第三章  房地产开发的程序与管理 房地产开发的主要程序 投资机会选择与决策分析 前期工作 建设阶段 租售阶段 学习目的与要求 掌握房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。 熟悉：投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，建设过程中相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段物业销售形式，制定租售方案。 了解规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容，租售阶段的宣传与广告策略。 一、房地产开发的主要程序p63： 是整个开发过程中啊重要的一个环节 　　－－－项目可行性研究 投资机会选择 决策分析p64 一、获取土地使用权 二、确定规划设计方案并获得规划许可 三、建设工程招标 四、开工申请与审批 五、前期工作的其他环节 (一)政府土地收购储备 1、含义:城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。 2、土地收购储备范围 　　(1)新增建设用地中用于经营性开发的土地 　　(2)已列入危旧房个改造计划的土地 　　(3)依法收回的闲置土地 　　(4)政府依法收购和整理的国有土地 　　1、含义:按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 　　2、模式 　　纯政府模式、政府与企业合作模式、受政府授权委托的企业模式 　　(1)制定城市近期、中期和长期的社会经济发展计划 　　(2)对城市区域范围内的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布 　　(3)制定开发区域发展的控制性规划和详细规划 　　(4)按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域 　　(5)编制土地一级开发项目可行性研究报告并获得有关部门批准 　　(6)由土地管理部门协助办理土地出让(或划拨)手续；制定拆迁安置补偿方案并获得政府主管部门批准 　　(7)进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件 　　(8)核算土地开发成本、评估土地价格，按土地出让计划，通过政府土地交易市场以招标、拍卖、挂牌或协议方式出让土地使用权。 （三）获取土地使用权的途径 　　1、土地使用权出让 　　(1)招标出让国有土地使用权:市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 　　(2)拍卖出让国有土地使用权:出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出家结构确定土地使用者的行为。 　　(3)挂牌出让国有土地使用权:出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 　　(4)协议出让国有土地使用权:国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 　　2、土地使用权划拨 　　县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿支付给土地使用者的行为。 　　3、原有划拨土地上存量房地产土地使用权 　　对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续 　　4、与当前土地使用权拥有者合作 　　土地转让、公司入股、并购或合伙等方式  （一）土地出让过程中的规划管理p76 　　1、出让城市国有土地使用权之前，应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。 　　(1)规划设计条件包括:地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地比例、须设置的公共设施、建筑界限、开发期限及其他要求。 　　(2)附图包括:地块区位和现状、地块坐标、标高、道路红线坐标、标高、出入口位置、建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。 　　2、《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经市规划行政主管部门批准。 （二）房地产开发前期的规划管理p76 　　1、开发项目选址、定点审批阶段 　　对应:城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》 　　2、申请《建设用地规划许可阶段》阶段 　　对应:规划管理部门下发《建设用地规划许可阶段》  （二）房地产开发前期的规划管理p76 　　3、规划设计条件审批阶段 　　对应:《规划设计条件通知书》 　　4、设计方案审批阶段 　　“规划设计方案审批通知书” 　　5、申请《建设工程规划许可证》 三、 建筑工程招标p189 （一）开发建设项目的招标方式 　　招标方式有：公开招标、邀请招标 　　1、公开招标 　　是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。 　　公开招标通常适用于工程规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。　　开发商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。 2、邀请招标 　　指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。 　　被邀请参加投标的承包商通常在3~10个之间。 　邀请招标一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。 （三）招标机构 　当开发商决定采用招标方式发包建筑工程时，不管是公开招标还是邀请招标，都需要组织一个招标工作小组，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。 1、招标过程中的决策活动 （三）招标机构 2、招标中的日常事务工作 （三）招标机构 3、招标工作小组组成人员 （四）招标程序 1、申请招标 条件：该项目纳入了城市年度开工计划、开发商获得了土地使用权、领取了建设用地许可证和建设工程规划许可证，完成了拆迁安置工作，施工现场具备了“三通一平”或 “七通一平”的建设条件，并且施工图纸齐备，资金和主要建筑材料已经落实，同时取得当地建设主管部门办理的建设工程开工审批手续。 （四）招标程序 1、申请招标 主要程序： 　　　　持当地建设主管部门同意招标的“建设工程开工审批表”和招标申请书，开发商可向当地招标投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。获得批准后，方可进行招标。 2、编制招标文件 工程综合说明 招标方式 钢材、木材、水泥及其他主要材料与设备的供应方式 工程款支付方式及预付款的百分比 合同条件和合同文本 投标须知 招标人认为应向投标人明确的问题 招标文件附件  3、编制招标工程标底 4、确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函 5、投标人资格审查 6、招标工程交底及答疑 7、开标、评标和决标 8、签订合同 四、开工申请与审批 申请领取施工许可证应具备的条件 申请办理施工许可证的程序 （一）申请领取施工许可证应具备的条件 已办理建筑工程用地批准手续，获得《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》 在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》 施工场地已经具备施工条件，需要拆迁的，已经获得《拆迁许可证》且拆迁进度

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