房地产开发经营与管理 主讲：李建强 副教授 四川农业大学经济管理学院 自我介绍：         农业经济管理93级本科，1997年保送攻读土地资源管理专业硕士研究生，并同时留校担任助教工作。2000年破格两年提升讲师。现为南京农业大学土地资源管理专业博士研究生 ，副教授、硕士研究生导师，研究方向主要为土地经济与制度、农业和农村区域发展。曾主研省部级以上研究课题10余项，在《中国土地科学》、《中国人口·资源与环境》等杂志公开发表论文15篇。 联系方式：ljq9801@126.com，腾讯通：6605 绪论： 课程简介 教学大纲 教材与参考书目 学习要求与考核 课程简介 　　本书将系统介绍房地产投资、房地产市场的基本概念与理论、重点讲述房地产市场调查与分析、房地产投资项目经济评价与可行性分析的技术和方法，介绍房地产开发程序、房地产金融和物业管理等内容。 ●教学大纲： 第一章：房地产开发经营与管理概述                 4学时 第二章：房地产市场及其运行规律                     4学时 第三章：房地产开发的程序 　　　　　　　　4学时 第四章：现金流量与资金时间价值 　　　　　6学时 第五章：房地产投资经济效果评价     　　　　6学时 第六章：风险与不确定性分析　　 　　　　　6学时 第七章：房地产市场调查与市场分析　 　　　6学时  第八章：房地产开发项目的可行性分析 　　　4学时 第九章：房地产金融与项目投资                         4学时 第十章：物业资产管理　　　　　    　 　　　4学时 选用教材：　刘洪玉主编，《房地产开发经营与管理》，中国建筑工业出版社，中国房地产估价师执业资格考试辅导教材，2005参考书籍：    1、叶剑平，房地产经营与管理，中国农业出版社，2002      2、姚君泽，房地产开发与经营，中国物价出版社，1996  学习要求与考核      第一章房地产开发经营与管理概述               第一节    房地产和房地产业概述        第二节    房地产开发经营与管理概述        第三节    房地产投资概述 学习目的与要求:   掌握:房地产和房地产业的内涵，投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。   熟悉：房地产投资的形式及利弊   了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。 第一节   房地产和房地产业概述 一、房地产概述 （一）房地产的基本概念 　　　房地产是房产和地产的总和，本质上是指土地及附着在土地上的建筑物和构筑物及其的各种权益。一般而言，房地产指建筑物和土地构成的有机整体。　　　 第一节   房地产和房地产业概述 一、房地产概述 （一）房地产的基本概念 　　　注：房地产包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才称为房地产。单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形式。 　　　辨析：房地产与不动产的区别与联系 　　　房地产是不动产，但不动产不一定是房地产。 （二）房地产的分类： 1.按开发程度分类： （1）土地：房地产的一种特殊形态，是房地产范畴中最主要的组成部分。 *土地又分为建设用地和非建设用地两类 *依土地所处的状态不同，城市土地又分为具有开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的土地。 （2）在建工程：已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。 （3）建成后的物业：指已建成投入使用的建筑物及其附属设备与设施和相关场地。 2.按用途划分： 　居住物业：包括普通住宅、高级公寓、别墅等。 　商业物业（收益性物业或投资性物业） 　　包括商务办公楼、写字楼、旅馆、商店等 　工业物业：包括厂房、仓库等 　特殊物业：通过政府特殊许可，在市场上交易较少的长期投资。包括政府办公楼、学校教堂、寺庙、墓地等。 （三）房地产的特性 二、房地产业概述 （一）房地产业的概念 （二）房地产业的特点 　　1.房地产业投资大、周期长、效益高 　　2.房产、地产交易的不可分割性 　　3.房地产业的产品保值性、增值性和地域性 　　4.房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 三、我国房地产的基本制度 （一）房地产产权 　　1.概念：产权是指财产的所有权，是财产所有者在法律范围内对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房产是房屋的经济形态，房产的产权就是房屋的所有权。　　 三、我国房地产的基本制度 （一）房地产产权 　　2、房地产所有权法律关系 　（1）主体：公民、法人、产权人或共有人 　（2）客体：房屋及其土地 　（3）内容：产权人享有的权利及其应承担的义务。享有权利包括占有、使用、收益和处分四项权利。 3.房地产产权的分类： （二）土地使用制度 　　1.征收土地使用费 　　2.开展土地使用权有偿出让和转让试点 　　3.修改土地管理法 　　4.制定全国性的土地使用权出让转让条例 　　5.颁布房地产管理法 （三）住房制度改革 　1.传统住房制度及其特点 　　（1）低租金、高补贴 　　（2）国家包、福利制 　　（3）实物分配 　2.我国住房制度改革的历程（补充） 　3.房地产法确立的基本制度体系（补充） 第二节    房地产开发经营与管理概述 一、房地产开发经营 （一）基本概念 　　1、房地产开发：房地产开发是指通过多种资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。　 　　2、房地产经营 　　广义：以房地产、房产、地产为经营对象，以最小投入获得最大收益的经济活动 　　狭义：房地产厂商进行出售、出租活动的行为 　　3、房地产开发经营 　　对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营销、服务管理，是综合性的兼跨越生产与流通两个领域的经济活动。　　  （二）房地产开发经营的规律 　　1.价值规律 　　2.供求规律 　　3.竞争规律 　　4.在国家的宏观调控下进行 二、房地产管理 （一）房地产管理的概念 　　1、含义： 　　房地产管理是指房地产经营与管理部门、房地产企业和物业管理公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各项经营和物业管理活动的总称。 二、房地产管理 （一）房地产管理的概念 　　2、目的 　　为实现经营与管理目标对上述经营活动所进行的计划、指挥、协调、督促、检查等组织管理工作。其重点是房地产产业管理和物业管理。 （二）房地产管理的体制 　　1、直管体制 　　2、自管体制 　　3、托管体制 　　4、代管体制 　　5、物业管理体制 （三）房地产管理的内容 　　1、房地产产业管理 　（1）建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量管理 　（2）建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理 　（3）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理 　（4）建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业的保护管理 　（5）建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产业档案管理 （三）房地产管理的内容 　　2、物业管理：泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售后的服务。 　　具体内容见第十章 第三节      房地产投资概述 一、投资与房地产投资 （一）投资 

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