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第五章 房地产交易法律制度wz.ppt
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第五章 房地产交易法律制度wz.ppt介绍

第五章 房地产交易法律制度 第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念及形式 		 房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。 		 房地产交易依其标的性质可分为地产交易和房产交易两类。 		1 .地产交易。限于城镇国有土地使用权的出让、转让、抵押等形式。国家通过土地有偿出让及行政划拨两种方式向房地产流通领域提供国有土地使用权。 		2 .房产交易。形式主要有买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托等方式。  	 《城市房地产管理法》第三十二条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第一节 房地产交易概述 二、房地产交易的特性及原则 (一)特性 		1 .标的物位置固定性。 		2 .标的物自身具有无法改变的天然矛盾性。 		3 .房地产交易标的额大、专业性强。  	 《城市房地产管理法》第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。  		 房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。  		4 .房地产市场在整体上是供给稀缺的市场。 第一节 房地产交易概述 		5 .房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性。  	 《城市房地产管理法》第四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。  	 第四十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。 第一节 房地产交易概述 (二)原则: 		1 . “ 及时登记原则 ” 		2 .房地一体原则 		3 .房地产交易价格由国家实施管理,具体内容:国家定期公布基准地价、标定地价和房屋重置价格作为房地产基础价格;国家实行房地产价格评估制度,实行房地产成交价格申报制度。 		4 .土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则。 		5 .效益不可损原则。 第一节 房地产交易概述 三、房地产市场 		 房地产市场的概念有广义与狭义之分。广义上房地产市场是房地产商品流通全过程中各种交换关系的总和,具体包括房屋所有权的买卖、租赁、抵押、典当、交换等活动;土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动,以及中间商、代理商、金融信用、广告信息等中介服务活动。狭义的房地产交易市场指固定的房地产交易所。 		 房地产市场在内部结构上可分为三级市场。一级市场是土地使用权投入市场,也称土地使用权出让市场。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营市场。三级市场即房地产投入使用之后的交易市场,表现为房地产使用者之间的交易,因其目的主要为调剂房产的需求,故又称为房地产调剂市场。 		 这三个市场,一级市场是基础市场,是二级市场与三级市场的导向市场。目前,我国房地产交易市场的策略是垄断一级市场,放开搞活二、三级市场。 第一节 房地产交易概述 四、房地产交易所及房地产交易管理机构 (一)房地产交易所 		 房地产交易所是狭义上的房地产交易市场,是进行房地产交易的固定场所。  	 房地产交易所的活动特点: 		1 .交易场所固定化。 		2 .交易活动公开化。 		3 .服务内容力求全面化。 		4 .经营与管理兼顾化。 第一节 房地产交易概述  	 房地产交易所的职责: 		1. 为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务; 		2. 开展房地产价值、价格评估; 		3. 提供有关房地产的法律、政策咨询,接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务; 		4. 对房地产经营交易进行指导和监督,调控市场价格,查处违法行为; 		5. 办理房地产交易登记、监证及权属转移手续。 第一节 房地产交易概述 (二)房地产管理机关 	 我国的管理主体是建设行政主管部门和土地管理部门以及各级政府价格主管部门,具体而言是:(1)国家住房和城乡建设部、国家国土资源管理部、国务院价格主管部门主管全国范围的房地产交易;(2)县级以上地方人民政府的房管部门、土地管理部门以及价格主管部门管理本行政区域内的房地产交易。管理对象是房地产交易中涉及的各种要素。包括:土地使用权受让人、房地产开发企业、房地产三级市场双方当事人、房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等及其交易活动。  	 房地产交易管理的原则:统一领导、分级管理,宏观控制与微观放开相结合,依法管理三项原则。 第二节 房地产转让 一、房地产转让的概念 		 房地产是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式(如交换)将其房地产转移给他人的行为。 二、房地产转让行为的有效条件 		1 .主体具有合法资格。 		 (1)自然人主体。自然人作为交易主体时,必须具备民事权利能力与完全民事行为能力。无民事行为能力人与限制民事行为能力人应由其法定代理人代为进行。胎儿的继承份额。 		 (2)非自然人主体。必须具有法人资格。特殊规定: A. 公有房屋买卖中,国有房屋出卖人应是国家授权的依法行使经营和管理权利的单位,且须经国有资产管理部门批准同意;集体所有的房屋出卖人必须集体组织产权人。 B. 私房买卖中,机关团体、部队、企事业单位因特殊需要而购买私房的,必须经县以上人民政府的批准。 C. 商品房买卖中,开发公司须持有有关批准手续及营业执照;商品房预售主体还须符合其他法定条件。 第二节 房地产转让 		2 .客体符合法律要求。不受限制的房地产,均可自由转让。 		 (1)禁止转让房地产的情况有: 		① 以出让方式取得土地使用权,不符合转让的法定条件的。 		 以出让方式取得土地使用权的,房地产转让的法律条件包括: A. 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。 B. 按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的 25% 以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。 第二节 房地产转让 		② 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时不符合转让的法定条件的。 		 