第五章       本章内容     第一节  房地产交易概述   第二节  房地产转让     第三节  商品房预售   第四节  房屋租赁   第五节  房地产抵押   第六节  案例分析                               第一节    房地产交易概述     一、房地产交易的概念和特征             房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押等活动的总的称谓。《城市房地产管理法》明确房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。         房地产交易具有以下特征：         1、交易价格高         2、交易标的物具有固定性         3、交易具有较强的社会性         4、交易复杂性                                       第一节 房地产交易概述 二、房地产交易的原则        （一）房地统一原则 （二）依法登记原则 （三）房地产交易价格分别管制原则：政府指导价或定价——经济适用房、拆迁补偿房、经营性服务收费；市场价——其他。          无论是房地产交易行为，还是房地产交易管理行为，都应遵循这些基本原则              第一节 房地产交易概述  三、房地产交易的管理机构                     房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门以及其他部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。       房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部及国土资源部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所(房地产市场产权管理处、房地产交易中心等)。                      第一节 房地产交易概述 三、房地产交易的管理机构 （续）             （一）房地产管理机关   1、国土资源部及住房和城乡建设部   2、地方各级房地产管理机关 （二）房地产交易所 四、房地产交易管理机构的主要任务 （一）对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行 为，维护当事人的合法权益； （二）办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续； （三）协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费； （四）为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种 服务； （五）为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门 公布各类房屋的房地产市场价格，为政府宏观决策和正确引导市 场发展服务                      第一节 房地产交易概述  五、房地产交易中的基本制度             《城市房地产管理法》规定五项基本制度： （一）国有土地有偿有限期使用制度 ?土地使用权出让最高年限由国务院规定。  ?土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。 （二）房地产价格申报制度 ? 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定  的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。 ?房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。 ?如果申报的成交价格过分低于市场价格，登记部门按照相关规  定要对转让的房地产进行评估，按照评估价格收取费用。                                第一节 房地产交易概述  三、房地产交易的中的基本制度 （续）  （三）房地产价格评估制度  ?房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。。   ?基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。                                   ?基准地价             指在城市规划区范围内，对现状利用和规划利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期的土地使用权区域平均价格。它是在设定估价基准日、设定土地开发程度、设定使用年期下完整土地使用权的区域平均价格。 ?标定地价             政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格，标定地价是宗地价格的一种。 ?房屋的重置价格            根据当年、当地的建筑技术和工艺水平、建筑价格、人工和运输费用等条件，重新建造与评估对象具有相同结构、式样、标准、质量和效用的房屋所需的费用   第一节 房地产交易概述  三、房地产交易的中的基本制度  （续） （四）房地产价格评估人员资格认证制度 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。  房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员  房地产估价师须是经国家统一考试、执业资格认证取得   《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。                               第一节 房地产交易概述  三、房地产交易的中的基本制度（续）   （五）房地产权属登记发证制度。  以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。  在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。                              房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。  第二节 房地产转让  一、房地产转让的概念和特征 （一）房地产转让的概念                        指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将 其房地产转移给他人的行为。         1、房地产转让的主体是房地产权利人，包括房产所有权人和 土地使用权人。         2、转让的客体是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范 围内的土地使用权。         3、转让的形式主要是买卖和赠与，也包括其他合法方式。         4、转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移 。              第二节 房地产转让  一、房地产转让的概念和特征 （二）房地产转让的特征    1、房地产转让的标的必须合法    2、房地产转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移 。        抵押：债务无法实现时才发生所有权（土地为使用权）的转移。        租赁：只是使用权转移不涉及房屋所有权。    3、房地产转让属于要式法律行为。    4、以出让方式取得土地使用权的，转让后的土地用途受原出让合同 的制约。                                      第二节   房地产转让  二、房地产转

第五章 房地产交易管理制度与政策.ppt