* * * * * * * * （1）事先控制：是“设计”阶段的控制，又称事前控制，实在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，已达到防患于未然的目的。 * * * * 3、按成本控制的内容分 * * * * * * * * * * * * 三、成本的日常管理 * * * 谢谢大家 （二）严格实施预算的凭证控制       物业管理企业财务管理部门可以采用费用手册形式，对成本实行总额控制。具体而言，就是根据成本预算，为各责任中心设立记载成本指标的费用手册，每发生一笔费用，就根据有关凭证核减相应指标，并随时结出指标结存额。这一凭证控制方法能使责任部门随时了解各项费用支出的数额及指标余额，如发生支出过多，可及时查明原因，采取措施节约开支。 （三）建立健全费用开支与报销审批制度  物业管理企业应结合国家有关法律法规及各项费用开支的特点，制定自身的开支审批制度，明确各项费用的审批部门和各部门的审批权限。正常的成本开支，由责任部门归口审批，而重大的支出和预算外支出则由公司最高管理层直至业主大会审批。 对于每一笔费用的报销，都应通过审核原始凭证进行控制。一般而言，审核的重点为凭证的真实性、合理性以及完整性（如有无预算指标、手续是否齐全）等。经审核确认无误后，方能予以报销；手续不全的要求补办手续；违反制度规定的不予报销。 谢 谢 大 家！ * * * * * 综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人，使用人所提供维修，管理和服务等过程中发生的各项支出。 * （一）物业服务费测算编制的原则  （一）物业服务费测算编制的原则  （一）物业服务费测算编制的原则  （一）物业服务费测算编制的原则   * 物业服务费的测算编制 * * 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）经业主同意的其他费用物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）经业主同意的其他费用  * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 用公式可以表示如下：   秩序维护费Ｐ４＝　 年总支出          １２月×参与测算的物业面积        即Ｐ４＝∑Ｆi（元／月·平方米）                １２月×Ｓ （五）清洁卫生费测算 1、清洁工具购置费(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费  2、劳保用品费(F2) 3、清洁机械材料费(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛 光机的折旧、消耗材料等。  ４、化粪池清理费(F4) ５、垃圾外运费(F5) ６、其他费用(F6) ７、水池清洁费(F7) 用公式可表示为：  清洁卫生费Ｐ５＝∑各项费用年支出　　　 　　　　　　１２×参与测算的物业面积  即清洁卫生费Ｐ５ ＝∑Ｆi　　　　　　　　　                   １２月×Ｓ （六）绿化养护费测算   １、绿化工具费(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。  ２、劳保用品费(F2)：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。  ３、绿化用水费(F3) 4、农药化肥费(F4) 5、杂草清运费(F5) 6、园林景观再造费(F6)  绿化养护费Ｐ６＝　　∑各项费用年支出　　　 　　　　　　　　　１２×参与测算的物业面积 　　　 　　　　即Ｐ６ ＝　　∑Ｆi　　　　　　　　　                    １２月×Ｓ 七、固定资产折旧费 １、交通工具（汽车等）(F1)  ２、通信设备（电话机、手机、传真机等）(F2)  ３、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）(F3) ４、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）(F4) ５、其他设备(F5)  固定资产折旧费Ｐ７　＝　　固定资产总额　　　 　　　　　　平均折旧年限×１２×参与测算的物业面积 　　　 　　        　即Ｐ７ ＝　　　∑Ｆi　　　　　　　　　                         １２月×Ｓ×５     固定资产平均折旧年限一般为５年。    （八）保险费测算         对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。         Ｐ８ ＝∑（Ｍi×Ｘi）／参与测算的物业面积              （i＝１，……，n）    式  中：                Ｐ８——保险费支出额；  　　   Ｍi——投保的第I种保险种类；  　     Ｘi——第I种保险种类的保险费率。 （九）专项维修资金 1、工资津贴等费（F1） ２、设备、零部件和材料购置(F2) ３、机械使用费(F3) ４、水、电、气费(F4) ５、管理费(F5)  公共维修基金Ｐ９＝　 ∑Ｆi　 　　　  １２月×参与测算的物业面积（元／月·平方米） 　         即：Ｐ９＝　∑Ｆi　　                         １２月×Ｓ（元／月·平方米）   三、成本估测算结果汇总       P=∑Ｆi/S  式  中：     P——某项物业管理成本，单位为元/月·平方米；     Fi——各分项费用；     i——费用项数，i=1，……，n     ∑——所有费用项目算术和；     S——参加测算的物业总建筑面积。 案例：            某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目        全年各项费用如下 （1）各类管理服务人员的工资、社会保险等         50万元 （2）共用部位、共用设施设备的运行维护费         20万元 （3）清洁卫生费                                 15万元 （4）绿化养护费                                 10万元 （5）公共秩序维护费                             10万元 （6）办公费                                      5万元 （7）固定资产折旧                                2万元 （8）物业共用部位、共用设施设备

物业管理的成本管理.ppt