以划拨方式取得土地使用权的,房地产转让的法律条件包括: A. 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 B. 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 第二节 房地产转让 		③ 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 		④ 依法收回土地使用权的。 		⑤ 共有房地产,未经其他共有人书面同意的。 		 《物权法》第 106 条规定: “ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。 ” 		[ 相关案例 ]  第二节 房地产转让  	 不动产的善意取得要符合以下要件:  		  第一,让与人对让与之不动产无处分权。  		 第二,受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。 		 第三,受让人须为善意。 		 第四,已作权利的变更登记。 第二节 房地产转让 		⑥ 权属有争议的。 		⑦ 未依法登记领取权属证书的。 		⑧ 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。(除依人民法院判决外,在城市改造规划实施范围内,在国家建设征用土地范围内的城市房屋,禁止转让,但禁止期限不得超过1年;寺庙、道观房地产产权一般归宗教团体所有,不得转让。) 		 【相关新闻】 第二节 房地产转让 		 (2)买卖受到限制的房地产: 		① 机关、团体、部队、企业业单位不得购买或变相购买城市私有房屋,如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。②以享受国家或企事业单位补贴廉价购买或者建造的城市私有房屋,需要出卖时只准卖给原补贴单位或房管机关。③房地产开发商开发经营的商品房,属于内销商品房的只准许卖给境内组织或个人;属于外销商品房的,持其《外销商品房销售许可证》或外销批文,应当卖给境外的组织或个人。④房屋所有人出卖租出的城市私有房屋的,须在合理期限之前通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。买卖不破租赁原则 ⑤ 城市私有共有人出卖共有房屋的,在同等条件下,共有人有优先购买权。⑥公有旧房出售时,原住户有优先购买权;职工购买旧房居住或经营一定时期后(5年),允许其出售,但原出售单位有优先购买权。 第二节 房地产转让 		3 .形式要件:书面合同,办理权属登记手续,领取房地产权属证书。 		4 .意思表示要件:意思表示真实 		5 .房地产转让不得违反政策、法律和社会公德 		[ 相关案例 ] 第二节 房地产转让 三、房地产转让合同 1 .合同的订立过程。要约与承诺 商品房认购书的性质 —— 预约 		 所谓预约,是指为将来订立一定合同而签订的合同,而将来应订立的合同则被称之为本约。  	 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。 ” 	 第二节 房地产转让 	 思考:诚意金的性质? 	 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 		 【相关案例】 	 第二节 房地产转让 		[ 相关案例 ] 		2003 年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条明确规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。 第二节 房地产转让  	 引申思考:商品房欺诈销售能否要求双倍赔偿? 	 《商品房买卖合同纠纷司法解释》第九条规定:房地产开发企业订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第二节 房地产转让 2.合同的主要内容 		 (1)标的。必须订清房地产坐落位置、部位、类型、结构、房屋朝向、门牌号码等。房屋附属设施是否一同转让也应注明。 		[ 相关案例 ] 		 (2)数量。应注明面积与数量。 		[ 相关案例 ] 		 (3)价款。国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产,应当如实申报成交价格,不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据。 第二节 房地产转让 		 (4)履行期限。债务人实际负担其债务的期限,包括房产何时交付、价款何时交付及何时履行过户登记手续等内容。 		 (5)履约方式。指价款的交付方式以及房地产交付方式。 		 风险的转移: [ 相关案例 ] 		 思考:样板房能否做交付标准? 		 《销售办法》第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。 		 (6)违约责任。 		3 .合同的履行、变更和解除 		 受出让合同的约束 		 【相关问题】 第二节 房地产转让 四、房地产转让程序  	 《城市房地产转让管理规定》(建设部令第 96 号)第七条房地产转让,应当按照下列程序办理: 		1 .房地产转让当事人签订书面转让合同; 	 验房:《销售办法》第三十二条 销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。   第二节 房地产转让  第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 	   商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 	   非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 		 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。 		  第二节 房地产转让 《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》保修期限的规定: 第五条 《住宅质量保证书》应当包括以下内容: 	 1 、工程质量监督部门核验的质量等级; 	 2 、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修; 	 3 、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期: 	 屋面防水3年 	 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年; 	 墙面、顶棚抹灰层脱落1年; 	 地面空鼓开裂、大面积起砂1年; 	 门窗翘裂、五金件损坏1年; 	 管道堵塞2个月; 	 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期; 	 卫生洁具1年; 	 灯具、电器开关6个月; 	 其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。 	 