@埃森哲2001版权所有 仅供中免公司内部使用 北京万通发展战略项目 内部评估报告 目录 – 整体绩效评估 总体评估看来，万通员工对公司的经营策略和企业文化的认同度较高，但是对于企业的管理架构和执行能力存在较大的意见 万通员工对于企业文化、企业策略的认同程度比较高 万通员工调查反映意见较多在于人力资源管理和企业业务管理流程方面 企业策略：万通员工普遍认同企业在行业发展趋势和经营目标方面的把握，但是80％的人对于万通的财务计划的有效性和明确性表示质疑 业务流程：员工对于信息共享、冲突的解决和沟通意见较多 企业文化：万通的员工对于万通有明显的自豪感和主人翁精神，但是认为企业在员工激励、鼓励人才多样化发展和员工参与企业管理方面存在问题 技术与组织架构：万通员工调查中有67％的员工不认同IT投资已经足够达到应有要求的说法 人力资源：员工问卷调查反映出万通人力资源管理方面存在的问题比较集中 高层管理人员对于万通的流程管理意见较大，中层干部更关注企业技术构架上的短板，一般业务人员对公司人力资源管理和流程管理意见较多 总部人员认为万通在业务和管理流程控制上不够顺畅，项目人员则认为在技术构架上缺乏充分的建设和支持。 在公司5年以上的老员工对于公司策略和企业文化的认同度比较高，但是在公司3年以上的员工普遍对于万通的流程管理、技术构架、人力资源管理意见较大 目录 – 业务能力评估 万泉项目的业务价值链中，土地选择、前期项目策划和营销管理方面均体现了万通的优势，但后期项目策划和服务方面也显示出了不足之处 新城项目在前期项目策划、管理方面同样具有优势，但土地和销售方面表现不足 亚运项目的业务能力与前两个主要项目的优劣势特点极其相同 龙山项目上策划和营销具有优势，土地和项目管理存在不足 新概念住宅有别于其它传统业务，整个价值链均具有新意，但诸多方面亦存在不足 本部的业务能力只剩下土地选择和项目前期策划，但土地购置能力上同样不足 综合各主要项目的业务能力可以得出，万通的核心技能是项目策划和营销管理，但弱项是项目管理、客户服务和土地购置 北京CBD、亚运村和中关村构成房地产开发的三大热点，其中亚运村为已持续多年的热点，而CBD及中关村为新兴热点，竞争日益激烈 中关村作为高科技产业基地，受到开发商的追逐，区域房地产市场迅速升温，成为与CBD东西呼应、最有人气的热点地区。  中关村周边地区现有高档住宅项目的竞争在2001年最激烈，对2002、2003年市场都将产生显著影响 在同一区域内，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情况下，万泉在建筑形式和密度上仍占有优势 万泉在中关村周边的高档住宅中，户均面积大，定位在周边区域的高档住宅中高端 北京向国际化城市迈进，而ＣＤＢ是北京与国际接轨的一个端口和标志，ＣＢＤ的建设引起世人的关注，房地产项目广受置业者青睐  CBD区域现有高档住宅项目的竞争在2001年最为激烈，对2002、2003年市场都将产生显著影响 在同一区域内，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情况下，新城在建筑设计和密度上亦占有优势 在户型设计上，新城国际满足系列化需求，但不强调闹市中的大面积设计，定位于市场广泛认同的标准，具有其合理性 目录 – 组织能力评估 比较万通组织结构发展特点，万通目前正处于项目制分权管理阶段，由单一项目转向多项目分头并进阶段 纵观万通目前组织机构，总部35人、项目73位派出人员，外加200人以上项目招聘及合作方人员，表现了万通主要职能各项目独立运作循环的特点 实质上，各项目的独立运作导致了机构重叠设置，信息和资源难以共享，不但明显增加了人工成本，而且大大提高了学习成本，不利于人员管理和知识管理 绩效管理结合企业文化是凝聚、吸引优秀人才的最重要管理手段之一 在公司战略没有确立或者面临重大调整的情况下单纯追求绩效管理的细节调整只能是本末倒置，缺乏根本的战略支撑和指标设定依据，结果不会理想 关键绩效指标的设立对于绩效管理的成败至关重要。