1、项目概况 项目地址：漳华路以南、九龙大道以西 占地面积：65560.47 ㎡ 总建面积：163901.175 ㎡ 容 积 率：2.5 建筑密度：30％ 绿 地 率：40％ 地块形状：呈不规则长方形，地块为农田及拆迁改造用地。 周边地段：北面为规划中的商住用地，漳州未来的CBD中心；西面           为政府审批的经济适用房用地；项目正处未来市中心—           —龙文区与当前主市区——芗城区的交界 主要在推项目基本情况 主要在推项目产品情况 待推项目近段营销推广情况 万象星城户型点评 三房、四房户型采光好； 室内格局自由组合，满足不同消费者的装修、居住偏好； 项目定位高档，户型面积偏大，其中三房面积130—140平方米，四房面积152－171平方米，两房主力户型面积100平米左右； 5＃楼空间利用率高，但部分户型内部格局欠佳。 户型设计经济实用，三房面积一般120余平方米； 住宅内部格局紧凑、实用率高； 户型南北通透，明厨明卫； 部分一房户型61平方米、面积偏大； 户型内部动静分区、干湿分离不明确。 产品从一房到三房，囊括多种户型设计，供客户选择的余地大； 两房两厅比例大，几乎占总建的一半多； 产品设计以“品”字型结构为主，创意亮点不突出，主要采用明厨明卫，大阳台的设计手法； 三房住宅建筑面积普遍偏大，套内使用率不高。 锦绣一方 锦绣一方 主要户型图 产品特点： 经济实用，内部空间自由组合； 户型通透性差，部分户型全部北向朝向。  项目销售情况及售价走势： 个案调查综述：     １、配套：    在小区配套方面，一般都有以下内容：  住户会所； 喷泉（或者音乐喷泉）； 休闲主题公园； 凉亭或廊地； 空中花园； 雕塑，石制小品； 一些小区除了以上所述的基本设施外，部分楼盘还有游泳池、网球场等。     总体看来，目前新建楼盘非常重视景观的设计与项目整体定位的协调统一。   ２、物业：        目前漳州区域地产市场的楼盘在物业管理方面还处在入门阶段，但购房者对物业管理方面的要求越来越成熟。特别是高档楼盘，普遍采取的方法为：   ３、户型分析： 　　 户型设计较为现代，南北朝向、通风、采光、对流俱佳，甚至还融入大面积落地玻璃窗、入户花园、空中花园等元素。总体而言，基本上杜绝了户型的缺憾现象。        在售项目中两房面积以90—100平方米居多，三房面积以120—140平方米居多，市场供给主要是舒适型的房型，而满足普通收入家庭的经济实用型中小户型量少。        从销售的角度来看两房和小三房的销售情况最好，另据各售楼处来电来人情况反映，100平方米以下的两房、三房户型需求最大，可以看出经济型的两房和小三房的需求量较大。 1、策略计划执行考量前提         结合产品定位和目前市场竞争状况与消费者接受习惯,我们认为：  常规的营销模式+精确的宣传推广会使得项目操作起来取得事半功倍的 效果.        所以原则上我们所追求的是一种全新的切入模式，点点滴滴力求“杰  出”。营销战场，攻心为上，我们使用简单清晰的AIDMA模式，即：                        注意→兴趣→欲望→记忆→行动    前期——“夏商会”会员的招募       蓄积客户，同时避开收款的政策风险。    中期——活动带动销售           结合夏商·阳光雅苑的成功经验及漳州市场特有的消费习惯,依据每个节点举办经常性的促销活动来提升人气。同时，由于08年供给项目增加，因此，要以农村包围城市的方式，在基层县开展项目推介会，让项目走出去。    后期——实惠刺激购买          继续发挥原有的成功销售经验,如老带新奖励,定期举办回馈业主活动以及礼品赠送等等。  销售策略----销量控制      不采用全盘同时面市，可采用限量发售、滚动式销售。在整个营销 过程中，始终保持有好房源，并分时间段根据市场变化情况，按一定比 例面市，限额发售，使每一阶段都有不同的诉求点。  销售策略---时间控制      销售期分四阶段：开盘前准备期（认购期）、开盘初期、销售中 期、收盘期;     根据不同时间段及工程进度进行控制，确定相应销量和价格，并 围绕该时间段诉求重点进行营销。如：封顶期、竣工期、入伙期等。      多种手段控制紧密联合，相互协调，价格低开与零星死角房的低 价发售，确定“高走”趋势，并解决收尾期所剩皆死角房的矛盾。  销售策略---售后服务意识的加强  ①关于按揭资料的管理     要求销售部门专人负责管理，同时与客户约定好手续办理时间， 逾期均推后处理，不作为统一办理程序执行。  ②关于与银行工作对接处理      销售部门在销售高峰期需要银行配合时，建议将客户统一集中于 某段时间，建议银行工作人员到售楼处集中办理相关手续。    销售策略---与开发进度的配合  开发周期策略——快速开发              a、市场竞争激烈，多个项目上马，快速攻关成为必须；              b、缓解开发资金周转压力，短程投资，长效获益；              c、开发商品牌战略，为夏商下一步地产动作铺垫。  快速开发周期下的加速方法              a、多建筑团队配合，对比；              b、工程进度与销售进度互配互补。  开发方法——整体开发、分段施工、分期销售，先住后商              a、销控房源，便于引导消费风向；              b、规避资金运作风险；              b、周期明确，事务清晰——效率上升。   销售策略---价格策略    低 开 高 走  a、降低门槛，吸引入场 b、让先买的人尝到甜头 C、通过逐步提价，强调项目升值潜力及投资价值，刺激客户购买。  预计销售均价在3500元/平米 通过市场预估及在推项目权重比算 本案未来售价为3500±2%元/平米  这一价位符合本案的产品、功能及客群定位 。 优价高质的产品有利于快速出销，缩短项目销售周期。 有利于开发商快速回笼资金，为下一步楼市运作囤积粮草。 此价位较为接近漳州楼市观望人群心理价位。 契合夏商地产“自然好生活”的开发理念。         夏商·香榭花都并非一种单纯外在的优质  生活感，是一种从外而内，超越时间、空间  的四维立体优越生活观。     对品牌    时尚的、品位的、 创新的、品质的、温馨的、生活的    对产品    有灵魂、有生命、有温暖、人情味的建筑    对销售       在指定时间内，配合发展商及销售代理完成目标销售量 4D生活观媒体组合策略 目的： 　　为项目一期客户储备作好相关工作，完善项目销售道具和推广渠道；为一期顺利开盘做好各项工作；深度配合厦商公司品牌和文化建设的宣传。  思路： 　　利用夏商会和阳光雅苑进一步储备客户；拓宽广告宣传渠道积累客户，提升影响力；举办各类公关活动提升项目注意力和关注度；通过夏商在漳州的影响力进一步塑造公司品牌。 具体工作内容：  宣传渠道组合推广与拓展、客户升级开始  客户积累与细分升级，开盘信息发布  开盘工作准备、评估与后续销售  为续销期间产品细节宣传和相关报道做准备 时      间：2008年７月——200８年１０月底；  宣传诉求： 　　　为项目一期客户储备作好相关工作，完善项目销

夏商香榭整合营销提报.ppt