关于深业竹子林项目的           定位战略思考          世联地产顾问（深圳）有限公司 深业?香蜜湖花园 深业?香晴园 深业?青怡园         目   录 周边楼盘特色  （卖点、户型、客户） 片区分析 项目分析 项目定位            目  录 客户定位 客户分析 户型定位 建筑设计建议 万科温馨家园——一切为了爱 看山 城市与片区共同发展、生态特区、绿色摇篮、成熟配套 听水 建筑形态的流动性、一梯两户、水主题的小区园林、自在休闲的多功能空间 亲人 关爱、名牌物管、贴心服务 万科温馨家园户型面积比例 万科温馨家园成交客户 为二次置业者 高级白领 私营企业主 集团购买  翠海花园——21世纪的智能生态家园 生态 海洋主题公园 绿色环境、绿色庭院、绿色休闲、绿色呵护 智能 科技以人为本 全面智能化管理服务 其他 教育、发展商品牌 翠海花园户型面积比例   翠海花园成交客户 4房2厅以上的户型： 客户为银行、证券人士，副总以上的管理高层，周边地区的私营业主 小户型： 企业员工即供薪一族     枫丹雅苑——异国情调的住宅 特色户型——三错层 建筑风格——法兰西风格 交通、配套 特色会所——法兰西风情   枫丹雅苑主力户型 枫丹雅苑成交客户 二次置业 中产阶级，有房有车一族占80% 大部分来自福田区，罗湖、南山各占10% 年龄在30~50岁之间  东海花园 全品质制作 建筑——（雅科本）——和谐、高贵、环保 园林——（景致）——印尼巴里岛 会所——（健乐中国公司）——泳池、健身中心、餐饮一体化服务 室内——（LED DESIGN）——个性品位 智能化 精英教育 物业管理——戴德梁行 东海花园二期主力户型面积比例 东海花园客户分析 外销为主，中产阶级 内销以企业老总级人物，私营业主 追求高品质、高地位生活的人。 香榭里花园 国际获奖设计作品 建筑设计——美国RTKL 亚洲首获Gold Nugget住宅社区规划大奖 20届世界建筑师大会住宅入选项目 环境设计——BELT COLLINS 人文主义、理想环境 参展全国50年成就展、发行首日封 名牌物管 香榭里花园户型面积比例 香榭里花园成交客户 四层广东人 企业副总级人物 私营业主 香荔花园 农科园地产 生态风景，绿意家园 交通配套完善具升值空间 香荔花园 共3期 一期中小户型，面积67~86㎡ 二期大户型，103~178㎡（有164~178㎡跃式） 三期3房4房，面积98~159㎡ 已售完 香荔花园成交客户 农科中心内部员工 泰然工业区、天安工业区的管理层、技术白领 荔林苑 高尚成熟小区 双会所超然享受 东西南北窗窗好景 感受大自然 荔林苑户型面积比例 荔林苑成交客户 首次置业者为主力购房群 各行业白领 私营业主 从事高科技的技术人员 港人不到10% 雍祥居 平民化置业 配套完善 交通便捷 雍祥居户型面积比例 雍祥居成交客户 为二次置业者 企业、银行、证券界中高层领导 港人20% 农科中心（香蜜湖）片区总结 本片区为高尚住宅区 处于安托山与香蜜湖之间，环境优美而幽静 片区各楼盘纷纷营造独特的小区内部环境，不断提升片区价值 置业者为企业及证券界的中高层领导，私营业主，以二次置业为主。  竹园大厦 为深圳第三建筑公司的微利房，只有集体房产证，针对公司内部员工 1~3层为商铺，4~28层为住宅  竹园大厦户型面积比例 竹园大厦成交客户 公司内部员工认购每人2套 外部人员购买10% 金竹花园 多层住宅 金众地产所建的福利房 金竹花园户型面积比例 全是3房2厅1卫  面积92㎡  金竹花园成交客户 本单位的员工 金海花园 金众房地产项目 占地面积5万平方米，容积率2.74 部分为微利房，部分为商品房 中高层，户型定位为小户型 今年10月份动工。 