4 、用户报修的单位,答复和处理的时限; 第二节 房地产转让 		2 .房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 90 日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格; 		3 .房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理; 		4 .房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估; 第二节 房地产转让 		5 .房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费; 		 契税税率 3% ,个人购买普通住宅契税税率减半征收为 1.5% 。别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅,不享受减半征收契税的优惠政策。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。  		 从 2008 年 11 月1日起,对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到 1% ;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 		6 .房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。 		[ 相关案例 ]  第二节 房地产转让 五、商品房销售的行政监管 		 (一)商品房现售的条件 		 《商品房销售办法》第七条  		 商品房现售,应当符合以下条件: 		1 .现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 		2 .取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; 		3 .持有建设工程规划许可证和施工许可证; 		4 .已通过竣工验收; 		5 .拆迁安置已经落实; 		6 .供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; 		7 .物业管理方案已经落实。 第二节 房地产转让 		 (二)销售方式监管  	 《商品房销售办法》第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 		 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。  	 第十二条 商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。 第二节 房地产转让 (三)房屋销售合同的网络备案和登记 		1 .公开开发商及其所要销售的楼盘的具体情况。 		2 .通过网络缔结合同。 		 《关于实施广州市购房合同网上备案的通知》六、 买卖双方根据网上公布的商品房买卖示范合同文本,协商拟订合同条款(网上签约)。商品房买卖合同经买卖双方确认后,由房地产开发企业通过《广州市房屋管理系统》将合同文本传送至房地产交易登记机构办理网上备案和进行房地产登记申请。 		 购房人应当在商品房买卖合同文本上输入相关的个人信息,并设置密码。  		 七 、房地产开发企业应当打印网上备案的商品房买卖合同、房地产登记申请书和《商品房预售款缴款通知书》,并与购房人共同在书面合同上签名(盖章)。 		 第二节 房地产转让 		3 .便利过户登记和变动公示。 		4 .利用网络备案登记数据,定期汇总、分析和发布新建商品房的交易信息,并提供网上公开查询服务。 阳光家缘 http://g4c.laho.gov.cn/ 。 第二节 房地产转让 六、已购公房和经济适用房转让的法律标准 		 已购公房是指已经实现私有化的房改房,即以略低于成本的优惠价格出售的公房。 		 经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。 		 限价房与经济适用房的区别: 		1 、概念分界:(1)性质不同。(2)对象不同。(3)售价不同。(4)享受的优惠政策不同。 		2 、申请人群资格 第二节 房地产转让 		 (1)经济适用房申请人资格 		 《经济适用房管理办法》第二十条符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房: 	   (一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象; 	   (二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭; 	   (三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准; 	   (四)市、县人民政府规定的其他条件。 		 申请者需要到政府有关部门办理购买资格审核。 第二节 房地产转让  	 广州市规定:广州市居民申请经济适用住房购房资格审核指南  		 购房资格条件  		 广州市中低收入家庭符合下列对象的,可以到广州市房改办住建办申请办理经济适用房购房资格审核。  		 对象:申请对象需要符合以下五个前置条件:一是申请人及其共同申请的家庭成员都有广州市户口,并在广州居住和工作。二是家庭年可支配收入、家庭资产都要符合相关标准。三是没有自有住房或者现在住的房子人均居住面积低于 10 平方米四是家庭成员从未享受过购房优惠政策,即房改房、解困房、安居房、单位自建房等。五是申请人及其家庭成员在申请前5年内没有购买或者出售过房产。 第二节 房地产转让 说明:  		 经资格审核符合购房条件的家庭取得《购房资格证明》 , 《购房资格证明》有效期为 两年,在此期间申请购房家庭可根据广州市经济适用住房的建设和推出情况,自行到各经济适 用房销售点选购经济适用住房;购房时市房改办住建办将对购房资格进行复核,如在获得《购 房资格证明》后家庭经济及住房情况发生改变而不符合购房条件的,将取消购房资格。 第二节 房地产转让 (2)限价房申请人资格: 		 《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》 		 销售对象有3个条件:广州市户籍人口、本人在广州市没有自有产权住房,男性年满 25 周岁,女性年满 23 周岁。对于夫妻一方是广州户籍人口,另外一方是外地户口,首次置业的是否可以享受优惠条件?优先权建立在夫妻双方都是广州市户籍人口,可以以本地户口一方名义申请购买,但是不享受优惠。并且广州市户口是指广州市市区的户口,不包含增城和从化。 		 首次置业:名下登记无房才能买 		 《办法》第十一条 符合条件的限价房购买者以夫妻双方名义申请购买的,可以优先购买限价房。 		 资产限制:家庭人均收入 10 万元以下 (2)限价房申请人资格: 		 房价:《办法》第八条 限价房项目的最高销售价格应当根据房地产市场运行情况,按照地块公开出让时同一区域、同一地段、同一类型商品住宅市场价格的一定比例确定。 		 销售限价房的实际价格不得超过土地公开出让时确定的最高销售价格。 		 		 