室外庭院 下沉庭院 室内空间 廊桥 地上两层设计，提供最大的舒适性 沿河的VILLA考虑观景的需要，局部可以设计为两层半，并附以大面积观景露台 二期单体设计建议 建筑与庭院融合式设计，塑造内庭院空间，充分体现别墅类建筑的空间丰富变化，并结合水体等设计 户型内部的空间应能够有较大的弹性，使室内活动空间更为丰富，更为适合居住者多样的居住、聚会活动 在建筑的空间更具备室内外融合、空间弹性的特征条件下，可以考虑建筑立面风格倾向现代风格，通过变化丰富的体块与丰富的饰面材料体现具有现代居住舒适度的别墅居住环境。 谢谢 伟业顾问 2005.1 现场生活情景 · 真人SHOW 配合“周末试住之旅”的开展，于每周末现场进行 西式度假生活 · 真人情景SHOW表演  装饰现场人气  演绎西式度假生活  增强现场感染力  制造高关注度和新闻点 儿童主题活动 配合“周末试住之旅”的开展 利用17万平米绿色会所 于现场针对南城的贵族学校进行赞助，开展 运动会类主题活动   活跃现场气氛、增强现场热度   获取良好社会效益与宣传点   带来父母的关注和到场 B、销售动线体验式营销 售楼处 样板间 运动场         在从售楼处到样板间再到运动场的完整销售动线，时刻安排“情景体验营销”的伏笔。 售楼处： 让客户进入卖场的第一时间起，就开始情景体会之旅。 摆脱传统售楼处的印象。打造及营造更具心意的卖场感受。利用空间效果打造更具趣味的购房历程。 样板间： 注意生活细节的营造，感受无处不在浪漫，营造家的温馨。 室内：飘香的咖啡…. 花瓣漂浮的浴缸…… 露台烧烤香味的漂散……. 运动场： 销售小姐带领，在完成大部分情景体验之旅后，引导客户参加户外专为来访者准备的“门球、垂钓、挥杆”等娱乐运动设施前进行游戏，并给予奖励。号称： ——看房也能嘉年华 D，??? 客户挖掘：以被动转主动，利用良好的资源运用直销和访销等方式，多渠道的挖掘和找寻潜在客户 引导型销售特点： A， 销售人员着装： 可从项目特点考虑，舒适.轻松的着装风格。如舒适大方的运动套装。既贴近自然又与社区健康.舒适的主题辉相映。 B， 工作状态：主动热情。从客户进门开始，注意观察细节并注重引导。以高级顾问的姿态站在客户立场上考虑和审视问题，成为可信赖的购房参谋。 C，?? 引导型体验式销售 客户来访，在客户未到售楼处门口前，业务提前到达门口并替客户开门.问候并引导开始销售工作。销售过程中注重细节，多关心和了解客 户的需求。实施引导型体验式销售，带客户到现场体验及感受不同于市区的休闲度假的生活方式。 销售执行 A、我们的目标 B、推盘顺序 C、价格策略 D、执行更精准的价格体系 E、销售计划安排 F、销售手段配合 A、我们的目标 更快、更高、更好 销售面积约为：6.2万平米 销售均价：6300—6500元， 总销售额：4亿元 销售周期：12个月 B、推盘顺序  开盘顺序 一期ABC区余量20的跟进销售。 DEF区共建筑面积2.72万平米，116套。 其中D区约60套； E区约20套； F区约40套 设计分区明确，各区户型分布较均匀。顺序分区开盘较为合理。 C、价格策略的原则  以市场为基础，实施低开高走小步快跑的定价原则 根据具体实施情况进行相应调整及完善。 整体均价6500元 开盘阶段 开盘比例 开盘套数 均价格 统称均价 销售时期 备注 1 25% 约80套 6200元/平米 6600 开盘回馈 在约定日期内签约优惠100元 2 50% 约170套 6600元/平米 6600 涨浮6% 一次性付款0.99折优惠 3 25% 约80套 7000元/平米 6600 涨浮6% 一次性付款0.99折优惠 最终目标 100% 330套 6300元/平米 6500 　  客带客各奖励2000元 定价：　 D区开盘的房子的价格一定要低于E、 F区的价格。因调整后重新开盘价格不宜过高。而且DEF正处在施工阶段，虽已封顶但工地想象较差。对于先购买的客户有一个较大的吸引，打开良好的开局局面, 对今后分阶段价格上浮奠定良好的基础。在E F区域的销售要在D销售进度近80%左右时相继开盘。 涨价： 第一阶段D区的推出以均价6000元/平米的价位入世，在分阶段开盘的同时进行价格的涨幅，涨幅比例均为6%。最终实现整体均价6500元/平米的销售目标。 D、制定更为精准的价格体系 意义： 1、创造产品独特性，唯一性。 2、将建筑赋予生命，使其具有量身贴心打造的感受 3、实现快速销售，获得更高的经济效益。 原则： 1、实地考察分析，制定每套的总价。可从面积、位置、景观、环境等方面进行特色细分，寻找每栋别墅的独特性。 2、注重情景或场景的引导使其成为购买感受，从而进行更细致的价格区分。? 2005年丽水家园销售计划 月份 所处阶段 销售套数  销售面积　  销售额  回款额  销售率 2005.1—2 准备阶段 准备阶段 单位：平方米 单位：万 单位：万元 　 百分比 3月 导入期 10 2500 1500 500 4% 4月 导入期 20 5000 3000 2000 8% 5月 强销期 20 5000 3000 2000 8% 6月 强销期 30 7500 5000 3000 12% 7月 强销期 30 7500 5000 4000 12% 8月 强销期 30 7500 5000 4000 12% 9月 强销期 20 5000 3500 4000 8% 10月 强销期 20 5000 3500 4000 8% E、销售计划安排 2005—2006年丽水家园销售计划 月份 阶段 销售套数  销售面积　  销售额  回款额  销售率 11月 持续期 20 5000 3000 3000 8% 12月 持续期 20 5000 3000 3000 8% 2006.1月 缓冲期 10 2500 1500 3000 4% 2月 缓冲期 10 2500 1500 3000 4% 3月 缓冲期 10 2500 1500 2500 4% 合计 四阶段　 250 62500 40000 38000 74% 总套数 　 约340 　 　 　  　 销售计划与实施保障 签约套数 30 20 30 30 30 20 20 20 20 10 10 10 比例 12% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 8% 8% 4% 4% 4% 实施保障 以形象广告为主，——主要涉及：本项目品牌形象树立。业务体前期准备；发挥原生墅客户及伟业的数据库资源优势，运用DM手段及直访等手段进行前期推广，积累客户。推广工作同时启动，进行前期预热。 此阶段广告以小频次周期性发布，调动业内同行力量，进行同行联动。进一步渗透市场，保持销售量与现场人气。以体验式活动、社会论坛以及DM直销为主，进行项目宣传，为项目带来直接有效客户，以保证销售工作的持续热度。  以“事件营销”为主体（事件营销为通用营销过程中十分有效的手段，例如举办高尔夫主题、名车主题相关活动；全面拉动销售。  广告逐渐减少，软性宣传比重增大，广告重点为准客户和老客户的宣传推动上。完善客户服务，通过定期的活动培养更稳定的客户资源。延续使用“促销策略”以及“价格策略” 2005.3 05.5 05.8 05.6 05.7 05.10 05.9 06.1 06.3 强销期 06.2 05.11 缓冲期 持续期 导入期 05.12 0

伟业北京独墅逸致第二次项目营销推广方案70页.ppt