竹盛花园 深圳建安集团的微利房 一期多层在售 二期12层小高层已封顶 三期30层高层  竹盛花园户型面积比例 竹林花园 深圳越众集团的微利房 为集团内部员工 2房2厅1卫  80平方米 3房2厅1卫  95平方米 竹子林片区总结 本片区给人感觉是“脏、乱、差” 街区就象农村小集市，小摊小贩乱摆卖，地上垃圾横流 本片区人员杂居，三无人员多，人员素质低， 本片区无商品房，为集资房、微利房、福利房 本片区居民居住面积为2房和小3房，消费承载力低  花样年华泰康轩 深南大道旁创意小户型 都市创意派  生活畅想曲 车公庙地铁站物业 海景及升值潜力   泰康轩户型面积比例 泰康轩客户 现在认购期 客户来源于车公庙周边租房一族 本工业区的管理及技术层 本区私营主  车公庙片区总结 本片区住宅两级化： 东部因不可多得的景观优势（东有高尔夫竟球场，南有海景）而建有高尚住宅—天安高尔夫海景花园，面积在100㎡以上。 片区为工业和办公区，为满足片区内的居住需求，其他地方宿舍及小户型盛行。 本片区主要供应量是小面积住宅，主力客户是片区内的打工族  片区户型对比分析 片区客户对比分析 项目概况 本项目位与竹子林片区，与农科中心以农林路相隔。 占地面积15000.6㎡ 建筑容积率：〈=3.0  项目东侧（可望农科住宅） 项目南侧（三建的临时仓库） 项目西侧（楼房为三建的职工宿舍） 项目北侧（为长久绿地） 项目分析 优势分析： 本项目北侧为永久绿地，北侧景观好 本项目东侧有商业用地，可满足生活配套 本项目南侧有竹园小学，有教育概念 发展商的市场声誉好，资源整合力强 劣势分析 所处片区综合素质低，不易建立高档楼盘影象。 居住人群素质差，片区文化价值无法挖掘。 南侧为杂乱的三建公司的仓库，不宜设置出入口  机会分析 与农林路相通的红荔路今年年底开通 车公庙地铁站正在建设中    以上两项将改善片区的交通状况，使置业群的范围扩展 与农科中心一路之隔，易于融合 项目近农林路，昭示性强 地块南北有落差，易于建造落差景观 竹子林、车公庙商业、办公建筑在大量发展中，随着陆续入住，对居住提出要求。    威胁分析 香蜜湖有大量项目开工，销售时机与本项目接近 竹子林有低价商品房推出（金海花园） 项目周围地块也将开工。 本项目立足点 抓住机会，创造差异   项目定位  深业出品  香蜜湖的全方位全机能三房  香蜜湖代表着高尚、国际化 全方位代表着地理位置、建筑设计、园林景观等的优越 全机能代表着多功能，满足多种需求的3房2厅  项目定位  竹子林的精品住宅 给你农科中心般享受的生活 填补竹子林与农科中心的市场空白点，为竹子林现有产品升级换代 （塑造一个新竹子林，提升竹子林在人们心目中的地位）  客户定位 走在红荔路上的城市精英  客户描述 深南路、红荔路沿线工作居住的人 竹子林周边工作生活的人 范围从南山至上海宾馆 年龄：28~35岁   客户描述 银行、证券、保险行业的职员 IT/高科技行业的技术、业务主管 民营企业的高级主管 自由职业者 私营业主 国有企业/上市公司的中高层领导 客户描述  追求高品尚生活、思想开放的人 崇尚农科中心居住环境而在户型功能上无法满足需求的人 贪求工作生活便利的人 看好本片区升值前瞻的人 熟悉并习惯竹子林的生活，周边欲换房的人  户型定位 让你一劳永逸、一步到位的全机能3房： 3房：85~100㎡  占70~75%，满足首次置业的人 3房+1：110~130㎡  占20~25%，满足首次置业能承受和二次换房的人  备注：全机能3房就是

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