销售:限价房没有评分政策 		 《办法》第 13 条 ( 二)公开摇珠确定购买顺序。 		 提交购房申请和提供证明资料的时间截止后,市国土房管局组织公开摇珠确定所有预登记人的购买顺序,公开摇珠工作应当在公证部门监督下公开进行。 		 参加公开摇珠的预登记人根据是否享有优先购买权,分为优先预登记人、其他预登记人两类确定购买顺序。 第二节 房地产转让 		3 、优惠政策不同 	   (1)经济适用房:国家采用减免土地出让金和 21 项相关税费的方式,限定建设标准、供应对象和销售价格,责令开发商限价出售给中低收入城市居民,开发商通过协议的方式取得土地,以政府的定价出售。 		 因此,其出售价接近成本价,一般来说比商品房的售价低 2—3 倍。为了提供保障,《经济适用住房管理办法》规定经济适用房中、小套的面积,并要求开发商的利润应控制在 3% 以内。 		 (2)限价商品房:通过在土地、项目招投标时,为其设定最终的销售限价。不过,最终的限价水平、推出的楼盘数量及位置,还需要与其他主管部门协调后确定。必须照章纳税,缴纳土地出让金。 		 第二节 房地产转让 		 现实中存在的问题 [ 相关案例 ] 	 《经济适用住房管理办法》办法规定,经济适用住房项目建设必须采取公开招标的方式确定开发企业,面积严格控制在中小套型,中套面积在 80 平方米左右,小套面积在 60 平方米左右。确定经济适用住房的价格应当以保本微利的原则,销售实行明码标价,不得在标价之外收取任何费用。 第二节 房地产转让 (一)已购公房的转让 		1 .已购公房的转让条件 		 可以直接上市交易的已购公房: 		 (1)已取得房屋所有权证的各区房地产管理局的直管房屋。  		 (2)已取得房屋所有权证单位的房屋,与单位在《购房协议》中有约定,但单位同意盖章放弃优先购买权,即在《已购公有住房和经济适用房出售征购意见表》上盖章。  		 (3)已取得房屋所有权证单位的房屋,且与单位在《购房协议》中,没有”五年之内不可以上市”或”单位有优先购买权”的约定 第二节 房地产转让  	 《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》,对已购公房的转让进行了专门规定。禁止转让的情形,包括: 		 (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的。 		 (2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的。 		 (3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的。 		 (4)上市出售后形成新的住房困难的。 		 (5)擅自改变房屋使用性质的。 		 (6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 第二节 房地产转让 2、已购公房转让的程序。 		 (1)申请。 		 (2)审核。 		 (3)办理过户手续并缴纳税费。 		 (4)办理登记手续。 第二节 房地产转让 (二)经济适用房的转让 		 《经济适用房管理办法》第二十六条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后,方可按市场价上市出售;出售时,应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。 		 广州:对于经济适用房,因为具有保障和限制产权的特性,属于有限产权,不能出租,也不能出借,5年内不得上市交易。如果购房人因特殊情况确实需要出售,由政府回购回购时要扣1%的折旧费。 		5 年后出让,需要计算出让总价与当时的购买总价的差价,其差价的 80 %需交回政府作为土地出让金。 第二节 房地产转让 (三)限价房的转让 		 广州:第十五条 限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。 		5 年期满后出租和转让的,应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的 70% 计算。 		 本条第一、二款限制性内容应当在限价房权属证中注记。 第三节 商品房预售 一、商品房预售的概念 		 商品房预售是指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。 		 商品房预售是否应当取消? 		“ 商品房预售制度是房地产业的万恶之源。 ”  商品房预售的特点: 		1 .交易标的的不确定性。 		2 .开发商与买受人地位相对不平等。 第三节 商品房预售 二、商品房预售许可制度 (一)预售许可  	 《城市房地产管理法》第四十四条 商品房预售,应当符合下列条件: 		 (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; 		 (二)持有建设工程规划许可证; 		 (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期; 		 (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 		 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 		 商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。 第三节 商品房预售  	 《城市商品房预售管理办法》( 2004 )第五条 商品房预售应当符合下列条件: 		 (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; 		 (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; 		 (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 %以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。 		 第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。 		 未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。 第三节 商品房预售  	 《广东省商品房预售管理条例》第六条 预售商品房时,应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件: 		 (一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照; 		 (二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书; 		 (三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续; 		 (四)已确定施工进度和竣工交付使用时间; 		 (五)七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程; 		 第三节 商品房预售 		 (六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户; 		 (七)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权(此时已没有抵押); 		 (八)法律、法规规定的其他条件。 	 