2008年中国房地产市场走势分析
近期地产政策分析及行业发展趋势?
一）央行近期出台的相关金融政策
1、调高信贷额度
为支持“三农”、小企业和地震灾后重建融资，央行于2008年9月1日宣布，下一步将着力加大信贷结构调整力度。在2008年年初核定的信贷规模基础上，对全国性商业银行调增5%，对地方性商业银行调增10%。
在调高信贷额度的基础上，央行将对7、8两月的政策实施效果进行初评，“对小企业信贷支持力度大的银行，可以酌情再增加信贷规模”。
政策解读：
本次信贷政策微调的目的，在于定向支持“三农”、小企业和地震灾后重建，因此对商业银行的信贷规模仍设有“弹性空间”。即对大力支持“三农”、小企业的商业银行，可酌情再调整信贷规模。
政策分析：
??? 央行对信贷额度的调整，从表面上看，似乎和地产企业的关联性不大，或者说，对那些资金需求缺口较大的地产企业帮助不大。但实际上，从中国目前的房地产市场发展状况而言，小型项目公司在地产企业中占有相当的比例，在目前整体市场低迷的情况下，银行信贷政策的放松，对于这些资金紧缺、急需资金的中小型地产企业无疑又多了一根救命的稻草。
2、两率下调
中国人民银行于2008年9月15日对外宣布了两项货币政策的调整措施：一是决定16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27 个百分点；二是决定25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
政策解读：
其实，这次“两率”的调整不是普遍的下调，而是有针对性、结构性的下调。比如，只下降贷款利率，而不下调存款利率；贷款利率短期的下调幅度大，而长期的下调幅度小；对于存款准备金率，只下调中小商业银行存款准备金率，而不下调四大国有银行、交通银行及邮政储蓄银行的存款准备金率。
政策分析：
1）“两率”的结构性调控，意味着从紧货币政策的主基调未变。在从紧货币政策尚不能取消前提下，央行采用了结构性放松银根的调控手法、区别对待、分类管理，而不是采用传统的“一刀切”的办法，这是一种灵活而富有创意的宏观调控思维。
2）降低贷款利率，减轻企业及家庭还贷成本与压力，有利于保护住房按揭者的还贷积极性，并可大大减轻其还贷的压力与风险。
3）短贷利率降幅更大，鼓励短期贷款、加快贷款回流与周转。此次贷款利率下调，根据偿还期长短，采用了区别对待的原则，表明央行对短期融资的重点支持，以及对加快贷款资金回收流转的态度。同时，这也表明了对长期按揭购房行为扩张的不支持或保留态度。
4）大型国有银行存款准备率不变，说明紧缩政策的主基调未变。工、农、中、建、交行五大国有银行及邮政储蓄银行，存款准备金率不变。意味着从紧的货币政策并未有根本性的、实质性的改变，仍只是结构性调整。
二）发改委预计三季度CPI降至4.5%
发改委价格监测中心官员预测，CPI经过上半年步步走高，下半年可望稳步回落，其中第三季度涨幅将在5.5%左右，第四季度或更跌至4.5%左右。全年上涨的幅度在6%-7%之间。
发改委价格监测中心分析预测处处长徐连仲撰文：目前价格上涨是结构性上涨而非全面上涨，鉴于前期实施的紧缩货币政策的累积效果及其滞后作用，后期的调控措施应着重在供给方面，充分利用好财政政策，通过增加有效供给、降低生产成本等途径，对价格进行合理调控。
三）部分二线城市出台政策促进房地产交易
不仅北京、深圳、上海等一线城市楼市陷入低迷，越来越多的二线城市楼市也开始转入调整期。低迷的市场促使西安、沈阳、厦门、长沙等二线城市，相继出台举措为楼市注入“强心剂”。
◆西安。西安市政府于2008年9月出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》。该《意见》规定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六区（含四个开发区）购买90平方米（含90平方米）以下商品住房或购买144平方米（含144平方米）以下二手住房的，按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90～144平方米（含144平方米）商品住房的，按购房款总额的1%享受补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%享受补贴。
◆沈阳。为促进沈阳房地产市场的发展，推动住房消费，沈阳市于2008年2月出台了11项搞活房地产市场的新政策。主要内容包括：从今年7月起，居民在1年内购买住宅，其应交的税费调整如下：房地产转让、房屋典当手续费，由原来的按成交价的1％收取调整到0.5％，查档费由原来每件150元调整到100元。出售2002年1月1日前已购公有住房的，免缴土地出让金。从事房屋置换的单位开展房屋吞吐业务时，买进和卖出只收取一次交易税费。对贷款购买住房的个人，在还款期限内，工资中用以偿还住房贷款本息的部分，不计入个人所得税计征基数。购买商品房首次用于出租的，减半收取租赁手续费等。
◆厦门。厦门市调整购买商品住房入城镇居民户口的政策门坎——凡在厦门岛外同安、翔安两区购买商品住房的，除享受原有的“购房入户”政策外，如果购买70—80平方米商品住房，还可办理不超过2人的常住户口。 
◆长沙。而同是作为二线城市的长沙，则在7月下旬降低了二手房交易税费——由1.98%降到1.1%，同时将保障性住房分配货币化，凡是符合经济适用房申购条件的无房家庭，如果今年购买普通商品房，每户将获得补贴8万元。业内认为，这些政策都是在鼓励和促进房地产交易。
现象分析：
在国家对房地产行业进行了持续近几年的宏观调控大背景下，房地产市场的过热、过快发展势头得到了一定的遏制。但同时，也带来一定的副作用，整体市场萎靡，成交量萎缩，市场观望气氛浓郁，购房者信心不足等。这样的市场环境也不利于房地产市场的健康发展，随着近期国家两率下调、调增银行信贷额度等一些相关利好政策的出台，宏观调控政策出现了松动的迹象，各地方政府也做出了相应的“托市”举动，尽管对市场的支持力度有限，但政府的“托市”行为对于购房者的市场信心的恢复和重拾具有积极的现实意义。
四）房地产政策回暖面临的舆论环境不乐观
8月5日，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。
国家统计局提醒，房价涨幅虽已放缓，在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产市场发展的预期也难以真正乐观起来。
国统局该言论一出，即遭遇网络上“看淡房价”人群的强烈攻击。可见，目前任何有关房地产松动的言论，仍遭遇舆论强压。
从目前趋势看，在实质投资放缓、楼市缩量严重并持续下，中央有关“房地产稳定健康”的基调，已经显示出政策松动迹象。但政策回暖面临的舆论环境不理想。
二、重点城市房地产市场发展状况
一）北京
1、京人均GDP将超八千美元——楼市消费阶段面临变局
据“北京经济发展战略及实施情况”新闻发布会披露的数字，北京今年经济总量将突破1万亿元，人均GDP从2001年的3,262美元提高到2007年的7,654美元，今年将超过8,000美元。 
世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。当一国人均居住面积在达到30-35平方米之前，

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