2008年中国房地产市场回顾和2009年预测
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一、房地产市场
数据来源：国家统计局、中国指数研究院
1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。
与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。
图2:2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况
数据来源：国家统计局、中国指数研究院
中国指数研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为2计算，能为市场提供23.8亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需3年半多的时间，以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。
图3:1998年-2008年11月土地购置开发面积情况
数据来源：国家统计局、中国指数研究院
1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大
2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。
图4:2007年11月-2008年11月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况
数据来源：国家统计局、中国指数研究院
2、2008年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲
2.1、住宅日均销售1.3万套，2008年房地产需求更加理性
2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响）， 2008年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。
图5:2007年11月-2008年11月销售面积及增长情况
数据来源：国家统计局、中国指数研究院
2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计口径的变化，我们不考虑2005年以前的数据）。如果不考虑2007年这个特殊因素的话，可以看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。
图5:2001年-2008年11月销售面积及增长情况
数据来源：国家统计局、中国指数研究院
为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而2008年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的2008年前11个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到，2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。
表1:2006年-2008年前11个月全国住宅日均销售套数
年份	2006年1-11月	2007年1-11月	2008年1-11月		住宅销售面积	41560 	54976 	44645 		套均建筑面积	107.7 	110.5 	102.6 		日均销售套数	11691 	15070 	13186 		数据来源：国家统计局、中国指数研究院
表2:2006年-2008年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数
    年份
城市	2006年	2007年	2008年1-6月	2008年1-11月			总套数	日均	总套数	日均	总套数	日均	总套数	日均		北京	161761	443	122823	337	35139	195 	74366	225 		上海	187131	513	234495	642	86093	478 	137002	415 		天津	73478	201	87201	239	24640	137 	42849 	130 		重庆	90710	249	163404	448	61629	342 	118984	361 		深圳	74982	205	49944	137	16731	93 	61275	186 		武汉	94891	260 	107536	295 	27412	152 	48125	146 		数据来源：中国指数研究院
2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲
2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知契税
二、2008年中国房地产市场热点问题
1、销售额低于投资额7000多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大
2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，开发、消费贷款都受到抑制，大部分房地产企业都感到了资金的压力。但这种压力不完全是企业没有资金，而是销售收入无法承担这么大规模的投资，导致整个行业资金循环受阻。目前中国的房地产开发企业的商品房销售是主要的收入来源，租赁收入比例很小。所以销售额在开发企业收回投资方面占据了非常关键的位置。2008年1-11月房地产企业销售额低于投资额7285亿元，预计12月销售额仍然会大幅低于投资额。而其他年份一般当年就可用销售收回投资（当然这里说的是一个整体概念），2007年1-11月销售额高于投资额2371亿元，1-12月则是4324亿元；2006年尽管1-11月销售额低于投资额274亿，但1-12月销售额仍然是超过投资额1127亿元。
图5:2007年11月-2008年11月销售额与投资额差值情况
数据来源：国家统计局、中国指数研究院
由于2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小；利用外资虽增长了12%，但基数小，

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