省建设行政主管部门可根据市场供求状况,在不低于前款第五项规定的条件下,对商品房预售项目工程形象进度进行调整,报省人民政府批准后实施。 		[ 相关案例 ] 		[ 法条链接 ] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 第三节 商品房预售 (二)预售登记 		 预售登记的申请人为开发商;登记机构为房地产管理部门。  		 预售登记除了预售三个条件外,还必须提供另外四个文件:《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交下列文件:(一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料;(二)营业执照和资质等级证书;(三)工程施工合同;(四)预售商品房分层平面图;(五)商品房预售方案。  		 预售登记对预售合同没有直接影响;预售许可证是预售合同生效要件。 第三节 商品房预售 三、商品房预售款的监管  	 《广东省商品房预售管理条例》第三十条 预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用帐户内的款项,在项目竣工之前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。  		 预售人有多个商品房预售项目的,应当分别设立商品房预售款专用帐户。 	 第三十二条 预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。  		2006 年5月 30 日广州市国土房管局发布《关于加强广州市商品房预售款监管管理规定的通知》规定:设立预售款专用账户应当向广州市商品房预售款监督管理小组(设在广州市房地产中介服务管理所)提供开发企业法定代表人委托书、商品房预售申请表、商品房预售款专户证明、商品房预售款专用账户监管协议书等资料。 第三节 商品房预售 		 第三十三条 预售人申请商品房预购销合同登记时,应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用帐户的凭证。  		 预售人使用商品房预售款时,银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。  		 房地产交易登记机构应当自收到预售人使用商品房预售款申请之日起五日内作出答复;对符合本条例第三十条第一款规定的,应当同意其使用;对不同意使用的,应当以书面方式说明理由。 		 第三节 商品房预售 		 第四十一条 预售人违反本条例第三十条第一款规定使用商品房预售款和违反本条例第三十一条第一款规定直接收存商品房预售款的,主管部门应当责令其改正,降低或者注销其房地产开发资质,可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。 		 第四十二条 银行违反本条例第三十三条第二款支付商品房预售款和房地产交易登记机构违反本条例第三十条第一款规定同意使用商品房预售款的,上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项;给预购人造成损失的,依法承担连带责任。  		 预售人合法使用商品房预售款,房地产交易登记机构不予同意,给预售人造成损失的,应当承担赔偿责任。 第三节 商品房预售 四、商品房预售合同 1 .概念 		 商品房预售合同,又称期房买卖合同,是指房地产开发经营单位与预购方签订的,就承购方交付定金或预购款,开发商在未来的一定日期交付现房的交易行为达成的协议。 		 商品房预售合同的特点:(1)预售方必须符合法律的规定。(2)合同须书面形式。(3)商品房预售合同须登记备案。 第三节 商品房预售 		① 现行预售合同的备案制度  	 《城市房地产管理法》第 44 条第2款:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第1款 商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 		② 登记备案的效力 		[ 相关案例 ] 		[ 法条链接]最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定,“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要合同义务,双方接受的除外。 ” 第三节 商品房预售 		③ 预告登记  	 《物权法》第 20 条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 		 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 第三节 商品房预售 2.主要条款 		 (1)主体。预售人和预购人。 		 (2)标的 		 (3)价款 		 (4)履约方式 		 (5)违约责任  				 第三节 商品房预售 3.预售当事人的权利义务 		 (1)预售人的义务 		① 于合同约定的将来某个期日交付房屋并转移房屋所有权的义务。 		② 瑕疵担保义务。包括质量担保及权利担保。 		③ 专款专用义务。 		④ 缴纳、代收房地产有关税费的义务。 		 (2)预购人的义务 		① 支付房价款的义务。 		② 缴纳有关税费的义务。 第三节 商品房预售 五、商品房预售的程序 		1 .房地产开发商向房地产管理部门提出商品房预售许可证申请 		 《城市商品房预售管理办法》商品房预售许可依下列程序办理: 		 (一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料,材料齐全的,房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的,应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。 		 (二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。 		 开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。 		 第三节 商品房预售 		 (三)许可。经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起 10 日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起 10 日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。 		 