SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM *  直线职能式管控－－强大的集团背景及支持力度 实际控制人保利集团是房地产央企五朵金花之一，保利地产未来具备参与央企房地产业务重组的机会 集团具有广泛的社会影响力，也给保利地产品牌赋予了独特的文化内涵，一定程度上能够提高产品的附加值，促进项目的销售。除了在文化、品牌、社会关系、经营管理等方面对保利地产产生正面影响外，集团在资金方面也给予了上市公司大力的支持 强大的集团背景及其支持力度是公司快速发展的有力保障 SEC China010821BJ-IBM * 4. 关键发现 执行力与项目拓展能力 强执行力 项目拓展能力（低成本能力） 独特的核心竞争力 SEC China010821BJ-IBM 四、结论 SEC China010821BJ-IBM *  标杆企业成功关键因素（经营管理）： 全国性发展战略。相类似的“ 3 ＋ X” 全国发展战略 品牌化经营。品牌是房地产企业竞争之基础，品牌成就企业高信誉和高客户满意度，从而实现客户和企业价值 标准化与个性化相结合（包括流程和产品） 重视人才 变革和学习是企业持续发展的动力  SEC China010821BJ-IBM Thank You ！ SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM Unit of measure 	*	 Footnote Source:	Source CONFIDENTIAL Document Date This report is solely for the use of client personnel. No part of it may be circulated, quoted, or reproduced for distribution outside the client organization without prior written approval from McKinsey & Company. This material was used by McKinsey & Company during an oral presentation; it is not a complete record of the discussion. SEC China010821BJ-IBM SEC China010821BJ-IBM 华南房地产标杆企业研究（经营管理模式）： 万科、合生创展、保利 SEC China010821BJ-IBM *  本研究报告内容 公司概况 发展历程 管理与经营模式分析 关键发现 SEC China010821BJ-IBM 一、万科企业股份有限公司  SEC China010821BJ-IBM * 1. 公司概况 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。 2006 年公司完成新开工面积 500.6 万平方米，竣工面积 327.5 万平方米，实现销售收入 212.3 亿元，结算收入 176.7 亿元，净利润 21.5 亿元，纳税 24.2 亿元。至 2006 末，公司总资产 485.1 亿元，净资产 148.8 亿元，市值超过 1000 亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”，连续三年获得“中国最佳企业公民”称号。 SEC China010821BJ-IBM * 2. 发展历程 	*	 IBM's PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last year Source:	Literature research 1984 年公司成立 1988 年发行中国大陆第一份 《 招股通函 》 ，公开发行 A 股股票。开始介入房地产领域 1991 年进入上海，开始进行跨地域经营 1992 年确定大众住宅为核心业务，正式开始进行业务调整 1993 年向海外投资者发行 B 股，房地产核心业务进一步突显 2000 年华润成为万科第一大股东 2001 年转让万佳百货，全面完成业务调整；公司开始新一轮的城市扩张和跨地域经营布局 2003 年初步完成“ 3 ＋ X” 的区域发展布局，房地产业务扩展到全国 19 个城市 2004 年正式启动万科中长期发展规划项目，集团连续十二年获中国人民银行深圳市分行指定的评估公司资信评估等级最高级： AAA 级。 2005 年“万科”成为中国房地产界第一个国家认定的驰名商标，与中信资本投资有限公司共同筹组成立“中信 · 万科中国房地产开发基金” 2006 年万科以 13.24 亿元纳税额成为唯一进入“中国纳税百强”的房地产企业 SEC China010821BJ-IBM * 3. 经营管理模式分析 企业文化 战略管控 将原来集权的的集团总部变成战略控制总部，形成战略总部－专业区域－执行一线的三级组织架构 在深圳、上海和北京三大区域中心公司，通过部分人事、财务、决策等权力的下放，使其能够更灵活地适应集团的“ 3+X” 大发展战略  专业化和标准化 1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务 房地产业务营运收入占 95 ％以上 提出“像造汽车一样地造房子” 在中国率先提出住宅标准化、批量化，并制定出行业标准 品牌化 1992 年开始，形成“万科城市花园”、“花园新城”、“四季花城”等系列品牌 品牌物业管理， 1996 年率先通过 ISO9002 第三方国际认证。 