第五部分 写出地块的融资与投资报告
1. 地块投资决策
确定投资目标
55号地块土地坐落南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块；用地总面积为117660.7平方米，其中市政配套用地面积9978.6平方米，实际出让面积为107682.1平方米（其中社区中心及社区绿地面积10000平方米）规划用地性质二类居住用地；容积率≤1.6；建筑密度≤25%；建筑高度≤35米；绿地率35%； 
   在对55号地块的拍卖公告解读以后，发现地块的销售面积为172291.36，楼面投影面积为4307284，道路占40%,绿化占35%，楼投影占25%，由拍卖公告推断
建筑面积=实际出让面积*1.6=107682.1*1.6=172291.36（M2）
总户数=建筑面积/100=172291.36/100=1723（户）
车库面积=户数*10=1723*10=17230（M2）
规划设计——
楼层数=建筑面积/（出让面积*25%）=7层，又因为要小于35米，所以楼层安排在7到11层之间。
造价
根据规划分析，本小区设计成一梯两户，每幢楼设计2—4单元。
	楼层	单元	每层面积	幢数	总面积	备注	造价
单价	小计		1	7	3		10		1—10	1500			2	11	4		5		11-15	1800			3	6	2				16-71	1500			4	2		900	4	3600	商用配套	2200			合计					170000								实际容积率	1.58								实际建筑密度 
分析与评价方案
7层住宅900/m2，11层住宅1400/m2，地下车库2200/m2,商业配套900/m2
由此得出造价（万元）等方面的风险，我们可以运用方法对风险进行防范，通过风险防范，风险规避，风险转嫁等方式。
经过对NPV,IRR的计算分析，当投资达到35000万时，NPV 0,I Ic,I Irr,投资回收期小于30年，
通过对方案的结果进行分析，该方案可以达到预期目标和期望受益，通过经济学原理的评价，该项目在技术上可行、生产上可行、经济上合算即财务上能盈利，经分析比较后，通过分析研究可以实现决策目标方案的利益最大化，付出的代价尽可能小，即以最小的投入得到最大的产出。同时要使实现决策目标的把握性尽可能大而且副作用小。因此该方案可行。
2.地块的融资决策
地块开发融资的准备
确定合理的融资规模
房地产开发企业筹集开发资金，首先确定合理的资金需求量，有一个合理的界限。确定项目的融资规模要考虑地块开发的规模和生产周期，还要注意房地产开发企业商品的销售趋势，避免出现由于商品房的滞销造成的资金积压，影响开发资金周转。同时，还要针对开发项目对资金使用的时间要求，将全年的开发资金需求量和你分解为每季度、每月的需求量，以合理安排融资、投放和回收，提高资金使用效率。
正确选择融资的渠道和方式
不同的融资渠道和方式所付出的代价是不一样的，即具有不同的融资成本。因此，房地产开发商在融资时要严格遵循国家的有关方针、政策和有关财务政策制度，选择合理的融资渠道，降低融资成本，选择融资收益高于融资成本的融资渠道和方式。该项目主要采用银行贷款。
统筹考虑融资与投资
     房地产开发融资必须确定有利的融资方向和融资用途，只有确定了资金的需求量及其效益之后，才能更好的选择融资渠道和方式，才能进一步规划房地产开发融资的渠道、方式及成本。在房地产开发融资过程中，要统筹考虑融资与投资两个环节，防止把这两个环节割裂开来的做法，力求融资成本低而投资效益高，达到综合效益最高。
建立资本金制度
       房地产经营活动时一个连续不断的过程，为了保证该过程的秩序进行，减少因资金短缺带来的风险，房地产开发企业必须具有一定数额供其长期使用而不需要偿还的只有资金。
优化资金结构
地块开发的融资决策
科学制定融资方案
欲筹资金的币种为人民币，数额为3000万，资金来源为银行贷款。
融资数量   根据房地产开发企业资金投入和资金偿还要求想要的不同时间内筹集资金和偿还资金的能力。
   融资风险即融资过程中可能给房地产企业造成损失的不确定性，风险管理措施指风险规避、风险自留、风险转嫁、风险中和以及外汇套期保值等具体措施。
   即预算在融资过程中所必须支付的手续费、工本费、管理费等费用。
   主要利用间接融资。
    通过各阶段的施工安排的时间和划分明确融资的全责组织，安排融资工作中各阶段的具体目标、任务、时间、地点、负责人等。
a．安全性   A,B,C,D四级，A级表示风险很小，B级表示风险较小，C表示风险很大，D级表示风险极大。
b．经济性    ABCD四级，A表示融资成本最低，B级表示融资成本较低，C级表示融资成本较高，D级表示融资成本很大。
c．可行性    ABCD四级，A级表示融资方式及融资金都能全部落实，B即表示融资方式及融资金都能基本落实，C融资方式及融资金都尚不能确定，D级表示融资方式及融资金都能没有落实。
AAA级标准的融资方式为最佳的融资决策方案，因为他的安全性、可行性、经济性都是最佳的，相反，DDD方案测试最差的，通常不能选用。实际操作中由于受到诸多因素的影响，房地产企业只能充所有可能的融资方案中，选择出相对满意的融资方案来付诸实施，以确保房地产经营的正常经营的进行。

融资与投资.doc