地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件：  片区高端定位－大环境优势： 政府对填海区高起点、高标准、高要求的定位，将使项目所在片 区成为代表深圳门户形象的区域；   地块规模最大－规模优势： 本项目占地规模约9.1万平方米，是目前东填海区最大规模的项 目，从规模上来说，可以说是片区的龙头老大；从未来可以营造 的小区环境来说，也是最具有条件；   地理位置优越－地段优势： 项目四面临路，靠近东滨路、中心路、科苑大道等城市主干道及 景观大道，南面的工业八路更规划了地铁2号线；项目的北面与 南山的RBD（旅游休闲娱乐中心）具有无可比拟的先天优势； 地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件：  地块方正，利于规划－规划优势： 本项目地块方正，南北较长，利于安排较多的南向户型，具有先 天的规划优势；   填海区一线海景地块－景观优势： 本项目是填海区最靠近15公里滨海长廊的项目，此外，项目位于填海区 （西区）的最东边，享受一线海景资源，不受任何遮挡影响； 地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件：  容积率最低－具有营造高档住宅的先天优势： 本项目容积率仅为2.0，这一容积率在片区中是最低的。根据中 原对同质片区的分析，片区中容积率最低的项目，具有营造最高 档次产品的先天优势；   产品类型丰富－产品稀缺优势： 根据规划，未来地块中肯定会有部分的多层住宅，这类物业类型 在片区甚至市区中将是极其罕有的产品类型，而这类产品的可创 新空间将远远大于高层。 分析点:  通过同质片区成交个案分析项目目标客户需求  通过近期典型个案分析项目目标客户需求  通过对西部通道带来的变化进行目标客户需求分析 目的：   为项目户型提供科学的客户论证 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库 客户细分(初步) 及需求特征研究 …… 客户分析1:同质片区成交个案分析 目的:通过同质片区的目标客户特征, 论证 本项目到的客户特征从而求证项目户型需求. 置业次数：一次约15%：二次约85% 置业目的：自用：投资=约75%：约25% 置业原因：第一：区域和景观           第二：企业品牌           第三：居住品质 私营业主40% 企业高管30% 高级白领15% 公务员约5% 外籍人士约 5% 南山 15% 福田 70% 罗湖 10% 其他约5% 25-30岁40% 31-40岁35% 41-50岁20% 50岁以上5% 香域中央 置业次数：一次约15%：二次约85% 置业目的：自用：投资=约70%：约30% 置业原因：第一：区域和景观           第二：社区规模           第三：企业品牌 私营业主40-45% 企业高管30-35% 高级白领10-15% 公务员约5% 外籍人士约 5% 南山35-40% 福田30-35% 罗湖15-20% 其他约5% 25-30岁15% 31-40岁60% 41-50岁20% 50岁以上5% 中信红树湾2期 置业次数：一次约10%：二次约90% 置业目的：自用：投资=约80%：约20% 置业原因：第一：区域和景观           第二：社区规模           第三：企业品牌 私营业主40-45% 企业高管35-40% 高级白领10-15% 公务员5% 南山40-45% 福田35-40% 罗湖10-15% 其他约5% 25-30岁25% 31-40岁55% 41-50岁15% 50岁以上5% 中信红树湾1期 置业次数：一次约15%:二次约85% 置业目的：自用：投资=约85%：约15% 置业原因：第一：香蜜湖区位和地段           第二：项目自身品质和环境           第三：户型设计 私营业主35-40% 企业高管25-30% 高级白领15-20% 公务员15% 福田35-45% 罗湖30-35% 南山约20-25% 其他约10％ 25-30岁10% 31-40岁65% 41-50岁20% 51岁5% 水榭花都3期 置业次数：一次约25%:二次约75% 置业目的：自用：投资=约85%：约15% 置业原因：第一：香蜜湖区位和地段           第二：项目自身品质 私营业主35-40% 企业高管25-30% 高级白领15-20% 公务员约10% 福田40-45% 罗湖30-35% 南山约10% 其他约5% 25-30岁25% 31-40岁55% 41-50岁15% 水榭花都2期 置业次数：一次约25%：二次约75% 置业目的：自用：投资=约85%：约15% 置业原因：第一：区域和环境           第二：项目居住品质 私营业主30-35% 企业高管25-30% 公务员20-25% 高级白领5% 其他约10% 南山35-40% 福田30-35% 罗湖约20% 其他约10% 25--30岁25% 30-35岁35% 35-40岁25% 40-45岁15% 红树东方 置业次数：二次约85%：三次约15% 置业目的：自用：投资=约85%：约15% 置业原因：第一：区域和环境           第二：居住品质和企业品牌 私营业主40-45% 企业高管30-35% 公务员20-25% 外籍人士约3% 南山45-50% 福田30-35% 其他20-25% 30-35岁50% 36-40岁35% 41-45岁15% 天鹅堡2期 置业次数：一次约10%：二次约90% 置业目的：自用：投资=约65%：约35% 置业原因：第一：区域和景观           第二：项目体量和品质 私营业主30-35% 企业高管25-30% 公务员20-25% 高级白领约15% 外籍人士约5% 南山40-45% 福田30-35% 其他25% （罗湖/宝安/外籍人士） 25-30岁35% 31-40岁55% 41-50岁15% 半岛城邦1期 置业特征 职业特征 区域构成 年龄结构 项目 1.同质片区已成交个案客户统计 现象1:客户区域 以项目档次为界定,越高端,则客户区域表现越广泛,完全打破传统本土 销售区域; 中信红树湾南山客户占37%,而福田和罗湖则有49%; 半岛城邦南山客户只占42%,而福田和罗湖则有52%; 水榭花都3期福田客户占40%,而其他两区相加已达54%; (以下数据表示百分比例统计) 现象2:购买用途 以开发时间和档次界定：目前纯自住的比例较高，但有下降趋势；越高端项目,投资的比例在增长,客户对豪宅的投资热情在增长。 现象3:置业次数 (以下数据表示百分比例统计) 以开发时间和档次界定:越高 端项目,置业次数在明显变化, 二次及以上成熟客户群在增加; 附:其他总体客户统计数据 附:其他总体客户统计数据 客户分析2: 目的:通过典型项目客户分析，从而更加清晰、准确的看到项目户型需求 近期典型项目分析 中旅 · 国际公馆一期 占地面积： 55831 平方米  建筑面积： 122815 平方米  容 积 率： 1.76 总 户 数： 546停 车 位： 559物业类型： TH、多层、小高层 均    格： 9000元/平方米  复式13000元/平方米 畅销户型: 150－160平米的3房当时销售较快 成交客户:  福田罗湖客户占到50－60%，香港客户占20%,            其他区域的客户占到20％左右 置业目的：

中原-深圳三湘东填海区项目产品户型定位案.ppt