第二章  房地产市场及其运行规律 房地产市场概述 房地产市场结构与市场指标 房地产市场的特性与功能 房地产市场的运行规律 政府对房地产市场的干预 学习目的与要求 掌握：房地产市场结构、细分方式、反映和描述房地产市场状况的指标。 熟悉：房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过热问题。 了解：房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者，政府干预房地产市场的原则、措施。 第一节    房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场是指为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 房地产市场由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产市场需求、交易组织机构等要素构成。 二、房地产市场的运行环境 三、房地产市场的影响因素 三、房地产市场的影响因素 （一）影响房地产市场发展的社会经济因素 　　1、社会因素：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素 　　2、经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等 　　3、政策因素：房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策 （二）影响房地产市场转变的社会经济力量 　　1、金融业的发展 　　2、信息、通讯技术水平的提高 　　3、生产方式和工作方式 　　4、人文环境的变化 　　5、自然环境的变化 　　6、政治制度的变迁 四、房地产市场的参与者 　　1、土地所有者或当前的使用者 　　2、开发商 　　3、政府及政府机构 　　4、金融机构 　　5、建筑承包商 　　6、专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师及物业代理、律师 　　7、消费者或买家 　第二节    房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构　　房地产市场结构包括： 二、房地产市场细分 （二）需求指标 　　1、国内生产总值（GDP）：是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。 　　2、人口数：是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。 　　3、就业人员数量：指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。　　 （二）需求指标 　　4、城市家庭人口：指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。 　　5、就业分布：按产业或职业分类的就业人员分布状况。 　　6、城镇登记失业率：城镇登记失业人员与城镇单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。 　　7、城市家庭可支配收入：指家庭成员得到可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障以及记账补贴后的收入。 　　8、商品零售价格指数：反映一定时期内城市商品零售价格变动趋势和程度的相对数。它的变动直接影响城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡。　　 　　9、城市家庭总支出：指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。 　　10、房屋空间使用数量：指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。 　　11、城市居民消费价格指数：反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。 （三）市场交易指标 第三节    房地产市场的特性与功能 一、房地产市场的特性 　　1、市场供给的特点 　　①短期缺乏弹性；②非同质性；③高度垄断性 　　2、市场需求的特点 　　①广泛性； ②多样性；  　　③需要金融信贷机构融资 一、房地产市场的特性 　　3、市场交易的特点 　　①交易时房地产产权的流转及其再界定；  　　②耗时长，交易费用高； 　　③需要专业人员提供服务 　　4、市场价格的特点 　　①与所处地理位置关系大； 　　②房地产价格总体呈现上升趋势； 　　③交易主体个别因素对价格影响较大 二、房地产市场的功能 　　1、配置存量房地产资源和利益 　　2、显示房地产市场需求变化 　　3、指导供给以适应需求的变化 *房地产供给的变化产生的原因： ① 建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式 ②某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化 　　4、指导政府制定科学的土地供给计划 　　5、引导需求适应供给条件的变化 第四节    房地产市场的运行规律 一、房地产空间市场与房地产资产市场 　　房地产兼有消费品和投资品的双重特征。 　　1、房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产空间。 　　2、房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。 一、房地产空间市场与房地产资产市场 　　3.两者的联系和均衡： 　　①空间市场的供求关系决定房地产租金的水平，同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求 　　②空间市场的供给由资产市场决定 　　③均衡状态下，租金与价格都不发生变化。 价格=重置成本；新增量=折旧量；房地产资产存量不变 二、房地产市场的周期循环 （一）房地产周期循环的含义        房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （二）房地产周期循环的原因 　　1、 供需因素的影响：金融因素最关键 　　2、市场信息的不充分 　　3、生产者和消费者的心理因素 　　追涨不追跌、投机、非理性预期 （二）房地产周期循环的原因 　　4、政策影响：容积率控制、农地征用控制等 　　5、政治冲击：如社会政治动荡 　　6、制度因素：预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等 　　7、其它因素：生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等 （三）传统房地产周期理论的主要内容     　在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。 （三）传统房地产周期理论的主要内容 （四）房地产市场的自然周期 　　1、房地产市场自然周期的供需求平衡点：长期平均空置率（合理空置率或结构空置率） 　　2、房地产自然周期的四个阶段： 　①第一阶段：开始于市场周期的谷底 　②第二阶段：增长超过平衡点，需求继续以一定速度增长，形成对额外房屋空间的需求 　③第三阶段：始于供求转折点，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平 　④第四阶段：始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。 （五）房地产市场的投资周期 　　1、当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。 　　2、随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，当P﹤重置成本时，有资本投

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