中顺地产  营销部 中顺领馆 清远E3700509地块 2008年3月24日 第一篇：市场篇 清远房地产市场现状 目前房地产项目竞争态势 未来政府规划对房地产的影响        清远市南接广州，北界湖南，东连韶关，西邻广西，素有“三省通衢、北江要塞”之称，是珠三角与粤北山区的结合部，也是岭南通往中原的重要纽带。         清远市辖共2市5县2区，人口370万，其中市区人口61万，市区流动人口9万，面积1.9万平方公里，地处亚热带，独特的地理位置、奇特的地形地貌，造就了丰富的旅游资源。 新城区：                  本地人称“小市”，是清远市政府重点规划发展的区域，是市政府、工商、财税、司法等部门的集中地，  兴建了多间星级酒店、体育中心、少年宫基础市政设施，随着市政配套的日益完善及政府重点建设的完成，该区域作为清远市行政中心的位置越益重要。 清城区：                即清远旧城区，位于小市与 清新县之间，是清远市早期的城区，是清远市商业集散地，有以城市广场为中心的商业步行街，摩托车一条街、电脑市场等。随着经济的不断发展，清远城区扩建工程的展开，旧城区的种种规划缺陷逐渐暴露出来，街道狭窄、建筑群落后拥挤制约着该区域的进一步发展。                  2007年清远市房地产开发完成投资64.9亿元，比上年增加25.6亿元，增长65.2%，房屋销售面积239.7万平方米，增长71.2%。据初步统计，2008年清远市房地产的供应量仍然会超过去年。  ——资料摘自清远市统计局 05～07年清远市房地产销售面积： 05～07年清远市房地产销售均价： 小结： 清远·云山诗意  晟禾·汇江花园  清远·美好居     信诚豪庭?杰座  大丰豪庭     凤城世家  金碧湾花园  汇贤花园  御水龙庭  金信蓝湾豪庭  小结：      突出工业和旅游两个重点，发展以高新技术为特点的现代工业和以旅游商贸、旅游服务为特色的第三产业，清远将建设成为珠江三角洲后花园和新兴的现代工业城市。      积极实施“工业兴市”战略，工业发展以寻找、扶持、培育新的支柱产业和旗舰式企业为重点；农业的发展目标是建设绿色城郊型农业基地；第三产业的发展以房地产业为重点，以旅游服务业为龙头，确立旅游业的支柱产业地位。      城市空间结构总体发展方向是“东进南拓”。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。  四大利好因素： 小结：  一、地块概况  二、地块现状概述  三、周边配套及资源  四、交通区位概述  五、区域规划概述   项目所处的广清大道与清远大道交汇处，有便捷的交通网络。 政府拟将广清大道打造为清远城市中轴线，将有大量公建配套支持。 地块平整、方正，无需拆迁、回填或铲平，便于安排开发进度。 项目附近的楼盘云山诗意的开盘，做了大量的广告宣传，令市民对该地域产生关注。 周边有横荷中学及贵族学校——盛兴中英文学校，华南学院在项目不远处，为项目添加了人文气氛。   项目周边缺乏景观支持，没有自然的山、水景资源，也没有任何人文景观。 位于广清大道旁，广清高速出入口必经路段，经常有大货车往来，受到噪音及灰尘污染的影响。 距离清远市中心区5公里，属于城郊地带，距离龙塘镇工业区6公里，既不近市也不近镇，地理位置比较尴尬。 目前周边没有任何生活配套，目前距离最近的肉菜市场3公里，购物中心4公里。 政府规划将铺设轻轨列车至广州白云机场，届时可乘坐地铁到白云机场后转乘轻轨到清远，大大方便了广州市民出行。 现有的广清高速将拓宽至8车道，缓解了现时行车拥堵情况。 规划建设清韶高速，由韶关乐昌——清远——广州白云机场，接机场高速至广州。 正在施工的武广铁路，将贯通湖北、湖南至广州，通车后将带动清远市经济快速发展。 广清大道作为连接清远火车站的主干道，且清远市政府将项目所在区域打造为清远新商务中心区，发展前景看好。  现有的利好消息毕竟都是远期利好，而本项目属于短期快速操作项目，因此更注重现有的环境因素，远期利好对项目无太大促进作用。 属于清远市区最周边的住宅项目，而清远市民的区域情结较浓，对城市新区的接受程度不强。 目前08年国家对房地产市场的政策尚不明朗，清远属于广州邻市，受广州楼市的波动影响较大。 受清远市人口及经济发展所限，清远目前刚性需求不大，房屋空置率逐年增高，市场逐渐呈现供过于求的发展态势。 核心客户（客源的40～50％） “清远地区投资买家、过渡自住型买家” 重要客户（客源的30％） “珠三角投资客、广州渡假型买家” 辅助客户（客源的10～20％） “企业中高层管理者、事业单位员工、公务员” 营销篇-Part2：SWOT分析 strength(优势) 营销篇-Part2：SWOT分析 weakness(劣势) 营销篇-Part2：SWOT分析 opportunity(机会) 营销篇-Part2：SWOT分析 threat(威胁) 营销篇-Par3：项目定位 项目形象定位         结合本项目的交通、区位、环境及景观等因素，我部认为项目的形象应该是非常鲜明的。因此，总结出本项目的整体形象定位为： “现代运动型社区” “——stylish & sporting community——”        现代：体现于极具个性的外立面效果、层次丰富的几何线条构架，人文气氛浓郁的环境元素，打造个性鲜明的项目形象。     运动型：以运动为主题，附设大量的运动、康体设施，响应客户追求优质健康生活的呼声。 营销篇-Par3：项目定位 目标客户群定位 特征： 年龄在30～40岁之间，清远地区矿主、生意人等，他们有一定的积蓄，不追求高回报，但要求稳健投资的客户。  年龄在30岁以下，参加工作时间不长，工作较稳定或收入较高，短期内有结婚打算，向往2人世界的年轻一族。  营销篇-Par3：项目定位 目标客户群定位 特征： 频繁往返于清远地区，兼顾投资及自住的生意人。  长住地在广州地区，喜欢清远的自然环境，看好日后升值潜力，投资或周六日渡假使用。  营销篇-Par3：项目定位 目标客户群定位 特征： 向往小资生活，追求个人自由空间的年轻人，有令人羡慕的职业及较为固定的收入。  他们或者家在清远地区，离工作地点较远或者不愿意与父母同住。  营销篇-Par4：产品规划及设计思路 物业档次及类型        结合上述人群定位，建议项目开发为中档商住型小区，以12-16层小高层为主，围合式设计，高容积率、高实用率、低分摊，尽量减少公共部分面积。 项目可行性评估方案  思路阐述 第二篇：营销篇 项目背景 SWOT分析 项目定位 产品规划及设计思路 投资价值及收益评估 市场篇-Part1:清远房地产市场现状 一、清远概况 二、清远市各片区功能特点 市场篇-Part1:清远房地产市场现状 二、清远市各片区功能特点 市场篇-Part1:清远房地产市场现状 三、清远房地产市场概况 市场篇-Part1:清远房地产市场现状 ——数据来自清远市房地产交易中心 三、清远房地产市场概况 单位：万平方米 市场篇-Part1:清远房地产市场现状 ——数据来自清远市房地产交易中心 三、清远房地产市场概况 单位：元/平方米 市场篇-Part1:清远房地产市场现状 三、清远房地产市场概况        从上述数据可以看出，清远的房地产

2008年广东清远E3700509地块项目可行性评估方案-45PPT.ppt