法人型和合伙型合作，按现在公司法和合伙法的规定，有限公司和合伙都要进行登记，合伙财产都要履行出资手续，这样可以明确合作各方的出资，尤其土地出资。 但协作型合作无法做到出资登记，资产在合作一方名下，这对房地产开发这样的交易，而不是往来贸易，风险是非常大的。 而且，由于房地产所有手续在对方公司名下，利润也在对方公司名下，资金投入方的利润收回也有公司法上的障碍。 四、法律的作用 法律本身其实就是人类制度智慧的总结。 一方面：节约交易成本，保障利益。 按法律的要求行事，会节约人们的交易成本和精力，促进生产和社会更好更快发展。如银行汇兑，票据，不必再现金交易。 规则是为了更好地保障人们的利益，而不是增加麻烦。如交通规则，红灯停，一部分车辆是暂时停了，但会促进整体的交通速度。行人靠右行，会使道路更通畅。 现代化的流水线的标准化生产，大大降低了不必要的劳动浪费，提高了生活率。 遵守交易规则，会使商业交易更便利，交易成本更低。 另一方面法律会促进社会生产和财富的增加。 马克思讲，“如果没有股份公司，那世界上一寸铁路也没有”。正是有了股份公司，将资金集合起来，铁路才很快筑起来。 专利等知识产权制度促进人们创造发明，中国的第一部专利法，是在民国产生的，中国人发现中国打不日本，是因中国的制造不如日本，是因为中国没有专利制度，人们不去发明创造，就很快制定了专利法。  交易可以设计 法律本身就是对商业交易的总结，如海商法，票据法，保险法，证券法。 律师可以创造一种新的交易模式，设计新的商业交易，制定新的规则。 如美国的金融危机。正是美国的投资银行与律师们创造的资产证券化，使金融信贷层层证券化，以前面的资产发行证券，才导致金融危机。这并不是这样的金融创新不好，只是被滥用了。郞咸平讲是信用问题。 1600年英国产生的股份有限公司，是要由英国女王特批的。到1892年，近300年后德国才设计出了有限责任公司的制度，可见制度设计并不比发明蒸汽机和灯泡容易。 房地产信托投资基金制度也是对房地产金融的伟大设计，现在中国还引进不了。因为中国的公司法还没有规定这样的主体是一种公司，税法，证券法也没有适应的规定。  如房地产公司的股权转让方式，就是一种很好的设计。 房地产项目直接转让，需要全部缴清土地出让金，投资达到25%，还有办很多手续，许可证，缴税费，成本高，速度慢。 如果转让房地产公司的股权，交易简单，几乎没有交易费用。这样的做法节约了成本，提高了速度，创造了价值。 这即是法律规避也是方式创新，这个创新依据的是公司法，所以法律规避不是向没有法律的地方规避，而是利用法律进行规避。    房地产法讲座                                                                                                    主讲：张志晓律师                                    电话：13811184382                                   Email:heblawyer@163.com                                      房地产开发的几种形式 单独竞拍土地进行开发 房地产项目转让（收购） 合作开发 一、单独开发 一般成立只为项目开发而设的项目公司。 项目公司为母公司的子公司。一般为有限责任公司。可能为两个股东的一般有限公司，也可能是一个股东的一人有限公司。 公司的分类 无限公司：合伙 两合公司：有限合伙：风险投资 有限公司：有限责任公司:私人持股公司                  股份有限公司:公众持股公司  有限责任公司 有限责任就是，投资者以投入公司的资产为限，对所设公司的债务承担责任。 如：公司注册资本100万元，有200万元债务，公司实有50万元资产，那么公司的50万元资产偿还债务后，剩余的150万元债务，债权人无权向投资公司的股东追偿，投资者对公司的经营失败只承担100万元投资的损失，而其中50万元已经在经营中损失掉，债权人只能得到共计50万元的偿还。 与之对应：投资者不能随意撤回自己对公司的出资，如想撤回，要按严格的程序进行减资。 《乔家大院》中乔致庸的叔叔，在去南方贩茶，风险大的时候要求乔致庸归还他的几万两银子，在有限责任的情况下是不允许的。 公司的有限责任 晋商：　显赫170多年。在清末民初，为什么很快全部倒闭，因为晋商企业间、企业与投资者间是无限责任，当企业无力偿还债务时，投资者要拿家产偿还。 新疆德隆：　金新信托发生挤兑，为了对得起新疆的投资者，唐万里决定救金新信托的，向金新信托输血，导致整个资金链断裂。当然德隆的问题原因是多方面的，国家金融环境、企业的经营战略等。但很明显。如果按有限责任的要求，金新信托的债权人是不能向德隆的其他企业追索债务的，也许发生不了整个企业集团倒闭的悲剧。 有限责任的由来 公司产生的动力来自于分散风险与集中资金。 1600年，经英国女王特许的东印度公司是世界上最早的股份有限公司，它具有独立的法人地位、独立的业务，股东对东印度公司的负有限责任。 德国于1892年首创了有限责任公司制度，对世界各国产生重大的影响，成为公司制度的重要组成部分。    也有人为英国封闭式公司是有限责任公司的最初形式。 有意思：最初的有限责任一方面为了让股东不至于因公司经营风险而倾家荡产（当时的航海风险很大），另一方面也防止股东中途撤回投资。  股份公司与有限公司的异同 中国公司法概念上的股份公司与有限责任公司都是公司的股东对公司对外的债务承担有限责任。 实质：股份公司强调公司的资合性，股东只是出资的集合，相互之间没有其他关系，常常不认识，股份转让自由。 有限公司除资合外，更强调人合性，股权对股东外的人转让应经过其他股东同意，其他股东有优先购买权。 在英美法中股份公司是public holding公众持股，需要向社会公开公司信息，发布年报、季报。 有限公司是private holding私人持股，经营信息保密。 有限责任延伸出的公司关系 母公司的股东与子公司资产 公司的股东出资后对公司的财产不享有财产所有权，公司股东是以放弃对所出资财产的所有权为代价，取得公司的股权，而拥有公司的董事的选举权，分红权，剩余财产分配权等股东权利。所以，股东对公司的财产没有支配权，有支配权的是公司。股东对公司有支配权。 当资产出售的时候，谈判的对象是公司。 当股权收购、合作的时候，谈判的对象是公司的股东，这时如与公司谈判，对方就成了自卖自身。 公司关系二 母公司与子公司管理层的关系 母公司是公司的股东，组成子公司股东会，在股东会上待命股东权，有权选举董事、监事，有权决定公司的宏观决策。即公司的三会中，股东会可以决定董事、监事会。 但子公司的总经理，由董事会选择任命，其他经理人也由董事会任命，股东无权“直接”干预。 直接任命子公司的总经理等人员，一在法律上不产生效力，其他股东可以推翻或撤销任命，二是导致公司法人格否认，使子公司经营不善时债权人追究母公司责任。 公司成立后不得撤回出资 对此公司法规定，公司成立后不得抽逃出资。 公司的股东既然对公司的债务承担有限责任，相对应的就不能将已经投入公司的财产再拿走，风险隔离、财产也相对分离。 这也与历史上为防止股东中途撤资而设立有限责任一致。 母子公司相对独

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