目 录 开发投资额 土地成本 土地成本 前期费用 建安工程费 基础设施费 公共配套设施费 不可预见费 开发期间税费 管理费用 销售费用 开发投资额汇总 房地产经营税费 与转让房地产有关的税费 与转让房地产有关的税费 土地增值税 土地增值税 企业所得税 投资经济效益的评价指标 静态盈利性评价指标 动态盈利性评价指标 EXCEL函数的引用 投资回收期 编写投资分析说明 编写投资分析说明 指标说明 策风行 max.book118.com 房地产资源整合论坛 * 策风行 max.book118.com 房地产资源整合论坛 投  资  分  析 2004年3月 项目可行性研究 本次演示以广州的计算标准为例，若是外地项目，须根据当地的工程造价、税费征收标准及征收办法计算。 开发投资的构成 经济效益评价 开 发 投 资 的 构 成 开发投资额 = 开发成本 开发费用 ＋ 财务费用 3 管理费用 1 1+2+3 开发费用 二 销售费用 2 开发期间税费 7 基础设施费 4 公共配套设施费 5 不可预见费 6 一＋二 开发投资额 三 前期工程费 2 建安工程费 3 土地成本 1 1+2+3+4+5+6+7 开发成本 一 土地使用权出让金： 国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。 由发展商提供实际发生额，或按土地市场价格估算（一般可参考当地土地拍卖信息）。建议平时留意并收集土地拍卖资讯。 土地征用及拆迁安置补偿费： 土地征用费： 一般在征用农村土地时发生。 按征用的土地面积计算，计算标准按当地政府有关规定； 拆迁补偿费： 包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分 ，指开发建设单位对被拆除房屋的使用人、所有权人，依据有关规定给予安置、补偿所需的费用。 一般按拆除的建筑面积计算安置补偿额，计算时取实际赔偿额计算。 规划设计费： 一般可按建安工程费×3%左右估算； 可行性研究费： 一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费×1%～3%估算； 地质勘察测绘费： 一般可按建安工程费×0.3～0.5%估算； 三通一平费： 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。 一般可按用地面积×40～60元/㎡估算（需要核对项目地块是否已经三通一平，并包含在土地成本中，避免重复计算） ； 8-10 8-10 8-10 煤气 80-90 80-90 —— 玻璃幕墙 50-80 30-50 20-30 消防 5-10 5-10 5-10 通讯 300-450 300-400 —— 地下室费用 450-480 —— —— 空调 150-180 100-150 —— 电梯 220-250 120-200 100-120 一般水电安装 1200-2000 800-1200 650-800 土建工程 90-120 70-90 50-70 桩基础 高层（≥18） 小高层（8-17） 多层（≤7） 元/建筑面积㎡ 直接用于工程建设的总成本费用。 以下是部分土建、设备及安装、装修工程费的近似经验估算值,仅供参考。 实际操作时需根据市场价格作相应调整。 1500以上 1000-1500 500-1000 商场/写字楼 800-1000或以上 600-800 400-600 住宅 高档 中档 低档 室内装修 在项目以带精装修的产品出售时估算 又称为红线内外工程费。 包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯等工程费用。 按实际发生的费用计算或可建筑平方米或用地平方米造价估算。 元/占地面积㎡ 项目 40-60 30-200 20-40 108-128 100-120 55-75 260-280 环境美化及园林绿化 其他零星工程 临时施工用水 供水外线铺设工程费 小区内道路设施及标牌工程 临时施工用地 供电外线铺设工程费 例如： 包括小区内教育、卫生、文娱、商业服务业、行政以及其他公共配套设施发生的支出。 具体估算可参考“建安工程费”的估算方法。 300 500 1000 1200 600 600 900 850 单价（元/㎡） 建筑面积 变电站 建筑面积 停车场 建筑面积 文化活动中心 建筑面积 垃圾集散点 建筑面积 肉菜市场 建筑面积 卫生站 建筑面积 中小学 建筑面积 幼儿园 计算单位 项目 例如： 包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。 根据项目的复杂程度和前述土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费各项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基数，按3%～5%估算。 项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 配套设施建设费： 用地面积≥2万㎡的商品房项目按建安工程费×5.5%计征； 用地面积＜2万㎡的商品房零星开发按建安工程费×11%计征； 也可按照“配套设施建设费”的计算基数计算； 建筑工程质量与安全监督费： 按建安工程费×0.4%计征； 供水管网补偿费： 住宅：0.3吨/人，600元/吨； 商业：0.1吨/㎡，600元/吨； 供电用电负荷费： 住宅：4千瓦时/户，480元/千瓦时； 商业：8千瓦时/100㎡，1000元/千瓦时； 其他税费： 包括项目需在开发期间缴纳的排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等，可根据当时政府的征收标准，按建安工程费的0.5～1%估算。房地产开发综合保证金30～50万元，开发完成通过验收后返还。 1030 多层厂房 2400 22层 845 单层厂房 2340 21层 34层或以上：70×层数+1200 34层 2280 20层 3470 33层 2150 19层 3400 32层 2150 18层 3330 31层 1830 17层 3260 30层 1780 16层 3190 29层 1720 15层 3120 28层 1660 14层 3050 27层 1560 13层 2980 26层 1440 12层 2590 25层 1320 11层 2530 24层 1200 10层 2470 23层 1080 9层以下 计交基数 建筑物工程层数 计交基数 建筑物工程层数 缴纳配套设施建设费计算基数一览表（元/ 建筑面积㎡ ） 备注：写字楼物业在以上基础之上增加8%计算 企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 一般按开发成本构成中的土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费之和为基数，取一个百分比计算，如3%。 广告宣传及市场推广费： 一般约为销售收入的2%～5%； 销售代理费： 一般约为销售收入的1.5%～2% ； 其他销售费用： 一般约为销售收入的0.5%～1% ； 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%～8% 开发建设项目在销售产品的过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 　 　 　一+二 合计 三 　 　 　 财务费用 3 　 　 约为销售收入的4%～6% 销售费 2 　 　 1～6项之和的3%～5% 管理费 1 　 　 以下1～3项之和 开发费用 二 　 　 1～6项之和的3%～5% 不可预见费 8 　 　 按政府规定 开发期间税费 7 　 　 占地面积 公共配套设施费 6 　 　 占地面积 基础设施费 5 　 　 建筑面积 建安工程费 4 　 　 前期工程费 3 　

项目可行性研究-投资分析32P.ppt