开 创 新 世 界 新世界珠江新城项目分析 目    录 剖析珠江新城 周边楼盘分析 项目分析 目标消费者分析 品牌规划 推广策略     剖析珠江新城 定位：中央商务社区 最近，珠江新城重新定位为中央商务区 中央商务区简称CBD，英文全称为Center Business District。 中央商务区的最大特点在于其以办公为主，兼具会展、专业服务、酒店、居住功能，往往为集团公司的总部所在。     规划蓝图 占地6.19平方公里，是政府有史以来成片开发最大的土地项目 未来将建成一个集商贸、金融、外事、行政、居住、康乐和文化旅游于一体的新城市中心 共分15个功能区，402个地块，总投资预计需120亿元人民币，现已投入30多亿元  规划蓝图  西区以商务办公为主要功能，与北部天河中心区内的商务办公区一起构成广州市的新中央商务区； 东区则以居住、康乐为主要功能； 中心区将设置金融中心、商业中心、会议中心、行政管理中心、高级办公中心、贸易展览中心、旅游服务中心、文化娱乐中心、涉外办公区等。  规划蓝图 原规划写字楼与住宅的比例为7:3，现建筑面积减少150万平方米 每500半径范围建一块公共绿地，绿化率达到30% 东有占地27.69万平方米的珠江公园，南有15.21万平方米的海心沙市民广场，以及中心广场、文化广场 以″三横四纵″形成幅射型的的交通网络  建立中央商务社区的意义 对于市政府： 国际大都市的重要标志 未来经济活动中心，高度聚集焦国际、区域资本的经济形态 只有珠江新城和天河中心区才能将城市地理中心与CBD如此完美组合  建立中央商务社区的意义 对于发展商： 重新定位给发展商重拾信心，商机无限 政府的大力扶持，令这个板块具广阔的发展前景 社会效益（品牌形象、知名度）和经济效益（高回报率）双赢  建立中央商务社区的意义 对于市民（潜在消费者）： 骄傲（身为广州人）      向往（城中之城）     拥有（身份象征）        享受（优越生活） 这里将是21世纪的住宅典范 作为未来新城市中心，珠江新城必将成为二十一世纪住宅新典范 八十年代：五羊新城 九十年代：天河北，二沙岛 二十一世纪：珠江新城  总   结 地段，地段，还是地段！珠江新城是目前广州市内最优秀的地段，换言之，拥有这一地段的楼盘已经胜人一筹 然而在同一地段内（拥有同一观境）的楼盘，意味着很难找到其差异性，个性更难突显 总   结 政府只考虑经济效益（卖地），各发展商的实力参差不齐，势必影响整个珠江新城的总体质素 可以说，要在珠江新城的竞争对手中脱颖而出，必然是－－                               品牌、品质之争！ 周边楼盘分析 南国花园 总结： 号称珠江新城的标志性社区，以指标性数据作为理性卖点，迎合消费者心理 只一味强调社区的卖点，忽略了目标群的心理诉求 其市场定位″广州第一花园″是一个以偏概全的定位 是目前板块内最大型的小区之一，销售业绩良好：达67%            总结：               １、充分发挥开发商的品牌力               ２、标榜示范性智能化小区               ３、率先打出天长地久的服务品牌               ４、将未来的生活模式作为主要诉求               ５、销售业绩良好      金碧华府 定位：国际大都市标志性豪宅——超现代豪情主义，         卖点： 每户一个私家空中大花园                    一梯一户，户户座北朝南                    全面改写传统豪宅标准                    贝高林园林设计                                               金碧华府 广告表现：                  广告主题：豪宅领袖宣言                 不同设计的私家空中花园为主要元素                 列明小区的各项优特点即豪宅标准                       金碧华府 总结： 一味强调豪宅和硬件，率先提出豪宅竞争就是豪气竞争的论点 勿视了人性化的一面，其实消费者更注重的人性化和个性化 发展商一如采取以往的宣传策略：高性叫卖 越过分强调豪华，越容易吓跑消费者   总   结 营销方面： 珠江新城早期以单体楼盘居多，近期热销多为小区型 每个楼盘的定位参差不同，造成各个楼盘之间相互呆板的关系，影响了珠江新城的整体形象 面积大的单位比细单位好卖、有景观的单位最受欢迎 由于珠江新城的提早炒作，这只“概念股”成了一只“次新股”，其市民关注度和火爆现象均不及番禺楼盘     总   结      推广方面： 各个楼盘只强调共性（大环境）的炒作，忽视了个性（质素）的诉求 小区型注重于品牌规划（星汇园、南国花园），而单体楼盘即偏重于促销（新大厦、汇豪大厦等） 推广手法较为单一，楼盘各自为政，难以形成整个板块的强势和热点 总   结 至今还未有一个具有国际知名度和极具号召力的发展商入市 同样，一个极具指标性的、高品质、高质素的″经典″     小区还未出现 珠江新城期待″领头羊″的出现，消费者呼唤″领头羊″的出现 项目分析 项目分析     地理位置： 位于珠江新城南部的Ｌ４、Ｌ８、Ｌ１３地块，是珠江新城规模最大的高尚住宅区 北临６０米宽的花城大道，与珠江公园一路之隔，东面为３０米宽的海风路、海清路，南面隔着６０米宽的沿江林荫大道正对珠江   项目分析      建筑风格 揉合现代建筑设计语言与中外传统建筑之精华，既有中式四合院之内俭，自成一体，隔绝外界尘嚣；又有西方建筑之雄伟壮阔，昂然耸立，一派大将之风 配合空中花园之设计概念及极富现代色彩之庭园景观，必将成为未来珠江新城的重要标志，并作为现代绿色建筑的新典范  项目分析 项目定位： 一个智能化、人性化、集休闲、文化、娱乐于一体的高质素大型生活社区 具体支持： １、智能化方面：直饮水、宽频上网、智能防盗、停车智能一卡通等等。 ２、人性化方面：主要体现在高水平的物业管理，处处以人为本，服务细微，周到到家。   项目分析 ３、集休闲、文化、娱乐于一身： 珠江新城绝无仅有具香港兰桂坊特色的酒吧街，独具一格高档次、高品味的文化氛围 街内有茶艺馆、寿司店、网吧、书吧、氢吧、露天吧、咖啡吧、酒巴等 迎合了享受生活、品味生活，追求浪漫的，文化层次较高的都市人和国内外游客慕名到此休闲消费 项目分析 ４、大型会所 会所功能主要划分为：设壁球室、保龄球、商务中心、家政服务中心、美容中心、医务室等，健身室、桑拿室、兵乓球室、棋牌室、桌球室、阅览室、商务旅馆、空中网球场等。 项目的SWOT分析 优势： 地理：位于珠江新城东部住宅区的黄金位置 品牌：发展商为香港地产业的翘楚，在国内外具有相                 当高的知名度 口碑：省、港、澳三地一致认同其发展物业的品质 管理；以人为本的理念 设施；智能化模式 风格：现代绿色建筑的新典范      项目的SWOT分析 劣势 项目为期楼，对急于入市的买家不利 受市政基础和配套设施尚未完善的影响 价格因素，目标群层面较为狭窄  项目的SWOT分析 机会点  板块内并未出现占有绝对优势的楼盘，竞争环境尚属良好 早先推出的楼盘销售均已过半（南

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