推广SLOGAN 筑就城市新高度 叁。核心策略 客户策略 广告策略 活动策略 表现策略 青岛。40分钟 机场。30分钟 本案。 扎根胶州     培养青岛    拓展周边 客户策略 扎根胶州 扎根胶州 2010年，80%以上的客户将来自胶州 胶州市场巨大的消费潜力 成交成本最低的客群 核心战术 轰动性营销下的口碑潮 意见领袖的打击：公务员、富绅 胶州 青岛 “大青岛” 拥湾发展 培养青岛 “大青岛”拥湾发展背景下的潜在投资客 大盘战略必须“吃着碗里，看着锅里” 青岛投资客的意识需要一个培育期 核心战术 “星星之火”：理想之城影响下的“绿迷” 青岛市区户外：投资概念的诉求与引导 搭车：胶洲湾区域发展论坛等 拓展周边 拓展周边 胶州周边各级县的消费实力 胶州西海岸的企业客群消费力 2010年向周边辐射与拓展的第一步 核心战术 “走出去”的产品推介会 组织慰问团/看房团 叁。核心策略 客户策略 广告策略 表现策略 活动策略 广告策略 一切的广告行为就是引发口碑 现场 有震撼无遗憾 轰炸性 广告投放 轰动性 事件营销 大规模 零距离体验 引发口碑 广告行为 轰炸性 广告投放 一夜间，满城皆绿城 户外轰炸性投放（公交车、主要干道户外、道旗、楼体） 集中区域：项目周边/商业中心 异型户外，引人注目 胶州的第1次 给胶州市民的一封信  客户接触点：银行/麦当劳/报亭/商业网点/大型超市/加油站 高品质环保袋派送 每日定量在商业核心区集中派发环保袋 立体户外 给胶州市民的一封信 给胶州市民的一封信 轰动性 事件营销 胶州的第1次 15年品牌巡展暨胶州市民居住需求调查 为期1个月的巡展，展示品牌与项目 同时邀请市民参与居住需求调查，每周抽取20位幸运客户游杭州 空中的报广——“绿城礼花之夜” 产品推介会当晚，绿城在三里河公园上空燃放大型礼花，礼花出现绿城LOGO 明星慈善拍卖晚会 开盘当日，邀请明星参与慈善拍卖晚会，引发轰动。  现场 有震撼无遗憾 工艺工法样板间 胶州的第1次 生活场景沙盘 3D沙盘售楼处 生活场景展示 模拟生活场景制作沙盘，利用人在环境中的活动激发客户想象。 工艺工法展示 设置单独的工艺样板间，从产品品质的营造上给客户以直观的印象。 切开的房子 安防及温控系统展示 对比出温暖 地热结构及感受展示 数字会说话 外墙保温效果展示 大规模 零距离体验 胶州的第1次 《双城记》——本案与理想之城每周联动 零距离感受绿城    每两周一次 特别组织：意见领袖组团-媒体团/公务员团/银行团/教师团 叁。核心策略 客户策略 广告策略 表现策略 活动策略 活动策略 线上做影响 线下做销售 A、事件营销类活动 B、客户维护类活动 假日BBQ、夏日啤酒节、CK香水品鉴会、儿童音乐大课、绿城讲堂…… A、点对点营销活动 公务员购房团/银行职工购房团（工行、建行、中行）/教师购房团 B、增加客户粘性，每次活动会员可积分，每月凭累积积分领奖 奖品实惠：微波炉、烤箱、食用油、洗衣粉等 C、走出胶州市，走向胶州各县 C、大规模零距离活动 我们之前就说过这是一次实战性的提报 从想到做，完成销售任务才是关键 当然 对我们而言 第一次的价格新标杆不是问题 第一次的销售量突破绝对是个难题 叁。核心策略 “暴力性” 轰动效应 “病毒性” 口碑传播 引发 叁。核心策略 客户策略 广告策略 活动策略 表现策略 叁。核心策略 客户策略 广告策略 活动策略 表现策略 案名1 “清昼下公馆，尺书忽相邀。留欢惜别离，毕景驻行镳。”唐 高适 《睢阳酬别畅大判官》诗。????  公馆，旧称城市中官员和富人的住宅。公馆，实际上就是指的大人物住的房子。????  在古代，公吏外地赴任、公干的居停之所称为公馆，后经演变，凡仕宦、富绅的寓所均称公馆。最早见于《礼记》中“公馆，君之舍也”。一直是诸侯王公的私第豪宅专有称号，尊贵生活的符号向征。  公馆的历史背影 在20世纪的二三十年代，把上海、天津、青岛、成都的公馆文化演绎到了极致。当时的政治名流、外交使节、社会风云人物无不纷纷于城市核心区域建筑私馆，公馆达到鼎盛。随着社会发展和国际化进程的加快，今天，公馆则成为了当今城市生活的最高居住形式，社会精英名流的首先居所。 公馆的近代背影 案名2 案名3 * 绿城·胶州湾项目提案 Green Town 北京风至飞扬广告 一座城市的新高度 绿城胶州湾项目整合推广提案 写在前面 Foreword 背景 Background 11月11日  “3年之后冲击1000亿……”  ——宋卫平于2009年11月11日媒体恳谈会  2009年，绿城销售额直逼万科，位居第二  2010年，销售目标超过万科，夺取首位。  前所未有的高速发展期 北京绿城：25亿 青岛绿城：26亿 安徽绿城：25亿 这次提案的重点绝不仅仅是务虚概念 时间紧，任务重 让我们实实在在地围绕如何完成销售任务开始 所以 每天有效到访量：40组 注：从3月正式接待开始 全年有效到访量：12000组 注：成交率按10%计算 成交目标：约1200套 以主力户型130平米，均价5500元/平米计算，主力总价71.5万 [锁定硬目标] 全年销售指标：8亿 硬目标 1）一个大盘应有的市场影响力  2）绿城品牌在胶州的落地  3）第一批种子客户的美誉度和忠诚度 软目标 本案品牌 [锁定软目标] 区   域 8亿年度销售任务，如何按时完成？  战略,战术并举，系统梳理年度策略。 贰。核心困难VS核心优势 壹。市场背景 叁。核心策略 肆。阶段推广策略 壹。市场关键词 全国市场在政策影响下，逐步回归，各级城市表现不一。 青岛市场供给：2010年上半年市场供应仍将偏紧，下半年供应将较为充足。 经过2009年的疯狂，一线城市2010年预计出现高位盘整、二线城市投资需求减少，三线城市基本影响不大。 胶州市场：基本受市场、政策影响较小，区域基本无竞争楼盘，就本案而言，创造高价不难，难在量。 2009年住宅销售面积同比增幅超过130% 市场供给：出清周期快速下降 短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应较为充足  房价显著上升，中心城区涨幅高于5个县级市  2、国税总局：加强房地产营业税征收 (2009年11月22日 观点地产网)  1、国土部：全国核查“批而未用”土地  (2009年11月22日  观点地产网)  11月20日，国家税务总局下发《关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》。 11月19日，国土部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》。《通知》指出，“批而未用”土地在第二次全国土地调查中属于建设用地。各省（区、市）国土资源行政主管部门将收集、查找批地原始文件材料，审查“批而未用”土地批地文件的真实性和有效性，并核对批准建设地块的位置、面积、范围等，核实结果将一一登记在案。  3、温家宝:抑制投机性购房 使房地产业健康发展（2009年11月29日  新华网 ）  国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年（2009年12月09日  人民网 ）   据新华社报道，国家发展改革委主任张平9日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。  5

一座城市的高度(2010绿城胶州湾项目提203411697.ppt