南京市房地产调查报告 目录 一、南京市概况 二、南京市远景规划    三、南京房地产市场分析 四、南京市2000年—2003年土地供应情况 五、南京市商品房状况 六、南京市居民收入状况分析 七、南京市住宅潜在消费者需求分析 八、南京市房地产市场楼盘状况 一、南京市概况   一、地理位置          南京市位于长江中下游核心地带，全市总面积6597.63平方公里，总人口563.28万人；现辖11区2县。        南京属于镇扬丘陵地区，以低山缓岗为主，在土地总面积中，低山占3.5%，丘陵占4.3%，岗地占53%，平原、洼地及河流湖泊占39.2%，。土壤主要有地带性土壤和耕作土壤两大类型。     二、 行政区划       南京市现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞、浦口、六合、江宁等11个区和溧水、高淳2个县，面积6598平方公里。  ??????三、城市人口       2003年末全市常住人口643万人。户籍总人口为572.23万人，比上年末增加8.95万人。在全市户籍人口中，市区489.76万人，比上年末增加9.41万人；两县82.47万人，比上年末减少0.46万人。在全市户籍人口中，非农业人口391.67万人，占全市人口数的68.4%；农业人口180.56万人，占全市人口数的31.6%。全年人口出生率5.21‰，比上年下降0.6个千分点；死亡率5.82‰，比上年上升0.71个千分点。全市计划生育率达99.61%。    四、国民经济             2003年全市经济快速增长，全年南京市生产总值为1576.2 亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%。其中，第一产业增加值65.1亿元，增长4.5%；第二产业增加值804.4亿元，增长18.8%；第三产业增加值706.7亿元，增长12.5%。全市人均生产总值27283元，比上年增长13.1%。第一、第二、第三产业增加值在全市生产总值中的比重为4.1%、51%、44.9%。    五 、城市交通        2002年-2003年是南京市大规模城市交通建设的启动年，地铁、轻轨、高架、长江三桥等项目，相继立项开工建设。       2004年是城市交通建设的关键年，其中长江三桥已开始全面建设，年内投资将达到10亿元；长江四桥与纬七路过江隧道，其工程可行性报告已上报国家，计划年底开始建设，其中四桥2008年建成，纬七路过江隧道2007年建成；地铁一号线全线16个车站土建主体已基本建成，年内完成设备安装，2005年9月1日通车，地铁二号线，初步设计方案确定，2005年全面开建，2007年完成土建主体工程；年内南京公路建设，共有9条出城公路开建和扩建，另外城市快速内环线也将完成整体构架。  ????????六、 历史沿革        南京是中国七大古都之一，历史文化名城，1927年，国民政府定南京为首都，共有十个朝代在南京建都，故称“十朝都城”；1949年南京解放后成为中央人民政府直辖市；1952年12月17日，南京成为江苏省直辖市，1953年1月1日，南京成为江苏省省会。 二、南京市远景规划 1、南京市远景规划概况 目标：把南京建设成为充满经济活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居环境的城市。 都市圈：以南京为中心构造一个长江中下游的大都市圈。 总体规划：“以主城为核心，结构多元、间隔分布鞋”的组织跳跃的城镇空间布局结构。  交通：都市圈交通网络按以南京为核心的“一小时单程出行时间”为标准进行规划构思，覆盖了扬州、镇江、仪征、马鞍山、芜湖、滁州等城市，并与南京的快速环路相连，形成以快速轨道交通和快速道路为骨架的高效、安全、舒适的都市圈综合交通体系。 多中心规划：规划提出除完善主城中心体系外，在三个新市区培育次区域中心，开有成多核区域中心格局。 空间布局：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心、开敞式的空间布局”。规划东山、仙西、浦口-珠江三个新市区为促进三个新市区城市综合职能的实现以及都市范围的形成，规划在三地均设立次区域中心，新市区的远景发展规模按50万人口以上预留。  2、南京市远景规划       主城：都市发展区的核心，是南京都市圈和更大区域的中心。  东山新市区：次区域中心，承担主城综合功能扩散的新市区。 ???  仙西新市区：次区域中心，是以发展教育和高新技术产业为方的新市区。  浦口-珠江新市区：次区域中心，相对独立区域综合服务功能的新市区。???  ??? 。   规划要点：         本次规划基本延续“由市中心区，1个副中心，7个地区中心及若干个居住区中心组成的主城公共活动中心体系”的规划格局。 ???    中心区范围保持不变，东至城东干道，西至城西干道，北至纬三路、玄武湖，南至建康路-升州路，用地20.5平方公里。主要由新街口中心商务区，北京东、西路行政中心，夫子庙、湖南路、中央路商业中心，太平面路、朝天宫-仓巷、莫愁路、丹凤街等商业街、以及长江路文化街和珠江路科技街等特色街构成。河西副中心位于江东路西侧，纬五、纬六路之间，由大型体育中心、重要文化设施以及商业贸歇区等构成。地区中心以周边地区居民（20-30万人）服务为主，并尽可能发挥专业特色，分别布置于热河路、中央门、卡子门、孝陵卫、迈皋桥、沙洲及中保七处  3、2010年发展策略         2010年市域总人口为680万人左右，都市发展区总人口为530万人左右，相应的城镇人口规模为450万人左右，到2010年将主城人口控制在300万以内。2010年人均居住面积达15平方米。根据最近的“国务院关于加强城市绿化建设的通知”：2010城镇人均公共绿地要达10平方米/人以上，城市中心区人均公共绿地要达到6平方米/人以上。 ??      发展策略：进一步拉开都市发展区框架，，重点培育三个新市区：有效控制主城人口的增长，、优化完善主城功能结构；实施小城镇集中发展策略，推进郊县城市化进程；突出公共交通优先的战略，继续高度重视主城交通建设；大力改善城市环境，加强历史文化保护和城市特色塑造；加强区域服务职能，提高中心城市地位和区域竞争力。  东山：规划提出2010年前依托江宁开发区，大力推动南部东山新市区的发展，按照新市区要求提高东山新市区的整体建设水平 仙西：2010年以前仙西新市区着重配合大学城的建设集中完善仙西新市区西北部的仙鹤分区。 江北：江北新市区近期要重点加强基础建设和各项配套设施建设、形成相对自我完善的服务功能。  西片：以建设体育中心为契机，积极培育河西副中心、提高公共配套水平；提高居住开发规模和建设标准，完善设施配套建设；注重滨江地区环境建设和集中绿地建设，改善河西整体环境。 北片：抓住产业高速的机会，提高现有工业的科技含量；加快建设晓庄地区中心；完善居住配套设施建设，逐步改善北片的环境质量。  南片：严格保护山体、确保与南部牛首山-祖堂山生态绿地的有效连接；居住开发要高标准、高质量、低密度，开发建设的用地与生态绿地要有机相融，形成南京高尚住宅区：控制工业用地扩展。  东片：严格保护钟山风景区以及玄武湖风景区；加强公共设施配套，建设孝陵卫地区中心；住宅开发建设继续执行高标准，严要求、严格控制高层建筑。 ??? 水环境治理：        为争创国家环境模范城市，近期要加强主城污水处理系统建设，争取在2010年前基本完成江心洲

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