2002 年，公司正式启动“建筑无限生活”品牌战略 “万科”品牌价值高达 173 亿元 职业经理人 敬业精神 专业意识 团队能力 SEC China010821BJ-IBM *  战略型管控 截至 2007 年 7 月万科集团控制的境内外子公司有房地产公司 128 家、物业公司 13 家、非主要经营子公司 5 家、非主要子公司 20 家，另有以持股为目的的非主要子公司 20 家，万科成为以地产为主要业务的巨型集团， M 型组织结构有利于平衡管控与灵活性 SEC China010821BJ-IBM *  战略管控架构模型 	*	 IBM's PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last year Source:	Literature research SEC China010821BJ-IBM *  专注住宅房地产开发，专注于“ 3 ＋ X” 战略的实施 成都 武汉 沈阳 环渤海地区 珠江三角洲 长江三角洲 SEC China010821BJ-IBM *  标准化 房地产行业是可以标准化、模块化的：设计建造标准化、工作流程标准化（科技支持） 房地产模块化的制订标准必须以客户需求为前提 ，标准化与人性化相结合 房地产模块化对未来发展将产生三个结果： —— 模块化易于工业化，降低成本、提高效率 —— 模块化之后，产业价值链能够由于每一个模块的驱动而带来整个行业的繁荣 —— 模块化能够促进行业创新，使得行业产生质变。所有的模块都会为它自己的客户 SEC China010821BJ-IBM *  品牌化经营成就了高度客户满意度和高信誉 盖洛普第三方满意度调查  满意度 忠诚度 重复购买 推荐购买  	 Source:		AC Nielson SEC China010821BJ-IBM *  万科品牌发展 主题：万科的物业管理（首创客户服务概念） 要点：识别力/“游泳池的水可以喝” 主题：万科地产，优质永远 要点：竞争力/98年成立万客会 主题：建筑无限生活 要点：品牌力/“以您的生活为本”（核心）（想得更远，做得更好；持续超越每一天；永远是你屋顶温馨的天空）  1988~1991 经营导向  1991~2001 产品导向  2001~ 顾客导向 SEC China010821BJ-IBM *  万科职业经理核心素质 工作观念 １、勇于承担工作责任，有进取意识。 ２、集团利益至上，具有全局观念和团队精神。 ３、以积极的态度和角度对待困难和遗留问题。 ４、接纳差异，用人所长的领导心胸。 ５、善待客户，一切从市埸出发。 ６、尊重规范，不断改进。 ７、具开放心态，善用、整合资源，善于创新突破，有能力找到解决问  题的办法。  ８、不回避矛盾，大胆管理。 ９、思维严谨，工作计划性强。 １０、客观敏感把握，控制到位。 管理技能 １、善于激励，有号召力。 ２、能营造有效沟通的氛围。让沟通成为习惯。 ３、有效授权控制得当。 ４、培养指财下属，鼓励别人学习。 ５、科学决策。 ６、压力管理。 ７、组织管理。 ８、时间和会议管理。 专业技能 １、精通本行业的时间的专业技能。 ２、知道如何应用。 ３、有系统的理解能力。 ４、专业创造力。 SEC China010821BJ-IBM *  创造健康丰盛的人生  人才是万科的资本  客户是我们永远的伙伴  持续的增长和领跑 “ 阳光照亮的体制” 核心价值观 	*	 Footnote Source:		Source SEC China010821BJ-IBM * 4. 关键发现 创新学习和持续变革 学习（标杆）和变革 执行力（管控） 核心能力 核心竞争力 顾客价值 SEC China010821BJ-IBM 二、合生创展集团有限公司 SEC China010821BJ-IBM * 1. 公司概况 合生创展集团有限公司（合生创展） 1992 年进军房地产业， 1998 年在香港联交所主板上市（代码： 754 ），是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。 2006 年集团综合销售额达到 113.68 亿元，税后净利润达 16.2 亿港元。合生创展秉承“优质生活、完美体现”的企业理念，致力成为完美生活的缔造者。作为根源于香港的现代企业，合生创展汇集中港两地优势，将世界级居住经典引入中国，实现国人人居梦想，成就业主完美生活。消费者的需求，就是合生创展的追求。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。  SEC China010821BJ-IBM * 2. 发展历程 	*	 IBM's PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last year Source:	Literature research 1992-1994 起飞时期 1992 年合生创展成立进入房地产业  1995-1998 精品时代 合生创展在广州打造众多地产精品项目， 1998 年 合生创展在香港联交所主板上市 1999-2002 大盘时代 合生创展不断开发数十万平方米以上的超大型楼盘， 2001 年 合生晋身”全国房地产著名品牌企业二十强”  2002-2003 全国发展时代 合生创展向全国核心区域发展 · 在北京、上海、天津进行大规模地产开发， 2004 综合地产时代 合生创展向综合地产领域发展 · 投资建设 2 万亩的囊括别墅、温泉度假村、酒店、高尔夫球场等项目的“中国第一城”一京津新城 2005 居住价值全面升级年 · 荣获“ 2005 中国房地产企业 200 强”第三名 · 合生发布“居住价值全面升级”宣言，创立“居住价值全面升级体系” · 成立社区“志愿者协会” ·“ 优质和谐生活模式”示范工程全面启动 2006 满意生活升级年 为您带来幸福满意。 SEC China010821BJ-IBM *  职能型组织，集权管控 金字塔型管控结构，具有严密控制特点 家族关联企业交叉持股 综合化：产业链 住宅地产 地产投资 酒店旅游 综合服务  品牌化  打造“合生”大品牌下系列品 铸造精品工程，“优质生活、完美体现” 个性化 3. 