经审查,开发企业的申请不符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起 10 日内,依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并送达开发企业。 		 商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章,《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。 		 (四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。 第三节 商品房预售 		2 .签订预售合同 		3 .预售合同的登记备案。 		 4 .预售款的收取。 		5 .办理预售的商品房过户手续。 第三节 商品房预售 六、预售商品房的再转让 		 商品房预售合同签订之后,承购人将尚未竣工的预售房屋再行转让给他人,这种行为就是通常意义上的预售商品房再转让行为,又称“炒楼花”。 		 这种转让只变更合同主体,合同内容不发生变化,由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。 第三节 商品房预售  	 《城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。  	2005 年4月 30 号,经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。 第四节 房地产按揭 一、概念 		 房地产按揭是指购房者向银行贷款来支付房款,并就所购房屋为贷款设定担保的行为。 		 香港李宗锷法官在《香港房地产法》中指出,“按揭( mortgage )是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果,经过这样的转让,按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后,按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人”。 		 我国内地的房地产按揭实际上包括了楼花按揭和现房按揭。我国习惯称“期房”按揭为 —— 甲类按揭贷款,把“现房”按揭称为 —— 乙类按揭贷款。 第四节 房地产按揭 二、现房按揭 		 现房按揭是指购房者以所购现房向贷款银行设定物的担保,从贷款人获得一定数额的款项,用于支付房款,在还款期限届至而购房者不能返还贷款时,贷款银行得以行使抵押权而使其债权获实现的融资购房方式。 第四节 房地产按揭 与传统抵押的区别: 		1 、按揭仅发生在购房过程中,它所担保的是银行借贷给购房者的购房款项,它所担保的债权在时间上先于债务人之房屋产权存在。传统抵押的发生与取得房屋产权无关,并且房主对房屋的产权先于债权的存在。 		2 、目前我国经营住房按揭贷款业务的组织仅限于银行,传统的抵押权人不限于银行。 		3 、按揭业务中,必须由贷款者作为按揭人(抵押人)在自己所购房屋上设定按揭(抵押),而在一般的借贷关系中,可由借款人之外的第三人以自己的房地产为借款人的债务提供担保。 第四节 房地产按揭 (一)以按揭付款的方式购买现房 		 现房指已经建好的商品房和可流转的二手房。  		 普通的房屋按揭贷款的关键环节是,银行什么时间将贷款划到卖方的账户。两种模式: 		 一种是房产办理完过户之后,办理抵押后才放贷。 		 第二种模式是买受人支付首付款后,银行即放贷,在出卖人获得全部款项后,在为买受人办理过户手续,同时办理抵押登记。 第四节 房地产按揭 (二)以按揭付款方式购买按揭现房(转按揭) 		 转让正在按揭当中的房产时还要征得抵押权人即原借款银行的同意;而且在办理新的按揭之前,银行要先清偿前一个按揭。  	 步骤: 		1 、买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。 		2 、在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同行转按或者跨行转按(注:卖方还贷不满一年的,通常选择同行转按或者同支行转按;已满一年的,则可以选择跨行转按)。 		3 、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。同时,卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书,而买方需向银行出具担保委托书。 第四节 房地产按揭 		4 、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日),且银行确认可以去还贷的当日,买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构,携带相关款项共同办理还贷手续。 		5 、办理完结还贷手续,由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。 		6 、办理完结注销抵押手续,双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。 		7 、由担保公司或中介机构代为领取房产证,在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。 		[ 案例释解 ] 第四节 房地产按揭 三、楼花按揭 (一)概念与特征 		 楼花按揭,是指银行、预购人、开发商在商品房预售中共同参加的一种融资活动,即由预购人依约向开发商支付部分房款,其余房款以银行贷款垫付,同时预购人就房屋所有权的请求权设定担保,并与房屋建成后在该房屋上设定抵押权而代原担保的融资购房方式。 		 是开发商、银行和购买人三方之间的一种契约安排 (二)楼花按揭的法律属性 		 这种抵押前期表现为“权利抵押”辅之以开发商担保,后期表现为房屋抵押。本质上仍属于抵押范畴。 第四节 房地产按揭 (三)期房按揭操作 1 .个人住房贷款合同 		 个人住房贷款合同泛指在购房人购买房屋时,以其所购产权住房或期房作为抵押物,向银行申请贷款,用于支付买卖合同项下的房款。 		 根据贷款资金的来源,分为商业贷款和公积金贷款、组合贷款。 		“ 为抑制房价过快上涨,从 2006 年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30 %。”国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对此作出明确规定。购买自住住房、而且套型建筑面积在 90 平方米以下,仍执行以前首付款比例 20 %的规定。 第四节 房地产按揭  	2007 年9月 27 日晚中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知指出,将严格住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于 20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的,贷款首付款比例不得低于 30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于 40% ,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50% 。 