项目策划的目标： 我们认为，在公司品牌在西安市区市场还没有形成品牌号召力的状况下，项目必须充分挖掘区域板块优势、整合周边资源，塑造项目的“三性”（唯一性、权威性和排他性），铸造精品，以差异化竞争的方式，在西安占据一个细分市场（教育地产）的高端。 另外，本案作为公司运作的第一个中大型的战略性项目，应该在获取良好利润的基础上，达到“五出”（出成果、出人才、出机制、出品牌、出网络）的目标，树立独特的项目品牌和企业品牌，从而确立公司在今后西安市场上竞争的核心优势。  目    录 第一部分  态势分析 第二部分  发展思路 第三部分  项目定位 第四部分  规划建议 第一部分  态势分析 一、城市篇 二、地产篇 三、项目篇 四、企业篇 一、城市篇 1、西安城市地位与能级不断提升 西安自古以来，就是三秦的中心和西北重镇。如今，在西部大开发的推动下，西安的城市地位与能级正在不断提升。现在的西安，不仅仅是西安人的西安，更是陕西人的西安，西北人的西安，乃至全国人的西安。 在此趋势下，西安对西北各省的人来讲的吸引力是正在越来越强，有更多的人正来到西安，“学习在西安、置业在西安、创业在西安、生活在西安”正在成为一种趋势。 西安——西北的“门户”和“枢纽” 西安，是新欧亚大陆桥——陇海兰新经济带上最大的中心城市，也是我国干线公路网中承东启西贯南通北的结点，是西部大开发的第一阶梯，是陕西省关中城市发展轴和南北城镇发展轴的交点，其区域价值不可忽视，在新一轮区域平衡发展的战略指引下，西安的战略价值越来越凸现。 2、西安进入高速城市化阶段 西安城市空间外溢加速 从上表可以看出西安的人均GDP已接近2000美元，超过全国平均水平；恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。 在这一宏观趋势下，西安城市空间开始迅速向外扩张，二环路改造、绕城高速修通等城市骨架正在形成。西安城正在从“小西安”（城墙之内的传统皇城）向“大西安”（多功能组团的现代化都市）扩展。 西安扩张：从“方城”到“环城” 西安城发展的三个阶段： —小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。 —中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”。 —大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。 “大西安”时代，外围组团中心形成 如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。 伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象，尤其是南部正在成长为西安的成熟“城市副中心”。 资料：西安新一轮规划的“一城多心”结构 在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌 ”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”： 在西南方向形成以户县为主的副中心， 在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心， 在北部方向形成以阎良为主的副中心， 在渭北方向形成以高陵、泾河工业为主的副中心， 在南部方向形成以长安区为主的副中心。   3、南部西安，大西安最成熟的城市副中心 在“大西安”的众多组团中，包括西高新、曲江新区、西部慧谷（韦曲）、西部大学城以及长安新城在内的“南部新西安”，已经成为西安城市发展的最亮点，成为发展最成熟，最被认可的新西安拓展区。 西高新连续多年成为中国发展最良好的国家级高新开发区； 曲江新区在众多重大工程的带动下，正在成为西安的新中心； 西部大学城已经有数十万高素质人群入驻； “西部慧谷”一座富有特色的产业新城正在崛起； 长安区正在建设新的长安中心区，新的经济增长点正在形成。 南部新西安的格局 4、“知识长安”，浮出水面 位于“南部新西安”核心区的长安区，正在全新规划并建设新的中心区——长安新行政中心区，并且借助西部大学城（拥有30万高素质人士）、“西部慧谷”（拥有众多航天等相关科研机构）的独特教育、科研优势，实施新一轮的战略举措——打造“知识长安”。可以看见，原来以农为主的“长安县”正一跃成为西安最富有知识气息的智慧高地。 根据西安市城市副中心规划，长安正在形成五大功能板块： 西部大学城：教育、居住 长安科技园：居住、教育、运动 长安新区：行政、文化、商贸、居住 长安老城区：商贸、居住、行政 韦曲科技产业园：居住、商贸、运动、游憩。 资料：大学城促进地区经济发展 从国内外大学城的发展与当地经济发展的关联来看，大学城促进地区经济发展模式如图所示： “知识长安”的核心区正在崛起 从目前的格局来看，以长安新行政中心区、盛世商都和大学城核心配套区以及本案构成的知识长安核心区——新长安中心区正在形成。 从未来发展趋势看，这里将成长为“知识长安”的“心脏”，将成为高级商务中心，高级服务业、知识产业的聚集中心以及高尚人文居住中心。 智慧城，“新长安中心区”的核心引擎 从“新长安中心区”的重点项目来看： 大学城里的大学，各自为战，并没有形成有档次、有水平的配套服务，基本是属于围墙经济；大学城服务中心的开发迟迟未有动静； 行政中心区的建设属于政府行为，主要是为长安行政办公和相关公务员所服务，也缺乏市场行为的带动； 盛世商都以商业配套为出发点，兼顾soho办公，对新长安中心的部分功能具有完善和推动作用。 智慧城项目，是区域内唯一一个能够承担整合与提升的战略性项目，有着非同一般的战略价值。 5、结 论：智慧城，区域发展的战略引擎 从以上分析可以看出，本案正处于西安城市发展的主脉上，正处于西安城市拓展的“火山喷发口”上，不论对宏观的“南部新西安”，还是对中观的“知识长安”都有非常重要的战略价值。 如果项目运作思路得当、操作到位，将极大的促进和加速“知识长安”的形成，并为提升长安形象起到重要的作用，成为“新长安中心区”的战略引擎，成为“南部新西安”的重要引擎。  谋全局者，方能得一域 工作室认为，对于智慧城，不仅仅是普通的房地产项目开发，更是区域发展的战略引擎性项目。因此，我们认为，项目在开发的过程中，应充分考虑区域发展的需求，植入能够提升区域价值的“核心引擎”，通过对区域价值的支持，来提升项目的价值，从而使项目发挥更大的价值。 1、西安房地产总体发展趋势分析 经过几年的高速成长，西安市场正在从本地开发商小盘为主向外地大兵团规模开发为主的阶段，从“插花”开发逐渐转向品牌开发，这预示着西安房地产市场正处于升级换代的关键节点上。 2）西安房地产还处于卖家居、卖环境的阶段，真正营造全新生活方式的卖生活方式的项目还很少。 3）西安房地产处于供需相对稳定，真正的有效需求还有很大的挖掘潜力。 2003年：西安房地产开发量1336万平方米，商品房销售面积250.3万平方米 ，其中商品住宅销售面积227.9万平方米。  2004年：西安房地产开发量1497万平方米，商品房销售面积209.4万平方米，其中，住宅销售面积188.6万平方米。 据预算，西安在2003-2005年之间，每年要自然增加38万非农人口，这还不包括流动人口，而按照西安“十五”规划，2005年人均住宅至少应达到15平米。以2002年西安人家居住面积的数据（建筑面积：20平方米）为基数，那么从2003-3005年，西安每年至少要760万平方米的住宅面积。 4）西安房地产市场已经迎来

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