第5章  房地产投资项目基础数据的分析估算 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 借款还本付息的估算 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算     我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念  1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同     对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。     对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  2．房地产开发项目总投资     开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表5-1）。     开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。     经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  3．开发产品成本     开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。  5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算        从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。        而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算      例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算     上述开发项目总投资构成见图5-1所示。     从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。     如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5．1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算  1．土地费用估算     土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。   1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  2）土地出让地价款     土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等 。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。  4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  2．前期工程费用      房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  3．基础设施建设费     基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  4．建筑安装工程费     建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。     建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  5．公共配套设施建设费     公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  6．开发间接费     开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  7．管理费用     管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。     管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  8．财务费用     财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1）长期借款利息的估算    每年应计利息的近似计算公式如下：    每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额÷2）×年利率（有效年利率） 2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。 3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算  9．销售费用     销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：   1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%

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