房地产基础知识培训 土地 、土地所有权、建筑物、权益 土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。     土地所有权分国有土地与集体土地所有权，  集体转为国有才能转让 建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件  和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类 权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。 土地（国有土地、集体土地所有权）：       1、发展商只有得到土地使用权才能建房        ? 获得土地使用权方式                         a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）        b.协议转让取得（旧城改造）                         c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）        国有土地使用权出让年限：                   住房用地70年           工业用地50年           科教、文体、卫生用地50 年           商业、旅游、娱乐用地40年           综合或其他用地50年                     土地的分类：  1、生地 2、熟地      （1）三通一平      （2）五通一平      （3）七通一平     房地产业：    1、房地产交易  2、房地产开发  3、物业管理  4、房产业务咨询  6、房产其它经营形式 市场分类： 房地产一级市场  房地产二级市场  房地产三级市场  房产分类：                  居住物业                   商用物业   房 产 分 类  居住住宅 ——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅  商业楼宇 ——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）     工业和仓储用房  其他： (教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)   综合：两种或两种以上用途    建筑面积计算     占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面                积，也叫红线面积    容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率    使用率——使用面积与建筑面积的比率    绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率  房屋面积的分类     使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积    建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等    公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积     套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和  建筑物的分类（按建筑材料分）：  1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢筋混凝土结构  4、钢结构 建筑物的分类（按承重方式分）：  1、承重墙结构 2、框架结构 3、排架结构  4、其它  建筑物的分类（按建筑高度分）：  1、低层—— 2层及2层以下  2、多层—— 2层以上，7层以下 3、中高层—— 7层以上，16层以下 4、高层—— 16层以上，24层以下 5、超高层—— 24层以上  房地产的交易：           1、房地产的转让     2、房地产的抵押     3、房地产的租赁        （1）房地产租赁的概念        （2）房产出租的性质  影响房屋价格的因素：      ? 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）     ? 房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等      ? 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）          ? 小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）     ? 房屋的市场价格定位     ? 房屋的供需状况     ? 物业管理公司的口碑     ? 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少     ? 政府因素、土地价格的变动     ? 其它因素  我国住房改革的5个时期：  1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点  1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革  1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开  1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进  1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段  北京市房地产经纪市场变迁： 租赁市场：（3个阶段）      1991-1999年，房地产经纪公司多以分散的个体进行经纪业务，市场处于无序竞争状态，客户需求大于房屋供应   1999-2001年，部分房地产经纪公司开始展开连锁经营，北京市市场逐步出现品牌化趋势，客户需求与房源数量供应逐步持平   2001年至今，市场开始涌现众多大型连锁性公司，北京市相关行政主管机关对经纪公司管理逐步正规化，房源供应数量大于客户数量 北京市房地产经纪市场变迁：  二手房交易市场：（4个阶段）  1999年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式  1999-2001年，北京市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量逐渐上升  2001-2003年，经济适用房开始可上市交易，市场中相关经纪公司数量开始攀升  2003年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整，部分政策得到积极调整，央产房可上市交易  中介业务介绍：  居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务（高端市场）  包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场）  商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖（高端市场） 北京市场主要经纪公司：  1、第一太平戴维斯（FPDSavills ）  2、世邦魏理仕（CB Richard ElliS）  3、仲量联行（Jones Lang LaSalle）  4、中原地产（Centaline）  5、戴德梁行（DTZ）  6、嘉园置地（Joanna）  7、我爱我家  8、顺弛  9、中大恒基       如何选择理想的居住住宅   1.地段：  2.环境因素(地理位置、交通、配套设施、商业娱乐及网点等)  3.房屋层数   4.朝向   5.房屋的功能分区  6.面积空间  如何选择理想的居住住宅    7.质量与细节   8.楼梯及电梯   9.采光与通风   10.景观   11.物业   12.配套设施   商 用 物 业         1.位置    2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等    3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）    4.物业管理    5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）    6.其它      融资及付款方式 租赁业务：  1.普通民宅——因代理服务费（佣金）需要由客户承担，故付款方式通常为押一付三或押一付六，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租 2.公寓及写字楼——因代理服务费（佣金）需要由业主承担，故付款方式通常为押二付三或押二付六，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租    融资及付款方式  3.商铺——代理服务费（佣金）需要由客户承担，付款方式通常为押一付三、押一付六或年付，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租  4.特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致  5.因付款方式的不同,

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