如何评价规划建筑方案  世联地产培训课程  2007 年 11 月 课程目标  掌握规划建筑方案的评价方法  目  录  一．课题的提出    二．评价方案的市场性    三．评价方案的经济性    四．评价方案的建筑设计优劣    五．案例分析  一.课题的提出 1. 房地产项目开发前期工作的必要环节  2. 传统评价方法  3. 专业评价方法  房地产项目开发前期工作的必要环节 建筑设计方案选优    建筑设计方案改进 传统评价方法分析 专业评价方法 评标方法特点（一）  1. 对每一方案的评审角度全（市场类、经济类、建筑类三大类）、考察样本多（数十项分项指标），基本可以反映一个建筑设计方案的全貌（统计学基本原理：“样本越多，越接近总体”）。  2.正因为本方法考察的样本多，突破了传统的评标方法，即凭直观感觉，多为定性分析得出评标结果。实现了较为科学的、系统的、全面的定量分析评标。 评标方法特点（二） 3.由于采用的样本多，对个别样本项目的评标结果可能产生的失误，其影响已不太重要（减低了评标难度及对专业人员的技术水平要求）。  4.采用含权重方式统计评审结果，强调了我们对投标方案各分项项目的不同关注度。  评标方法特点（三） ????????????? ?        5.评标属相对概念，用如下色块表示：             表示适于销售、较合理、较经济             表示销售、合理、经济性尚可             表示不利于销售、不尽合理、不经济  二．评价方案的市场性   1. 是否有利于销售   2. 是否市场欢迎的设计方案   3. 是否存在风水问题   市场类评标示例 三.评价方案的经济性    1.??方案是否经济    2.??方案在经济上是否合理  经济性案例  经济类评标示例 四．评价方案的建筑设计优劣   1.   总平面布局    2.   户型平面    3.   环境景观    4.   配套    5.   建筑设计存在问题  总平面布局 总平面布局是建筑方案的关键 户型平面 户型平面是检验市场性的关键 环境景观 环境景观对不同的物业有不同的要求。 一般而言，住宅区要求最高，写字楼、商业次之。 配 套 配套设施对不同的物业有不同的要求。 一般而言，写字楼要求最高，商业次之。 存在设计问题 即便是完满的设计也可能存在缺陷或可以调整的地方 评标目的是看哪一个方案具有达到理想设计的可能性   建筑类评标示例 不含权重统计分析 不含权重，即各分项项目的权重均衡分析（权重为1）。  在各分类分析项目数与各分类相近时可采用（见实例1）。  不含权重在统计分析时，难以得出分析结果时，只能采用含权重分析（见实例2）。 含权重统计分析 含权重统计分析是一种科学的分析方法。  权重包含评标时，评审者对项目的关注点（市场、建筑、经济）。  含权重统计分析可以不论各类分项中的项目数量：1）按类设定权重；2）将权重分配到各分项中去。  含权重统计分析结果应是建筑设计方案评标分析的最终结果（见实例3）。 一般权重设定 市场类        30~40%  建筑类        40~50%  经济类        10~20% 五．案例分析 1. 写字楼案例分析:      新万基国际会展大厦建筑设计方案评标      （案例一）  2. 商业案例分析:      中心区购物公园建筑设计方案评标      （案例二）  3. 住宅区案例分析       鹿丹村重建建筑设计方案评标      （案例三）  Thanks  ! 世联地产培训课程  2002 年 11 月  * 地产江湖 max.book118.com――数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！ * 地产江湖 max.book118.com――数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！  设计方案   建筑设计方案   规划设计方案 总平面图（总图） 建筑平面图、立面图、剖面图（平、剖、立）        多方案评价  评优   建筑设计方案  设计方案招投标  委托设计（多方案）  方案A  方案B  方案C  方案优点  方案缺点  方案优点  方案优点  方案缺点  方案缺点 定性分析 方案比较，优多劣少胜出 方案B 直观感觉判断   综合、系统、专业   定性分析    定量分析 市场类 经济类 建筑类 总体评价 统计学原理之一：  样本越多， 越接近总体 全面的、多角度的、大量的专业定性分析，达到定量分析目的 1．  外立面昭示性（权重5%）  方案  设 计 内 容  评 标 意 见  结论  A  时代感与三层骑楼柱廊结合  现代感强、立面大气、层次丰富  ?  B  一层骑楼，特设广告位  商业味浓，手法现代  ?  C  忠实于B+H方案、立面简洁  在原方案上突破较少  ?  3．  商场街铺化（-1层、一层商铺）（权重6%）  方案  设 计 内 容  评 标 意 见  结论  A  街铺化程度高, 一层铺小, -1层铺面偏大  一层铺面易销售  ?  B  全部商铺街铺化,铺面方正  一层、-1层中心铺面易销售  ?  C  有部分商场格局  有难销售铺面  ?  烟感 喷淋    2    1  2以上 超高层  100米    2    1   1~2 高层  100米    1    1     1 中高层 12~18层    1   无     1 小高层 8~11层    无   无    无 多层 7层及以下  其他  设施  消防  楼梯  消防  电梯  乘用  电梯    建筑    形式    建筑    楼层 消防规范要求的楼层高度经济成本概念 建筑成本 楼层 33F     18F   11F  7F  为什么深圳的高层建筑都一般高？ ? 13．  外立面装饰（权重3%） ?  方案  设 计  内 容  评 标 意 见  结论  A  两座玻璃房，外墙玻璃幕面积大  造价最高  ?  B  一般外墙装饰+框架  造价一般  ?  C  局部玻璃幕墙  造价稍高  ?  1.围合式还是军营式 2.公共绿地的组织 3.人车分流 4.是否能保证更多的    户型南向 5.配套设置布置的合    理性 1.是否尽可能多地设    置街铺 2.大商场有无前广场 3.大商场有无中庭 4.有无人流集散空间 5.公共绿地是否有利    于人流 1.有无前广场 2.人流、车流组织 3. 消防车道及消     防登高面 4.景观面的利用 常见 分析点        住宅区         商业      写字楼  物业类型 1.户型布局的合理性 2.是否能保证更多的     主人房南向 3.是否能保证更多的    客厅面向景观面 4.是否设置玄关或可    能 5.户型的方正 1.基本单位是否能满    足大多市场需求面    (10\20\27\35) 2.平面在结构、布局上    是否能实现自由组     合 3.有无人流集散空间 4.商业通道布置的合    理性 1.基本单位是否能    满足大多市场需    求面(50\100\200) 2.平面在结构、布    局上是否能实现    自由组合 3. 卫生间设置  常见 分析点         住宅        商业       

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