情境二  物业管理的策划 模块一     物业服务企业 * 物业服务企业——是指依法设立，具有物业管理资格根据物业服务合同的约定为业主提供物业服务的企业。物业服务企业的特征1、物业服务企业必须依法成立2、物业服务企业是法人企业3、物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业服务4、物业服务企业应当获得经济报酬物业服务企业的性质物业服务企业是为业主提供物业服务的，其性质是服务性企业。 一、物业服务企业  二、物业服务企业的设立 （一）物业服务企业设立的条件 （取得营业执照之日起30日内，持有关资料到所在地政府物业行政主管部门备案） （二）物业服务企业的设立程序 可行性研究（供求情况调查、了解国家和政府有关法律和法规、编写可行性报告） 订立发起人协议 申请企业名称预先核准 出资验资、确立公司的组织机构 申请工商注册登记 申请税务登记、印章刻制、相关帐户设立 申请资质审核 三、物业服务企业的资质管理 1999年10月，国家建设部颁发了《物业服务企业资质管理试行办法》，将物业服务企业资质分为一、二、三三个等级。 一级资质 二级资质 三级资质  新建立的物业服务企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》，物业服务企业在领取《临时资质证书》后，方可从事物业管理业务。《临时资质证书》有效期为一年。有效期满后，物业服务企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。 资质的申报和审批 物业服务企业资质的申报。申报时提交：        物业服务企业资质的申报 营业执照 企业资质证书正、副本 各类人员的资格证书和劳动合同 物业服务合同复印件 物业管理业绩材料 物业服务企业资质的审批 物业管理公司经营资质的审批程序 	. 公司发起人或 发起单位 房地产主管部门 工商行政管理部门 ⑤30日内申办资质备案和资质等级证书 ②三周内核发 批准文件 ①审批 ④核发营业执照 ③注册登记 四、物业服务企业的权利和义务 权利与义务概述 权利与义务的概念 权利——从权力的法律功能和社会价值的角度来说，权力是规定和隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主体以相对自由的作为或不作为的方式获得利益的一种手段。 义务——是设定或隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主题以相对受动的作为或不作为的方式保障权利主题获得利益的一种约束手段。 权利与义务的关系 结构上的相关的关系 数量上的等值关系 功能上的互补关系 价值意义上的主次关系 物业服务企业的权利 物业服务企业在物业管理活动中，享有以下权利： 参与和资质要求相对应的物业管理招投标的权利 承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定接管相关资料的权利。 根据物业服务合同约定，对物业实施管理经营服务的权利。 根据法规、规章、政策的规定和物业服务合同与委托合同的约定，收取物业服务等费用的权利。 可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的权利。 6、可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，可以接受水、电、气、视、讯等公用事业单位的委托，提供水、电、气、视、讯等公用事业费用的代收服务的权利。 7、、与相关委托人在合同中约定相关费用、报酬的权利。 8、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律潮重规定的行为，予以制止的权利。 9、协助做好物业管理区域内安全防范工作的权利。 10、向物业管理主管部门投诉物业管理活动中相关事项的权利。 11、根据相关法规、规章的规定、房屋装饰装修管理服务协议，监督房屋装饰装修的权利。 12、经业主、业主大会同意，可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的权利。 13、法律法规规定的或物业服务合同约定的其他权利。 物业服务企业的权利应主要来源于法律法规规定及物业服务合同的约定，物业服务企业的权利行使必须以物业服务合同的约定或业主大会的授权为依据。 物业服务企业的义务 按照物业服务合同的约定，提供相应服务的义务。 物业服务合同终止时，应将物业管理用房和承接物业时所接管的相关资料移交给业主委员会的义务。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间做好交接工作的义务。 不得随意改变物业管理用房用途的义务。 不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的义务。 接受水、电、气、视、讯等公用事业单位委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用的义务。 在制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为时，有及时向有关行政管理部门报告的义务。 协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作的义务。 确需改变公共建筑和共用设施用途的，有提请业主大会讨论决定同意的义务。 因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会同意的义务。 将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务。 法律法规规定的或物业服务合同约定的其他义务。 案    例    分   析 [案例1]    甲物业管理公司系乙实业公司的分公司，于2004年6月8日与丙公司签订物业服务合同，为丙公司开发建设的xx小区提供物业管理服务，物业服务合同承诺确保机动车场停车安全。在履行物业服务合同过程中，由于甲物业管理公司的安全维护人员疏忽，加之小区的红外报警系统失灵，致使停放在停车场内的一辆高档轿车被严重破坏，车主找物业公司索赔未果后，向法院提起了诉讼，法院在审理过程中，发现甲公司是乙公司的一个分支机构，且为了骗取资质证书，借用了工程技术人员职称证书并伪签了劳动合同。法院依法做出判决，有力地维护了业主的合法权益。讨论：     1、在该案中，乙公司是否该承担相应的责任?     2、甲公司的资质证书是否该被吊销?     3、甲公司对受损车辆应承担什么样的责任?     4、甲公司该承担什么样的法律后果? 复习思考题 1、物业服务企业不同资质等级的条件是什么? 2、物业服务企业的义务是什么? 3、物业服务企业的权利是什么?   一、招标与投标的概念、特点 招标——是指招标人根据自己的需要，提出一定的标准或条件向社会或几个特定的供应商发出投标邀请的行为。 投标——是指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。 招投标的特点： 标价的保密性 报价一次性 法律约束性 模块二      招投标的认识 物业管理招标投标——是指开发商或业主委员会为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业服务企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采用科学方法进行分析和判断，最终确定物业服务企业的全过程。 物业管理招标投标的意义 是市场发展的需要 是房地产管理体制改革的需要 是促进物业管理行业发展的需要 二、物业管理招投标 （一）基本概念 （二）物业管理招标 物业管理招标的特点： 超前性 长期性和阶段性 物业管理招标的方式 公开招标 邀请招标 协议招标 物业管理招标的原则 公平原则 公正原则 合理原则 三、物业管理招标的程序 准备阶段 成立招标机构 编制招标文件 制定招标标底 招标实施阶段 招标公告或邀请 资格预审 召开标前会议 开标、评标、定标 招标

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