租售阶段 项目营销 策划 按揭贷款 银行 的确定 办理《商品房 预(销)售 许可证》及 销售项目备案 委托中介 代理机构 进行销售 与购房者 签订 买卖契约 制定 《住宅质量保证书》 和 《住宅使用说明书》 居住小区的物业接管综合验收 楼宇交付 入住手续  产权初始登记及产权证办理 签署 物业管理 委托合同 前期物业 管理单位 招投标及 经营资质审批 办理商品房预(销)售许可证 以成都市建设工程为例 .  受理单位：成都市房管局产权监理处 受理时间：3个工作日所需主要资料：项目工程进度要求(多层主体完工；有地下室的电梯建筑，施         工进度达到±0.000，无地下室的电梯建筑，施工进度达到一层顶部)                 法人授权委托书；地址、门牌号证明；                填写商品房预售登记申请表；                国有土地使用证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证        及盖骑缝章的规划总平面图、建设工程施工许可证(核原件交复印件)；                开发企业的资质证书、营业执照(核原件交复印件)；                商品房预售方案(应说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、        销售计划等内容)；                预售面积测算资料。 取得《商品房预(销)售许可证》 租售阶段 项目营销 策划 按揭贷款 银行 的确定 办理《商品房 预(销)售 许可证》及 销售项目备案 委托中介 代理机构 进行销售 与购房者 签订 买卖契约 制定 《住宅质量保证书》 和 《住宅使用说明书》 居住小区的物业接管综合验收 楼宇交付 入住手续  产权初始登记及产权证办理 签署 物业管理 委托合同 前期物业 管理单位 招投标及 经营资质审批 办理产权初始登记(大产权)  以成都市建设工程为例 .  受理单位：成都市房管局产权监理处 受理时间：3个工作日所需主要资料：产权初始登记申请表；                国土使用证(核原件，交复印件)；                总平面图(原件)；                建设工程规划许可证(原件)；                竣工验收备案表(原件)；                白蚁防治书(原件)；                房屋维修基金(原件)；                竣工验收合格证(原件)；                测绘报告(原件)；面积核定报告(产权测量办) ；预售许 可证(原件)；物管方案核定证明 取得大产权 主流产品开发流程 项目资源评估(初步市场调研) 地块时空环境调查 可行性研究(立项分析) 深度市场调研 Yes No 住宅产品设计调查 消费市场研究及目标客户定位 消费市场研究及目标客户定位 规划特征 景观特征 立面处理 户型特征 细部处理 SWOT分析及资源审核 项目竞争力分析 住宅产品初步调查结论 市场空白点研判 差异化竞争优势及核心竞争力定位 产品初步形态定位 住宅产品初步选择 同一板块优秀项目研究 原创开发概念定位 概念草案 超越项目 借鉴项目 项目开发核心定位 开发主题市场形象 生活蓝本生活方式 社区文化定  位 项目产品形态定位 开发模型方案对比 建筑类型面积对比 产品理念主力户型 项目价格定位 项目总体规划理念 地块价值及用途 初期开发策略 开发主题导入 总体理念策划 项目景观规划理念策划 概念设计任务书 概念设计 项目建筑规划理念策划 项目公建配套理念策划 项目产品建议 详细规划设计任务书 项目营销策划 营销专题市场报告 方案设计 详规设计 建筑单体设计 初步设计 项目整合营销策略 项目的入市时机及开盘销售排期 价格体系制定 推广策略 营销执行 销售道具及物料准备 视觉系统设计跟进 施工图设计 施工图预算 招投标 监理公司介入 确定 施工单位 开    工 开工 吉日选择 组建工程管理组 全程工程管理 广告 公司 介入 VI策划方案及跟进 营销组织管理 开盘销售策略 开    盘 竣工验收 交    楼 工程结算 项目结束 广告 公司 介入 现场销售顾问 现场工程顾问 物业管理介入 前  期  主 要  工  作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使    用    权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策  划 项目产品 策  划 项目产品 设  计 建筑方案 审  批 办理建设工程规划许可证 办  理 施工许可证 办理建设项目选址意见书 以成都市建设工程为例 .  受理单位：成都市规划局综合处受理时间：15个工作日所需主要资料：《建设项目选址意见书》申请表;                   土地权属证明文件;                    扩建项目需提供产权证复印件;                    联建项目需提交联建协议;                    1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。  取得《建设项目选址意见书 》 前  期  主 要  工  作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使    用    权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策  划 项目产品 策  划 项目产品 设  计 建筑方案 审  批 办理建设工程规划许可证 办  理 施工许可证 办理建设用地规划许可证 以成都市建设工程为例 .  受理单位：成都市规划局综合处受理时间：12个工作日所需主要资料：《建设项目选址意见书》;                    《建设用地规划许可证》申请表;                     经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地形图;                     拨地红线成果图;                     拨地红线备案通知书;                     涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，应向各相关部门出具征求意见函;                     工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环保等管理部门的意见。      取得《建设用地规划许可证 》 前  期  主 要  工  作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使    用    权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策  划 项目产品 策  划 项目产品 设  计 建筑方案 审  批 办理建设工程规划许可证 办  理 施工许可证 开发项目立项登记 受理单位：成都市发改委受理时间：5个工作日所需主要资料：项目申请报告;                     营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的资金信用证明;                     投资意向书;                     银行出具的融资意向书;                 

中国房地产开发程序.ppt