本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 物业配比 经济指标确定（主要为成本与价格确定） 经济测算 开发策略 原规划方案的物业面积比例 各使用功能面积分配表 功能名称 建筑面积（m2） 商业（含73000地下面积） 146877 住宅（地上计算容积率面积） 64314 公寓式办公（地上计算容积率面积） 46174 酒店（地上计算容积率面积） 26992 合计 284357 项目基本规划指标   含六号地块：   占地面积：49934m2   容积率：4.26   地上可建面积：212719m2   预计地下面积：约140000m2        其中：地下商业约70000m2                    注：本次物业面积测算不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。 基于项目定位基础上的物业配比建议 功能名称 建筑面积（m2） 商业（含73000的地下面积） 145000 住宅（地上计算容积率面积） 46857 写字楼（地上计算容积率面积） 40500 酒店（地上计算容积率面积） 52000 合计 284357 注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比，没有唯一性，实际根据政府规定、公司策略、建筑设计等要求进行调整； 注二：本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。 项目基本规划指标   含六号地块：   占地面积：49934m2   容积率：4.26   地上可建面积：212719m2   预计地下面积：约140000m2        其中：地下商业约70000m2                    物业配比调整前后比较 整体物业配比在调整前后变化不大； 商业面积基本不变； 住宅和写字楼的面积有所下降； 酒店建筑面积上升。 经济指标确定 1.价格确定 参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格 创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理 2.成本 各种物业类型的开发建设成本参考上海市建筑造价规范 3.费率 各种取费标准参照上海有关规定 需要说明的是：所有经济指标的确定都是静态的，并没有考虑市场波动、政策变化、供求关系等等，仅供前期投资测算与开发策略制定参考。 开发成本的设定 工程类别 工程描述 建筑面积 楼面地价 （元/M2） 项目造价取值（元/M2） 其它各项费用 （元/M2） 单位面积开发成本合计 （元/M2） 总开发成本 （万元/M2） 综合商业 上有塔楼，地下两层，地上四层 145000 （含70000地下面积） 10500（地下商业不计楼面地价） 5000 3300 18800（地下商业5000） 141000+35000=176000 高层写字楼 地下四层，中高档 40500 6000 5500 3300 14800 59940 高层酒店 四星级，包括精装修及家具 52000 6000 8000 3300 17300 89960 高层住宅 高档商品房，含装修 46857 6000 3000 3000 12000 56228 合计 382128 数据来源：世联估价部 注一：在造价计算过程中已包括地下车库的建设成本； 注二：楼面地价按现行土地价格估算； 注三：其它费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等，但不包括各项税费。 开发成本比较 单位面积开发成本比较 总开发成本比较 酒店的单位面积开发成本最高； 地下商业不计容积率，不分摊地价成本，成本优势明显。 地上商业因建筑体量较大，总开发成本居首； 写字楼、住宅因开发量、单位开发成本均比较接近，其总开发成本也比较接近。 商业租金的确定  修正后租金通过算术平均法求得本项目每层的预期平均租金范围，取中间值为商业的参考租金：      B2：5.0元/天/M2      B1：8.0元/天/M2      1/F ：18.3元/天/M2     2/F：9.7元/天/M2     3/F：6.8元/天/M2     4/F：5.3元/天/M2 考虑地下商业为社区和区域商业，在业态上以超市和家电等专业市场为主，租金承受能力较低，而且地下商业分割成两半，不能形成整体，对B1和B2的租金做进一步修正，其结果为：     B2：2.5 元/天/M2     B1：4.0 元/天/M2       比较项目 平均租金（元/天/M2） 修正系数 修正后租金（元/天/M2） 梅龙镇广场 B1 7-10 0.7 5-7 1/F 20-30 14-21 2/F 12-20 8-14 3/F 10-15 7-11 4/F 8-12 6-8 淮海路时代广场 B1 10-15 0.6 6-9 1/F 25-30 15-18 2/F 10-15 6-9 3/F 8-12 4.8-7.2 4/F 5-10 3-6 港汇广场 B1 15-20 0.6 9-12 1/F 30-40 18-24 2/F 15-20 9-12 3/F 8-10 4.8-6 4/F 5-10 3-6 租金确定方法：市场比较法 注：影响修正系数的主要因素是区域因素，包括区域位置、自然条件、周边环境、繁华程度、交通便捷 度、交通流量等等 商业的经济测算 楼层 出租面积 （平方米） 租金水平 （元/天/M2） 年租金收入 （万元/年） B2 14100 2.5 1286.6 B1 17600 4.0 2569.6 1/F 15100 18.3 10086.0 2/F 18400 9.7 6514.5 3/F 13350 6.8 3313.5 4/F 1900 5.3 367.6 总计 80450 24137.8 注：以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果，仅供经济测算参考。 建筑面积：145000平方米 开发成本：176000万元 年租金收入：24137.8万元 年营运成本：   24137.8*30%=7241.3万元 年收益：24137.8-7241.3=16896.5万元 投资回收周期：10.4年  投资成本高； 投资收益高； 投资回收周期较短； 投资风险较高；   酒店租金的确定 　 2004年累计 同比增长 四星级酒店出租率 72.22% --- 四星级酒店平均房价 586.81元/套 14.07% 数据来源：上海市旅游事业管理委员会 注：影响修正系数的主要因素是区域位置、新旧程度，周边环境、繁华程度、交通便捷度等等 　 修正系数 出租率、房价 本项目出租率 1.0 72.22% 本项目酒店平均房价 1.2 704.17元/套 2004年四星酒店出租率与平均房价 本项目租金与出租率的确定 酒店的经济测算  前期投入高； 收益较高； 投资回收期较长； 投资风险较大。  建筑面积：52000平方米 造价成本：89960万元 客房数：500套 客房出租率：72.22% 平均房价：704.17元/套 年租金：500*704.17*72.22%*365=9280.1万元 年营运成本：9281.1*42.45%=3939.8万元 年收益：9280.1-3939.8=5340.3万元 投资回收期：16.8年 注：来源于行业统计平均值的营运成本为： 写字楼售价的确定 比较楼盘 平均售价（元/m2） 修正系数 修正价格（元/m2） 绿地商务大厦 21000 1.3 27300 洛克双喜大厦 22000 1.3 28600 海银国际 28000 1.0 28000 晶采世

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