第九章  房地产金融与项目融资 （2）土地开发贷款 2、土地储备贷款 （2）土地储备贷款 四、房地产抵押贷款 1、个人住房抵押贷款 4、金融机构对房地产抵押物的要求 （1）合法设定房地产抵押权 　　设押房地产的实物或权益是真实存在并合法拥有的，权属清晰，可以转让。 （2）择优选择设押的房地产 　　选择市场前景看好的房地产，从环境、交通、设计、建造质量、配套设施、价格等方面综合考虑。 4、金融机构对房地产抵押物的要求 （3）合理确定抵押率 　　抵押率（又称贷款价值比率）是贷款金额与抵押物价值之比。它受抵押物流动性、价值取得情况、贷款期限长短、市场条件和通货膨胀预期等因素影响。高的一般取70%，低的一般取60%或50%。 （4）处置抵押物的渠道畅通 　　这要求抵押物的变性较强、价格比较稳定、市场广阔。 五、抵押贷款二级市场 五、抵押贷款二级市场 六、房地产投资信托（REITs） 六、房地产投资信托（REITs） 2、房地产投资信托的分类 2、房地产投资信托的分类 2、房地产投资信托的分类 2、房地产投资信托的分类 2、房地产投资信托的分类 3、房地产投资信托的特征 第二节   房地产金融风险 二、土地储备贷款的风险与风险管理 二、土地储备贷款的风险与风险管理 2、土地储备贷款的风险管理 三、个人住房贷款的风险与风险管理 1、个人住房贷款的风险 操作风险 信用风险 市场风险 管理风险 法律风险 三、个人住房贷款的风险与风险管理 2、个人住房抵押贷款的风险管理 1）遵照个人住房借款的相关规定，严格遵守借款年限、贷款价值比率等方面的规定。 2）详细审查借款人的相关信息。 3）对借款人的收入、财务状况等进行分析。 4）考核借款人还款能力。月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。 5）对新建房进行整体性评价。 四、房地产投资信托的风险与风险管理 第三节   房地产项目融资 二、房地产项目融资方案 2、资金来源选择 常用的融资渠道包括：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。 表2　中国房地产开发投资资金来源 3、资本金筹措 4、债务资金筹措 6、融资方案分析 三、金融机构对项目贷款的审查 三、金融机构对项目贷款的审查 表3　房地产开发项目贷款评价的指标体系 表3　房地产开发项目贷款评价的指标体系 表3　房地产开发项目贷款评价的指标体系 3、房地产贷款担保方式评价 房地产贷款担保通常有以下三种形式： 保证 抵押 质押  房地产贷款担保通常有以下三种形式： 保证 抵押 质押 4、贷款综合评价p269 复习思考题： 权益融资和债务融资的主要区别是什么？ 个人住房抵押贷款的风险和风险管理手段分别有哪些？ 房地产开发企业的资金在周转过程中存在哪些矛盾？ 何谓房地产抵押贷款？银行在设定房地产抵押权时，通常要审查确定抵押物的哪些情况？ 我国房地产开发投资资金来源的特点是什么？ 第二节   房地产金融风险 一、房地产开发贷款的风险与风险管理 2、金融机构对房地产开发贷款的风险管理 1）对未取得“四证”的项目，不得发放任何形式贷款。 2）对申请贷款的房地产开发企业，自有资金不低于开发项目总投资的30%。 3）对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核。对成立不满3年的，应重点审查。 第二节   房地产金融风险 一、房地产开发贷款的风险与风险管理 2、金融机构对房地产开发贷款的风险管理 4）项目应符合国家房地产业发展总体方向，有效满足城市规划和房地产市场的需求。 5）可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控。 6）对房地产销售款进行监控。 7）密切关注房地产开发企业的开发情况。  1、土地储备贷款的风险因素 1）土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款 2)土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配 1、土地储备贷款的风险因素 3）土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险 　　问题：源于贷款担保的方式：保证和土地使用权抵押 对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人，审慎发放土地储备贷款 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年 对包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况，进行认真的调查分析 实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险 1、房地产投资信托的风险 经营风险 市场风险 利率风险 2、房地产投资信托的风险管理 提升专业化经营水平 提升规模经营水平 吸引机构投资者参与 制定积极稳妥的经营战略 建立优秀的管理队伍 四、房地产投资信托的风险与风险管理 一、房地产项目融资的概念 1、房地产项目融资的含义 　　指房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。主要包括资金筹措与资金供应两个方面。 2、房地产项目融资的意义 1、融资组织形式选择 　　研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。 　　项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资 45.72 6048.91 2819.29 1650.69 其他资金 28.33 3758.24 1614.21 1155.53 自筹资金 2.78 184.45 168.70 362.74 利用外资 0.06 0.34 3.48 7.89 债    券 22.96 3125.14 1385.08 953.34 国内贷款 0.15 11.14 6.87 13.76 国家预算内资金 1998－2003年所占比例(%) 2003 (亿元) 2000 (亿元) 1998 (亿元) 年份 资源来源：国家统计局 国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30%。 资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等，实物出资必须经过有资格的资产评估机构评估作价，并在资本金中不能超过一定比例。 （1）信贷融资 　　利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”、“借鸡生蛋”，充分利用财务杠杆的作用。　　 　　案例：假设当前房地产开发投资的年投资利润为20%，贷款利率为10%，开发商现有资金3000万元可投入房地产项目。此时开发商面临两种选择：（1）不贷款，利用自有资金直接投资，假设项目开发期为2年。（2）贷款7000万元，投资一个开发周期为3年，总投资额为1亿元的房地产开发项目。 　　问：如果你是开发商，该如何选择？ 注：假设暂不考虑资金的时间价值。 p243 4、债务资金筹措 （2）债券融资         通常为3~5年。         偿付方式有三种： 偿还 转期：“以旧换新” 转换：“债转股”  　5、预售或预租 意义： 　　对于买家来说： 　　对于开发商来讲： 一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。 例：某单位以现时楼价15%的预付款订购了开发商开发楼宇，如果一年以后楼宇竣工交付使用时的楼价上涨了12%，则其付款的收益率高达 12%÷15%×100%＝80%  资金来源可靠性分析 融资结构分析 融资成本分析 融资风险分析 主要分析项目所需总投资和分年度投资能

第九章：房地产金融与项目投资2.ppt