房地产投资项目财务分析 房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用 6．1房地产投资项目财务分析概述  6．1．1房地产项目财务分析的含义     财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 6．1房地产投资项目财务分析概述   财务分析的基本程序是：  1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。  2．编制基本财务报表。  3．财务分析指标的计算与评价。  4．进行不确定性分析。  5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。 6．1房地产投资项目财务分析概述 6．1．2财务分析的作用  1．衡量项目的盈利能力     这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 6．1房地产投资项目财务分析概述  2．衡量项目的清偿能力     这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。  3．衡量项目的资金平衡能力     资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。  6．2房地产投资项目财务分析基本报表 6．2．1现金流量表  1．现金流量表的含义     现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。  6．2房地产投资项目财务分析基本报表  2．现金流量表的种类    按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：  1）全部投资现金流量表     全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。     其表格形式见表6-1。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表  2）资本金现金流量表     资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。     其表格形式见表6-2。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表  3）针对两表的有关说明  （1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。  （2）两表的区别。  （3）计算期  （4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表  4）投资者各方现金流量表     该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。     当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。     其表格形式见表6-3。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 6．2．2资金来源与运用表  1．资金来源与运用表的含义     资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。     其表格形式见表6-4。     本表与现金流量表有着本质的不同。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表  2．资金平衡分析     该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。     作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表  3．与一般建设项目的不同     在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。   1）出售项目资金来源与运用表（见表6-5）   2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表6-6） 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 6．2．3损益表  1．损益表的含义     损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。     其表格形式如表6-7。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 2．损益表的内容及计算  1）关于利润总额     损益表中的利润总额一般应为：   利润总额=经营收入－经营成本－运营费用－修理费用－经营税金与附加－土地增值税 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 （1）以出售为主的房地产项目的利润总额   利润总额=销售收入－总成本费用－经营税金与附加－土地增值税      其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据可以依据第5章的财务数据和辅助报表得到。      其表格形式见表6-8。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 （2）以出租为主的房地产项目利润总额   利润总额=出租收入－经营成本－经营税金与附加      其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。      其表格形式见表6-9。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表  2）关于税后利润     税后利润=利润总额－所得税   其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率     一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。     房地产开发企业的所得税税率一般为33%。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表  3）关于利润分配     房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：  （1）弥补企业以前年度亏损。  （2）提取盈余公积金。  （3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。     考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 6．2．4资产负债表  1．资产负债表的含义     资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。  2．资产负债表的内容     从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表  6．2．5基本报表

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