2008年房地产估价师考试考友精心总结的重点
一、完整的估价报告(8部分)
　　1、封面; 2、目录; 3、致委托人函; 4、注册估价师声明;
　　5、估价的假设和限制条件; 6、估价结果报告; 7、估价技术报告; 8、附件。
　　(一)封面(7项)：
　　1、报告名称：房地产估价报告;
　　2、估价项目名称; 3、委托人全称; 4、估价机构全称;
　　5、注册估价师姓名及其注册号; 6、估价作业日期; 7、估价报告编号。
　　(二)目录
　　(三)致委托人函(11项)：
　　1、委托人全称; 2、估价对象; 3、估价目的; 4、估价时点;
　　5、价值类型; 6、估价结果：大写和小写，总价和单价; 7、报告应用有效期;
　　8、提供报告数量;9、估价机构全称; 10、法人代表签名; 11、报告出具日期。
　　(四)注册估价师声明：
　　1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名;
　　2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。
　　(五)估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明;确定因素不得假设;
　　不确定因素的假设，应合理且有依据。
　　(六)估价结果报告+编号(13—15项)：
　　1、委 托 人：单位全称、法人代表、住所;
　　或者 个人姓名、身份证号、住所。
　　2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。
　　3、估价对象：名称;
　　(1)区位状况;坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。
　　(2)实物状况：①建筑物——面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、
　　建成年月、平面布置等。
　　②土地——四至、形状、地势、规划条件等。
　　(3)权属状况：①建筑物——权属(他项)证书、所(共)有权人、用途、面积等。
　　②土地——权属(他项权)证书、使用权人、性质、用途、
　　(分摊)面积、使用年限、终止日期等。
　　4、估价目的：抵押—为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
　　拆迁—为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值。
　　表述要规范。
　　5、估价时点：不是先有了“评估价值”，再将他说成是某个时间上的价值。
　　6、价值定义：价值类型及其内涵：
　　(1)市场价值：符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。
　　(2)快速变现价值：不符合有充裕时间的交易。
　　(3)谨慎价值：即抵押价值，存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值;
　　——应说明有无法定优先受偿款。
　　(4)清算价值：不符合持续使用条件。
　　(5)投资价值：某个投资者角度衡量的价值。
　　7、估价依据。
　　8、估价原则：(1)独立、客观、公正;
　　(2)合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则，谨慎原则(抵押)。
　　9、估价方法：
　　(1)估价方法及其定义;应选用2种以上的方法;
　　(2)成本法与市场、收益、假设法组成2种估价方法的，成本法为首选法不妥当。
　　(3)收益性房地产，应采用收益法作为其中一种方法。
　　10、估价结果：总价和单价(总价/建面)、大写和小写;楼面地价(土地)。
　　11、估价人员：所有参加估价的人员及其执业资格，并签名盖章。
12、估价作业日期。
　　13、估价报告应用有效期。
　　(以下为抵押报告)：
　　14、市场风险提示。
　　15、短期强制处分和变现能力分析：
　　影响房地产变现能力的因素有：(1)通用性;(2)独立使用性;(3)价值大小;
　　(4)可分割转让性;(5)开发程度;(6)区位;(7)市场状况。
　　(七)估价技术报告
　　1、个别因素分析;位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。
　　2、区位因素分析：估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。
　　3、市场背景分析：过去、现在和可预见的未来，影响类似房地产价格的主要因素。
　　4、最高最佳使用分析：法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。
　　5、估价方法选用：估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。
　　6、估价测算过程;
　　7、估价结果确定：要有理由。
　　(八)附件。
　　注意：
　　1、 大堂、自用和服务部分不另行计价，否则有重复计算。
　　2、 收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。
　　3、 成本、费用、租金(有租约除外)、税费等数据，不能采用个别、实际发生的，应采用社会一般或平均、客观数额。
　　4、 用词准确、规范、简练，不能模棱两可、带感情色彩、自相矛盾。
　　5、 基准地价法要有评估过程。
　　6、 要说明基准地价的内涵。
　　7、 年期修正公式：Vn=基准地价×[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。
　　8、 前后面积是否吻合。
　　9、 计算数值是否正确。
　　10、 房屋改变用途是否经政府有关部门批准。
　　11、 抵押报告是否体现谨慎原则。
　　二、收益法
　　1、有租约采用租约金，无租约采用客观未来收益租金，要分析未来租金水平的变化趋势。
　　2、年收益天数为365天，月份为12个月。
　　3、出租率为100%不合理;要有确定正常出租率的方法和理由。
　　(一)年净收益 =有效毛收入—运营费用;=每平米月租金×12月×可出租面积×(1-空置率)×(1-运营费率);
　　1、有效毛收入=潜在毛收入—空置和收租损失(包括扣减押金收入的空置率);
　　潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁押金收入+其他收入;
　　2、运营费用=管理费+租赁税费+房地产税+保险费+运行维护维修费+设备家具折旧费
　　(不包含还本付息额、房屋折旧土地摊销、改扩建费、所得税和
　　划拨土地上交收益或使用费);
　　(1) 管理费=人员工资+办公费(管理费率的确定要有理由);
　　(2) 租赁税费=营业税及附加(5.5%)+租赁手续费代理费;
　　(3) 房地产税=土地使用税+房产税;
　　(4) 保险费=房屋现值×保险费率(确定要有理由);
　　(5) 维修费(确定要有理由);
　　(6) 水电费等=水电费+有线电视费等(说明租金中是否含有，如有要扣除);
　　(7) 设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费
　　(要说明：如出租人提供，要扣除)。
　　3、商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费用-商业利润。
(二)收益期限(特别注意)
　　1、房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命(收益价值另加土地剩余年限价值);
　　2、房屋晚于土地，约定不可续期，取土地剩余使用年限;
　　3、房屋晚于土地，未约定不可续期，取土地剩余使用年限(收益价值另加房屋残值);
　　4、住宅房屋晚于土地，住宅地自动续期，取房屋剩余经济寿命。
　　(三)报酬率Y(资本化率R )=1年期存款利率+风险补偿;
　　1、要有充分的依据和过程;不能只选1个参照实例，否则客观性不够;
　　2、房屋、土地、房地三者Y或R应不同(一般来说房产比土地约大2%)。
　　(四)根据过去和现在的情况，判断说明净收益流未来各期的变动情况属于：
　　1、每年基本固定不变V=A/Y

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