南海区房地产企业所得税税收知识讲座 主讲：侯卉 内资房地产企业所得税解读及其与会计差异分析 国税发[2003]83号：max.book118.com——max.book118.com 国税发[2006]31号；max.book118.com 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号） 关于未完工开发产品的税务处理问题  关于完工开发产品的税务处理问题  关于开发产品预租收入的确认问题  关于合作建造开发产品的税务处理问题  关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题  关于开发产品视同销售行为的税务处理问题  关于代建工程和提供劳务的税务处理问题  关于开发产品成本、费用的扣除问题  关于征收管理问题  关于适用减免税政策问题  关于本通知适用范围和执行时间问题  内资房地产企业 预售收入：计入当期利润，一并计算纳税，有可能出现由于弥补亏损而不产生应纳税额的情况。 关于未完工开发产品的税务处理问题 国税发[2003]]83号       =预计营业利润额 =预售开发产品收入× 利润率 国税发[2006]31号  =预计营业利润额 =开发产品预售收入×计税毛利率   -营业税金及附加-期间费用 关于完工开发产品的税务处理问题 完工产品的条件（新增） 预售收入确认为实际销售收入（变动） 征管规定（新增） 开发产品销售收入范围（新增） 开发产品销售收入确认（变动） 完工产品的条件（新增） 预计计税毛利率?实际利润率         企业积极结算已完工产品成本  预计计税毛利率?实际利润率         企业拖延结算已完工产品成本    完工产品的条件（新增） 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 已开始投入使用的开发产品（成本对象） 已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象） 预售收入确认为实际销售收入（变动） 收入的性质 销售方式 收入确认的原则 预售的开发产品完工后对应纳税所得额调整 征管规定（新增） 核定计税成本 年度申报前——完工情况报告 年度申报时——有关机构税务鉴定报告  内资：开发产品销售收入范围（新增）                           现金 全部价款       现金等价物                        其他经济利益 代收款项的计税规定                                            价内收费 代收款项 （基金、                                                            全部确认  费用、                                                               为销售收入   附加等）                    由开发企业开具发票                    价外收费                                      由其他收取部门开具发票：按                                                                                   代收代缴款项管理 开发产品销售收入确认（变动）                一次性全额收款方式                分期收款方式                银行按揭方式                委托方式                先租后售方式               注意会计与税法在收入确认上的差异 一次性全额收款方式（不变） 应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。  分期收款方式（变动） 应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。  分期收款方式（变动） 几点建议： 1.该方式对企业而言虽可以推迟确认收入，推迟纳税，但结算风险较大。故企业应建立信用控制制度，还应落实收款责任，并让财会人员介入合同的签订，以便采取适当的核算方式。 分期收款方式（变动） 2.在该种方式下，企业分期确认收入、分期开具发票、分期结转成本，应注意收入与成本的配比：     本期销售成本=本期确认收入*销售成本率                                =本期确认收入*（总成本/总价款）     建议企业在“分期收款开发产品”下按销售对象设明细账及备查簿，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、已收价款等有关资料。 银行按揭方式（变动） 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。  银行按揭方式（变动） 注意 1.关于按揭保证金的规定 2.该种方式下，企业分两次确认收入，分两次结转成本，注意收入与成本的配比。 建议：设置“按揭售房备查簿”进行管理 委托方式（变动） 支付手续费方式 视同买断方式 基价（保底价）加超基价分成方式 包销方式  委托——支付手续费方式 应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。  委托——视同买断方式 属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。  委托——基价（保底价）加超基价分成方式 属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。  委托——包销方式 包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。  委托方式（变动） 无论哪一种委托销售方式，对于委托方（即房地产开发企业）来说： 会计处理基本相同，但确认收入的金额却不一定相同。 委托方式下委托方会计处理 按委托协议将开发产品委托受托方代销   借：委托代销开发产品  （总成本）        贷：开发产品 委托方式下委托方会计处理 收到受托方代销清单，开具发票   借：应收账款          贷：经营收入（主营业务收入）                                 （金额因 不同委托方式而有所不同） 委托方式下

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