘，高贵的感觉 配合节日气氛以及选房氛围，可赠送客户国王相关权杖等礼品，营造售卖气氛 25席， 国王亲临尊邸 亮出真别墅概念 将真别墅与起势活动相映衬 将真别墅概念与节点活动信息相映衬 形象导入期 2008.1-2008.2 项目销售期 2008.3---2008.6 形象推广期 2008.2---2008.3 2月 3月 4月 08年 形象导入期 形象建立期 项目销售期 点出别墅即将推售 点出真别墅的内涵	 点出真别墅的高端性 推广策略 阶段目标 宣传主方向 推广渠道 中央首府 真别墅	 真别墅，家怀天下慈善夜宴 阿玛尼真别墅样板房 工地广告\工地围墙\网络软文宣传\分展场 全方位的网络广告\报纸软文、硬广\电台广告\影视广告\直邮、短信 网络推广\报纸软文、硬广\电台广告\影视广告\直邮、短信\业主答谢抽奖活动\成交送大礼\每周末的现场活动 1月 3 10 17 24 2 9 16 23 30 27 推广脉络 真别墅形象出街+王者慈善家宴活动预告 整版 特报/南方都市报（平面 2月29日（周五） 真别墅形象出街+王者慈善家宴活动预告  整版 侨报（平面） 2月22日（周五） 

世联-2008年深圳鸿荣源公园大地3期别墅项目推售策略-87PPT.ppt