种种迹象表明，中国房地产市场已进入重度调整阶段。我们认为可以用“三九”的眼光来解读市场 “一九”：2007年9月，“9·27”政策的出台成为市场发展的转折点； “二九”：2008年9月，期盼中的“金九”没有出现，市场进入中度调整阶段的趋势已经很清晰； “三九”：2009年9月，期待市场探底，出现拐点 市场转折点 2007年9月 2008年9月 调整通道清晰 2009年9月 期待市场出现拐点 调整周期判断 市场趋势研判 各典型城市后市风险度评价 类型 城市 风险 高度风险城市 风险最高 武汉、哈尔滨、福州、厦门、西安、杭州、成都 未来供过于求局面明显，市场存量规模大，消化周期长 风险次高 天津、深圳、苏州、连云港、扬州、徐州、大连、南昌、乌鲁木齐 未来市场供应量大，市场消化周期较长  中度风险城市 风险中度 北京、南京、宁波、无锡、郑州、长春、太原、长沙、南宁、沈阳 未来市场供求关系适度，消化周期长度中等  低度风险城市 风险次低 上海、广州、重庆、昆明、海口、济南、常州 未来市场供应量较小，供求关系较为平衡，消化周期相对较短  风险最低 贵阳、合肥 未来市场供应量小，供求关系平衡，消化周期短  典型城市风险 市场趋势研判 09年住宅消化周期= (08年末市场存量+09年预计供应量)/近期平均成交量 09年典型城市商品住宅市场消化周期列表     单位：月  城市 三季度末市场可售面积（万平方米 四季度末预计可售面积（万平方米 ） 09年预计供应量 （万平方米 ） 前一年 前半年 前三个月 平均成交量（万平方米 ） 消化周期（月） 平均成交量（万平方米 ） 消化周期（月） 平均成交量（万平方米 ） 消化周期（月） 上海 740.5 810.5 1100 90.5 21.1  79.6 24.0  61.5 31.1  沈阳 1145.1 1179.7 1201 82.8 28.8  84 28.3  104.4 22.8  南京 467.2 533.5 678 41.6 29.1  34 35.6  24.4 49.7  深圳 642.2 795.6 567 24.2 56.3  29.7 45.9  28.7 47.5  北京 1360 1435.5 1350 101 27.6  93.2 29.9  86.1 32.4  成都 805.8 926.3 1019 52.6 37.0  39 49.9  37 52.6  福州 337.8 355.7 306 10.9 60.7  10.3 64.2  9.5 69.7  杭州 335.3 415.7 752 20 58.4  19.5 59.9  16 73.0  天津 1258.2 1306.6 715 59.7 33.9  49.5 40.8  41.9 48.2  武汉 1250.8 1316.6 780 35.8 58.6  26.2 80.0  27.1 77.4  典型城市风险 市场趋势研判 The  End ! * * * * * * * * ? 2008 易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。 * ? 2008 易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。 近期中国房地产企业发展环境比较分析 丁祖昱 先生 克而瑞（中国）信息技术有限公司  总裁 上海易居房地产研究院   副院长 谨呈：鲁能地产 			     			 内容	页码 引子                                                                                                                3  A.	外部环境篇	7  B.	企业动态篇	13  C.	应对建议篇	41  引子 1、土地 2、住宅 土地 部分城市土地需求量锐减 土地流标情况明显 城市 2007年1-10月 （占地面积：平方米） 2008年1-10月 （占地面积：平方米） 同比增幅 广州 2,374,469 599, 814 -74.74% 武汉 3,450,876 669,845 -80.59% 南京 7,138,433 3,658,510 -48.75% 长春 7,132,477 6,497,544 -8.90% 城市 成交幅数 流标幅数 流标率 城市 成交幅数 流标幅数 流标率 上海 14 6 30% 北京 8 2 20% 宁波 7 3 30% 天津 7 3 30% 连云港 8 3 27% 长春 3 1 25% 苏州 23 8 26% 长沙 5 4 44% 杨州 7 1 13% 南昌 4 3 43% 厦门 1 2 67% 福州 2 3 60% 全国市场9、10月份进入深度调整期，成交量缩水至同期五成左右 区域 城市 8月 9月 10月 环比 同比 长三角 上海 66.00  48.59  49.90  2.7% -70.2% 南京 25.09  20.38  30* 47.2% -64.4% 杭州 13.74  17.44  12.79  -26.7% -63.8% 环渤海 北京 40.80  54.80  52.56  -4.1% -59.3% 天津 31.85  31.85  43.25* 35.8% -53.2% 沈阳 73.82  147.70  61.43  -58.4% -35.0% 中西部 武汉 36.00  35.00  45* 29.0% -55.0% 成都 37.67  33.21  43.00  29.0% -55.0% 西安 47.39  48.06  46.13  -4.0% -45.5% 珠三角 深圳 31.00  30.66  33.33  8.0% / 注：带*数据为当月预估值 住宅 区域 城市 档次 项目名称 最高价格 目前售价 降幅 华东 上海 高档 中远两湾城　 22000 15000 -32% 中档 锦绣华城　 21000 15500 -26% 南京 高档 世茂滨江 18000 13000 -28% 中档 金域缇香 15000 10000 -33% 华北 北京 高档 银泰中心 96177 60000 38% 中档 金地格林小镇6 9600 6800 29% 天津 高档 海逸长洲 14000 8500 -39% 中档 金地格林世界 9000 5350 -41% 华南 深圳 高档 兰溪谷 35000 23000 -34% 中档 城市山林 28000 16000 -42% 华中 武汉 高档 恒大华府 10800 9500 -14% 中档 金地国际花园 9000（报） 7200 -20% 大多数城市价格下降明显，项目价格跌幅达到30%以上 住宅 A. 外部环境篇 1、国际经济环境 2、国内经济环境 3、行业发展环境 4、客户需求环境 全球性的经济/金融危机,其影响程度超过1997年，直逼1929年 部分企业裁员情况 企业名称 裁员人数 比例 美国运通 7000 10% 花旗集团 14000 10% 高盛集团 32500 10% 汇丰银行 1100 4%  eBay 1500 10% 雅虎 1500 10% 百事可乐 3300 1.

中国房地产企业发展环境分析.ppt