第四节 房地产按揭 		 从 2008 年 11 月1日起,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍,最低首付款比例调整为 20% 。 第四节 房地产按揭  	 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。  	 住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助,即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴,分次(如按月)或一次性发给职工,再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。 第四节 房地产按揭  	 住房公积金和住房补贴的区别主要表现在以下两个方面:  	   (1)对象范围不同。住房公积金的建立范围基本上是各单位的全体在职职工,离退休职工不建立;住房补贴的发放对象范围是各单位的无房职工和住房面积未达到其职级所对应的住房补贴面积标准的职工,包括离退休职工,是全体职工中(符合特定条件)的一部分职工。  	   (2)构成不同。住房公积金是由职工个人从工资中扣缴和单位资助两部分构成;住房补贴是由单位单方面给予职工的资助,不需职工个人从工资中作扣缴。 第四节 房地产按揭  	 广州:住房公积金实质是职工个人工资收入的一部分,单位和职工都有缴存的义务,无论是否有本地户口,只要是在职职工,单位能正常发放工资的,单位都要为职工缴存住房公积金。对不按规定缴存住房公积金的单位,各市住房公积金管理中心要责令限期办理和补缴。对于逾期不办理和不补缴的单位,依照相关规定进行处罚。 第四节 房地产按揭  	 符合什么条件才能申请住房公积金个人住房抵押贷款? 	 同时具备下列条件者可申请住房公积金个人住房抵押贷款。  		 (1) 有城镇常住户口或有效居留身份证件;  		 (2) 广州市常住户口的,申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月); 		(3) 非广州市常住户口的,申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金 12 个月以上(含 12 个月);  		(4) 具有稳定的职业和稳定的收入来源,有偿还贷款本息的能力;  		 (5) 购房首期付款符合规定相关规定; 		(6) 签定了购买住房的合同或协议;  		(7) 所购房屋可用于抵押;  		(8) 符合委托人和受托人规定的其他条件。 第四节 房地产按揭 2.期房按揭之保证 		 在实务中,一般要求开发商作为“保证担保人”出现在按揭合同中。要求开发商承诺,自合同签订之日起,至借款人取得房产证书、办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止,对借款人所欠贷款人的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。 		[ 相关案例 ] 第四节 房地产按揭 四、期房抵押风险及其控制 (一)银行在按揭中的风险 		1 .在正常按揭中的风险 		 (1)来自开发商的风险。 		[ 相关案例 ] 		 (2)来自借款人的违约。 		 (3)来自抵押物本身的风险。 		 中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第 25 条规定,以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管。 		[ 相关案例 ] 		2 .假按揭风险 		 所谓假按揭,一般是指借款人并不具有真实的购房目的,采取各种手段骗取银行个人住房贷款的行为。 第四节 房地产按揭 (二)消费者在按揭中的风险 (三)开发商在按揭中的风险 第五节 房地产抵押 一、房地产抵押的概念及法律特征 		 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。 特征: 		1 .抵押的标的具有复杂性。房地产抵押的标的既包括不动产,也包括权利,是复合客体。 		2 .房地产抵押是要式抵押。(1)签订书面抵押合同;(2)办理登记。 		3 .房地产抵押有时间限制。 第五节 房地产抵押 二、房地产抵押设定的条件 		1 .抵押权设定的形式要件 		 (1)签订书面抵押合同;(2)办理登记。 		2 .房地产抵押权设定的限制条件 		 (1)抵押人的条件 		 自然人: A. 完全民事行为能力人; B. 必须房产的所有人或使用人。 		 法人: A. 必须具有工商行政管理部门颁发的营业执照并由法定代表人出具证明; B. 必须是房地产的所有人或使用人。 		 (2)抵押权人的条件 第五节 房地产抵押 		 (3)抵押物的条件:必须是抵押人(包括债务人或第三人)拥有所有权或使用权的房地产,且这些权利能有抵押人所支配。禁止设定抵押权的房地产: 		 《城市房地产抵押管理办法》第八条 下列房地产不得设定抵押:(一)权属有争议的房地产; ( 二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产; ( 三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物; ( 四)已依法公告列入拆迁范围的房地产; ( 五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产; ( 六)依法不得抵押的其他房地产。 		 另外,土地所有权和耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权禁止设定抵押。 第五节 房地产抵押 三、房地产抵押权的效力 		1 .抵押权的对内效力 		 即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权利。 		 (1)房地产抵押权担保的债权范围 		A. 主债权。 B. 利息。包括法定利息和约定利息。 C. 迟延利息。 D. 违约金。 E. 损害赔偿金。 F. 实现抵押权的费用。 		 (2)房地产抵押权所涉及物的范围 		A. 房地产自身。 		B. 新增房屋。新增的房屋不属于抵押物。 		 但为了便于抵押权的实现,《城市房地产抵押管理办法》第四十四条 处分抵押房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分,但对处分新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。 第五节 房地产抵押 		C. 在建房屋。视情况而定。如果是永久性的建筑,且具有经济上的价值,就应将在建房屋与土地使用权视为一体,房地产抵押的效力就及于该在建房屋。如果非永久性建筑,则房地产抵押权的效力是否及于它,应由抵押合同双方约定。抵押合同没有明确约定的,则效力不及于该在建房屋。 		D. 附属物。 		E. 从权利。 		F. 孳息。