长沙纳爱斯秀山丽水项目规划及发展策略报告 谨呈：湖南长沙山水置业  沿银杉路一字排开的高层建筑，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面 立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受 材料的使用上要强化对比。不同材料的穿插运用可以强化部分材料的质感 建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显 五一商圈：位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，是各路商家必争之地。  溁湾镇商圈:荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。  东塘商圈:东塘商圈是城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地。 火车站商圈：以电脑及电子数码产品销售为主，交通优势明显，酒店业发达。  伍家岭商圈：一直以来就是长沙北部唯一的一个商业区，随着新河三角洲的整改，及地铁线的设定，发展前景较好。 星沙商圈：将形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。 红星商圈：以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。 捞霞商圈：服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动 。 马坡岭商圈：位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县县城星沙镇共同组成长沙市的副中心城市—星马新城。构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心。 黎托商圈：武广高速铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。  望城坡商圈：服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。 观沙岭商圈：依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业。 大托商圈：依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，逐步发展形成一个新的区级商业中心。 市场上现有项目商业状况  L型庭院空间解决三联排或多联排产品 前院和侧院的处理让庭院融合增强 房间面临更多景观 案例借鉴：上海 新浦江城 L型庭院空间解决三联排或多联排产品 前院和侧院的处理让庭院融合增强 房间面临更多景观 案例借鉴：上海 新浦江城 通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面；  层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台；  顶层设计为复式小洋房，提供别墅级生活享受；  退台洋房的楼梯设计可灵活地应用在南侧或北侧。 “5＋1”与“6＋1”层花园洋房是多层的升级产品形式，借鉴花园洋房的元素来美化产品的形态、提供居住品质； 5＋1” 形式的花园洋房将设置于景观相对较优的位置； 与普通多层相比，花园洋房更强调建筑和景观的融合； 花园洋房户型布局方正紧凑，强调过渡空间，通过大阳台设计促使户内外自然景观充分衔接，提高舒适度。 中空Low-E玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性气体——氩气，外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，有效阻隔热量传导； 冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温作用； 夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内； 温度——天棚辐射系统 夏季水温18度，冬季水温30度 室内温度维持在常年20-26度 温度——外围护结构隔热保温 传统围护结构外墙厚度在250mm左右，本系统外围护结构加厚，有效阻止热量损失，降低能耗；  外墙传热系数只有0.36W/㎡·K，窗户的传热系数不大于2 W/㎡·K ，因而整面墙导热系数为W/㎡·K ；  房屋处于与外界热量隔绝的范围内，因而热量损失降到最低，与传统高能耗住宅差别极大；  空调——空气调节 本系统非传统意义上的空调系统； 传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还造成噪声干扰及安全隐患等问题； 现在市场流行的新风系统在厨房、卫生间装设排风机及排风管道等配套设施，形成负压，带来新鲜空气； 新风系统工作原理 绿化——三级绿化系统 地面园林绿化 裙房屋顶绿化 高层屋顶绿化     绿化的蒸腾作用也能够带走大量热量 能源 水处理 水处理 处理后的中水用于景观补水 项目指标： 总占地面积：162653.1 M2 总建筑面积：650000 M2 其中： 住宅建筑面积：505100M2 会所建筑面积： 6000M2 幼儿园：6000M2 中央广场：3000M2（横跨市政路，连接南北小区） 绿化率:65% 容积率：  3.18 建筑覆盖率：19.3% 总车位：  3500，其中一期700多个，车位比：1：1.25 梯户比：二梯两户，二梯三户          厨房中的垃圾桶以及洗碗槽地滤网是家里面容易孳生病媒以及招引蟑螂，老鼠的地方。通过安置在水池旁的粉粹机将每天的骨刺废料等粉粹后统一经过排污口输送走，彻底改善厨房的卫生条件和美化厨房，快速清除因食物垃圾的存集而造成的腐烂变质、异臭味及滋生的病菌、蚊蝇等害虫，根除恼人的管道堵塞现象，即减轻了家务杂事，保障全家人健康，同时减少了小区的垃圾量。  参考楼盘：深圳俊园 B 设备智能化 垃圾处理 厨房食物粉粹机 价值点打造——附加值小结 配套 规划 产品 附加值 提升空间 环保 实用 节能 节能环保 智能化 通风系统 太阳能系统 垃圾处理 净水系统 隔声系统 价值点梳理 居住空间 舒适度 实用空间 改房空间 创新产品 多产品线满足各种家庭的需求 提升空间 环保 实用 节能 消费及教育空间 健身运动 朋友休闲娱乐 主妇培训 老人退休活动 家庭购物 儿童成长学习 活动空间  夫妻漫步空间 儿童活动空间 老人活动空间 朋友聚会空间 PART FIVE5 ★项目整体规划建议 ★项目配套建议 ★项目产品建议 ★启动区策略 ★项目附加值建议（生态节能） 深圳案例借鉴——星河丹堤 星河丹堤项目资料 区域关键词：城中村、烂尾楼、塞车 在客户或者业内人士心中，该片区为价值比较低的区域； 区域背景：关口片区 9万平米原生湖、13万平郊野公园 资源优势 独栋、TH、高层 物业形态 1.8 容积率 36万平米 总建筑面积 20万平（300亩） 总用地面积 地块背景 项目问题：区域价值困境 区域形象感知较低； 地块旁的丰泽湖山庄档次较低，定义为“平民住宅”； 丰泽湖业主事件，人文价值也较低，市场影响较差； 临快速干道； 没有生活配套； 原生湖 银湖山郊野公园 “星河丹堤最早面临的不得不突破的问题是：梅林关口极低的片区美誉度和丰泽湖山庄6000元的单价。” “项目面临的最大问题就是如何扭转区域价值的困境，如何最大化利用稀缺性资源，如何使客户感知项目品质与资源相匹配。”         ——代理一部经理  邓震宇 深圳案例借鉴——星河丹堤 星河丹堤启动区策略 开发节奏：A、C区     B区       E区      F区     D区； 一期推出214套别墅， 7套独立别墅197套联排别墅，建筑面积约7万平米。 展示区完成，样板房、通道、园林展示到位 A、C区具备看楼条件，看样板房时可将项目资源充分展示给客户 资源价值最高的A、C地块启动，树立自身价值标杆 关键词： 进入性优先 有利项目展示 高端产品入市 控制启动规

世联地产：2008长沙纳爱斯项目物业发展建议报告.ppt