经营管理模式分析 企业文化  核心竞争力 SEC China010821BJ-IBM *  组织架构 	*	 IBM's PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last year Source:	Literature research SEC China010821BJ-IBM *  家族关联企业交叉持股 从股权结构来看，合生创展集团具有其特殊性，广东珠江投资、广东新南方集团及广东珠江工程总承包公司都是其重要的关联方。朱孟依是合生创展的绝对控股股东，其弟朱庆伊则是广东珠江投资的主要股东，其兄朱沐之则是广东新南方集团的控股股东。在合生创展发展过程中三家主要的关联公司都扮演着重要的角色，尤其是合生创展与珠江投资之间具有紧密的合作关系。合生创展集团与三家关联公司存在交叉持股情况，目前具体比例尚不得而知。 SEC China010821BJ-IBM *  综合化 围绕房地产价值链，开展多元化经营，核心业务包括住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业，完整的房地产上下游产业链，在成本控制上更具优势。 综合化发展有利于适应不同项目的生命周期，有利于整合资源优势 综合化发展体现了合生创展全国发展战略布局  SEC China010821BJ-IBM *  品牌化经营成就了高度客户满意度 	 Source:		AC Nielson SEC China010821BJ-IBM *  企业文化 	*	 Footnote Source:		Source SEC China010821BJ-IBM * 4. 关键发现 资本运营、土地资源获取能力 资本运营、土地资源或取能力  关键能力 顾客价值 SEC China010821BJ-IBM 三、保利房地产（集团）股份有限公司 SEC China010821BJ-IBM * 1. 公司概况 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，是国家一级房地产开发资质企业。 2006 年 7 月 31 日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启 IPO 市场的首批上市的第一家房地产企业。自 2007 年 1 月起，公司入选“上证 50” 、“上证 180” 、“沪深 300” 和“中证 100” 指数样本股。截至 2007 年 5 月，公司总资产已达 203.67 亿元，市值超过 700 亿元。 十五年来，保利保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十余个城市的全国战略布局，拥有 44 家控股公司。 公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。 SEC China010821BJ-IBM * 2. 发展历程 1992 － 1996 年， 1992 年 8 月成立，原全资隶属于中国保利集团。制定了“坚持以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中小型房地产项目”的五年规划，先后开发了南航新村、保利红棉花园等代表楼盘 1997 － 2001 年，保利地产确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位。 2002 年，成功实行股份制改革，开始其“立足广州，布局全国”的战略转型。 2003 － 2005 年，保利地产在广州、北京、上海等十大城市设立了多家子公司。初步形成以广州、北京、上海为中心城市，辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经济圈的战略布局  2006 年，保利地产作为 IPO 重启后第一家获准发行上市的房地产企业，在上海证券交易所挂牌 上市 2007 年，在 《2007 中国房地产上市公司 TOP10 研究成果 》 中，上市不到一年的保利地产晋身综合实力第二名，中国房地产上市公司绩优股第二名。  SEC China010821BJ-IBM * 3. 经营管理模式分析  核心竞争力 直线职能式管控 能够集中调动公司的优质资源 分级决策与垂直管理并行的扁平化管理架构 与强大的政府背景适应 品牌化 鲜明的品牌主张 ——“ 和谐生活，自然舒适”  专业化 住宅地产为主，商业地产为辅 强大的开发能力， 100 ％交房履约能力 独特军队企业文化和政府背景 强执行力 强忠诚度 SEC China010821BJ-IBM *  组织结构图 	*	 IBM's PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last year Source:	Literature research SEC China010821BJ-IBM SEC China010821BJ-IBM Unit of measure 	*	 Footnote Source:	Source CONFIDENTIAL Document Date This report is solely for the use of client personnel. No part of it may be circulated, quoted, or reproduced for distribution outside the client organization without prior written approval from McKinsey & Company. This material was used by McKinsey & Company during an oral presentation; it is not a complete record of the discussion. SEC China010821BJ-IBM SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM * SEC China010821BJ-IBM *