第五章　房地产投资经济效果评价 掌握：投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系，盈利指标计算方法与安例应用。 熟悉：投资与成本的要领经营收入、利润和税金的概念与相互关系，房地产投资经济效果的表现形式，清偿能力指标计算方法与应用。 了解：通货膨胀对房地产投资项目经济评价工作的影响。 第一节 效益和费用的识别 投资与成本 经营收入、利润和税金 房地产投资经济效果的表现形式 一、投资与成本p34 1、投资的概念 广义的投资：指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。分为生产性投资或非生产性投资。 狭义的投资：指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 一、投资与成本 1、投资的概念 一般工业生产活动的投资，包括 （1）固定资产投资：如建造和购置建筑物、构筑物和机器设备等。 （2）流动资金：如购买原材料、燃料动力、备品设备、支付工资、半成品、制成品占用的周转资金等。 　注：二者的区别 2、成本         成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经取得的代价。         产品生产经营活动中的成本包括： （1）生产成本：发生在产品生产过程中的费用　 （2）销售费用：发生在产品销售过程中的费用 完全成本（销售成本）＝生产成本＋销售费用 投资分析中与财务分析中的“成本”的区别：         ①财务会计中的成本是生产经营中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用确定，得到的成本数据唯一；投资分析中的成本是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，影响因素不确定。         ②投资分析中的“成本”比财务会计中的“成本”包含的概念更多，还包括机会成本、沉没成本、不可预见费用等；同时，指标内容也有所不同。 3、房地产投资分析中的投资与成本 （1）房地产开发项目中投资与成本的特点： （2）房地产开发项目总投资的构成: 二、经营收入、利润和税金p38 　　1、经营收入：向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。 二、经营收入、利润和税金 2、利润 　　根据财务核算和分析的需要，企业利润可以分为经营利润、利润总额（实现利润）、税后利润和可分配利润四个层次。 3、税金 　（1）税金的含义：是国家或地方政府依据法律对有纳税人义务的单位和个人征收的财政资金。 　（2）税金的分类： 　　①经营税金及附加：“两税一费” ②城镇土地使用税和房产税 ③企业所得税 征税对象：实行独立经济核算的房地产企业（本门课程） 所得税额＝应纳税所得额×税率 应纳税所得额＝实现利润－允许扣除项目的金额 房地产开发投资企业所得税税率一般为33% 三、房地产投资经济效果的表现形式 　　1、置业投资     　房地产置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面。 　　2、开发投资     　房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 第二节　房地产投资经济效果评价指标及计算方法 投资回收与投资回报 指标体系 盈利指标计算方法 清偿能力指标 一、投资回收与投资回报 　　房地产投资收益，主要包括： 　　1、投资回收：投资者对其所投入资本的回收。如：还款额 　　2、投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。如利息 　　*投资回收通常用提取折旧的方法获得总开发成本，投资回报通常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率（即开发商利润）。 二、经济评价指标体系 三、盈利指标计算方法      1、动态指标：   （1）财务净现值（FNPV）      含义：指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。 （1）财务净现值（FNPV）      公式： 判断标准：            FNPV≥0，项目的获利能力达到或超过基准收益率的要求，可行            FNPV＜0，项目的获利能力达不到基准收益率的要求，可行 ic：基准收益率         是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数。导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。    *决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。 房地产投资项目计算期选取规则 例1：已知某投资项目的净现金流量如下表。如果投资者目标收益率为10%，求该项目的财务净现值。 解：已知ic=10%，利用公式求FNPV如下： （2）财务内部收益率（FIRR） 　　含义：项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。  　 公式： （2）财务内部收益率（FIRR） （3）动态投资回收期（Pb） 　　含义：当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 　　公式： 例2：已知某投资项目的净现金流量如下表。 　　(1)求该投资项目的财务内部收益率 　　(2)如果投资者目标收益率为12%，求该项目的动态投资回收期。 解： (1)当i1=20%时，NPV1=15.47万元 (2)当i2=21%时，NPV2=﹣17.60万元 2、静态指标： 　　(1)成本利润率(RPC) 　　含义：指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的经济评价指标。 　　公式： (1)成本利润率(RPC) （2）投资利润率 　　含义：指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。 利润总额＝经营收入（含销售、出租、自营）－经营成本－运营费用－销售税金 销售税金＝营业税＋城市维护建设税＋教育费附加 项目总投资＝开发建设投资＋经营资金　　 （3）资本金利润率 含义：项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。 资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本。 （5）现金回报率 　　含义：指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。P59例 （6）静态投资回收期（Pb ’ ） 　　含义：当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 　　公式： （7）投资回报率 含义：房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。 　　例3：某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本为1500万元.经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。 解： 四、清偿能力指标 1、利息计算方法： 　　假定：借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。 还本付息的方式： (1)一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息。 (2)等额还本利息照付：规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息 (3)等额还本付息：在规定期限内分期

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