万通现有的考核体系在指标设定方面存在明显的不足 员工调查表明万通在挽留人才、晋升规划和薪资回报以及知识管理方面存在较大的问题 万通曾经是业内高收入企业，但是近三年工资水平基本没有调整，目前仅处于行业中等水平 人力资源管理在组织中的重要性和复杂性通常体现在四个不同的层面 万通目前人力资源管理现状表明，人力资源在战略制定和组织变革方面的缺乏参与，导致组织和战略的脱节，有好的想法，但缺乏执行能力 一个成功的变革管理通常需要四个方面的成功要素支持 对万通变革准备情况进行评估，尽管万通的领导层和员工对变革有所准备，但是变革方案和辅助变革工具不具备的情况下，变革具有极大风险 目录 – 财务能力评估 万泉项目的现金流分析表明，按照目前的业务预测万泉具有良好的投资回报，内部收益率（年平均投资回报率）预期可以达到35%，项目净现值7500万人民币  因万泉一期和二期均已成功售出，因此三期的降价风险和销售延后风险对整体项目的影响不是非常严重，但净现值的损失风险也会达到1000-2000万人民币 亚运项目按预测也比较乐观，年平均投资回报率可达到36%，项目净现值8370万人民币 但是，亚运项目的降价和销售滞后风险对投资回报的影响较大，15%的降价损失将到这一项目失去投资价值 新城国际项目周期较长，投资回报预期低于其他两个项目，内部收益率预期20%，净现值1亿400万人民币 新城国际项目对未来的现金收入预期依赖较大，降价风险和销售滞后风险同样存在 整体来讲，万通在1994-2001年期间一直为现金流出期，2002年之后万通将有大额现金回流。万通同样面临现金富余期的现金管理问题 纵观信息技术在企业中的各项应用，IT技术和信息系统将带来众多领域的增值机会 评估万通的信息技术应用现状，万通有许多值得投资和完善的领域 目录 – 获利模式评估 总体来看，万通的业务能力强在项目和产品经营上，基本上没有超出项目运作本身的技术研发，营销管理和客户服务方面尚有待加强 北京房地产企业采用生产导向的经营模式的首要原因是，长期以来市场一直处于一个不成熟的阶段 另一方面，迄今为止北京房地产始终还是高利润行业，市场竞争并不激烈。然而，迹象表明利润率下降，竞争加剧将是必然结果 面对未来的市场竞争，万通需要研究企业的获利模式问题 但万通首先应根据现有内部能力及外部环境，确定未来的发展方向。为此，应明确： 	2.  业务能力评估 		3.  组织能力评估 	1.  整体绩效评估 	4.  财务能力评估 	5.  获利模式评估  起步期 增长期 成熟期 衰退期 下一周期；再兴 初级组织，以个人能力为主导；组织以分散的职能有关 权力分散，以事业部为主导 整合资源，以矩阵为主导 优化组织结构，建立创新体制 集团消除内部危机 集团领导集中权力、创造系统新秩序 企业失去活力，需重组以创新 市场与公司内部发展 的不同阶段示意 单一产品市场 多元产品、市场 国际化产品、市场 - 组织结构评估 - 创业初期 的万通 目前的万通， 项目制分权管理 未来的万通  ？ 资料来源: 瑞通管理分析 3.  组织能力评估 - 组织结构评估 - 发展大厦 董事会 财务总监 总经理 业务发展部 工程预算部 财务管理部 业务系统 支持系统 主要子公司 总经理办公室 人事行政部 法  律  部 会  计  部 广场房地产 世界房地产 新世界商城 鼎安物业 龙

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