《担保法》第四十七条 债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孽息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孽息的义务人的,抵押权的效力不及于该孽息。前款孽息应当先充抵收取孽息的费用。 		 但如果抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及于该孳息。 第五节 房地产抵押 		2 .对外效力 		 (1)对用益权的影响 		 在房地产抵押前设定用益权的,用益权人不仅在抵押设定后拥有用益物权,并且其用益权如经登记,还可对抗房地产抵押权。在房地产抵押之后设定的用益权则不能对抗抵押权。 		 (2)对其他抵押权的影响 		 《担保法》第三十五条第2款 财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。 		 (3)对房屋租赁关系的影响 		[ 相关案例 ] 		 租赁关系存在于抵押之前的,“买卖不破租赁原则”。《担保法》第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承祖人,原租赁合同继续有效。 		 如果将已设定抵押权的房屋出租的,则抵押权的效力及于该租赁关系。抵押权实现时,租赁关系即解除。 第五节 房地产抵押 		3 .影响房地产抵押权效力的情形 		[ 相关案例 ] 		 房地产管理部门的行政处罚权优先于房地产抵押权。 		 在无偿划拨的土地使用权上设定房地产抵押权的,土地使用权出让金的缴纳优先于房地产抵押权的实现。 		 《担保法》第五十六条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。 第五节 房地产抵押 四、房地产抵押人和抵押权人的权利与义务 		1 .房地产抵押权人的权利与义务 		 (1)房地产抵押人的权利 		A. 占有、使用、收益和处分的权利。  	 《担保法》第四十九条 抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。 		 转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。 		 抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。 		 第五节 房地产抵押 		B. 在同一房地产上设定数个抵押权的权利 		 (2)房地产抵押人的义务 		A. 保持房地产完整的义务。 		B. 保护房地产抵押权的实现 		C. 当抵押房屋灭失时,提供其他财产作为抵押的义务。 第五节 房地产抵押 2.房地产抵押权人的权利和义务 		 (1)房地产抵押权人的权利 		A. 排除妨害的权利。 		B. 物上代位权。 		C. 追偿权。 		D. 优先受偿权。 		E. 处分抵押权的权利。 		 (2)房地产抵押权人的义务 		A. 不得干涉抵押人正当的处分权利。 		B. 债务人清偿债务后,抵押权人尽快解除抵押,注销登记。 		C. 抵押实现后,抵押权人负有将清偿其债权所余价款归还抵押人的义务。 第五节 房地产抵押 五、房地产抵押权的实现 1 .抵押权实现的条件 		 房地产抵押权的实现,即当债务人不能履行债务时,房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先清偿的过程。  	 《城市房地产抵押管理办法》第四十条 有下列情况之一的,抵押权人有权要求处分抵押的房地产: 		( 一)债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的; 		( 二)抵押人死亡,或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的; 		( 三)抵押人被依法宣告解散或者破产的; 		( 四)抵押人违反本办法的有关规定,擅自处分抵押房地产的; 		( 五)抵押合同约定的其他情况。 第五节 房地产抵押 2.房地产抵押权实现的方式  	 《城市房地产抵押管理办法》第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的,经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 第五节 房地产抵押 3.实现抵押权所得金额的分配  	 《城市房地产抵押管理办法》第四十七条 处分抵押房地产所得金额,依下列顺序分配: 		( 一)支付处分抵押房地产的费用; 		( 二)扣除抵押房地产应缴纳的税款; 		( 三)偿还抵押权人债权本息及支付违约金; 		( 四)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害; 		( 五)剩余金额交还抵押人。 		 处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时,抵押权人有权向债务人追索不足部分。 第五节 房地产抵押 六、房地产抵押权的中止与消灭  《城市房地产抵押管理办法》第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分,因下列情况而中止: 	 ( 一)抵押权人请求中止的; 	 ( 二)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务,并经抵押权人同意的; 	 ( 三)发现被拍卖抵押物有权属争议的; 	 ( 四)诉讼或仲裁中的抵押房地产; 	 ( 五)其他应当中止的情况。 第五节 房地产抵押 消灭的情形: 		1 .因债务履行而消灭。 		2 .因房地产抵押权实现而消灭。 		3 .因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭。 		4 .因抵押的房地产归抵押权人所有而消灭。 第六节 房屋租赁 一、房屋租赁的概念和法律特征 		 房屋租赁是指出租人将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。 法律特征: 		1 .出租人必须对房屋具有处分权。一般情况下,出租人为房屋所有人。(1)房屋的经营管理人。(2)房屋所有人委托的代理人。代理人的出租权应当受到其代理权限的制约,超出代理权限的行为,法律后果由代理人承担。(3)典权人。(4)经出租人同意的承租人。 		2 .房屋所有权与使用权、占有权等权能发生分离。 		3 .房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为。 		4 .出租行为是有期限即受租期限制的。最长不能超过 20 年,超过部分无效。 		5 .房屋租赁的标的物具有特定性。 第六节 房屋租赁 二、房屋租赁的分类 		1 .按租赁房屋的所有权性质分类,可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁两类。 		[ 相关规定 ] 		2 .房屋租赁按住房的使用性质可分为:住宅用房租赁与非住宅用房即从事生产经营活动的房屋租赁两类。 		 第六节 房屋租赁 三、房屋租赁关系的成立 		1 .房屋租赁首先不得违反国家法律有关的禁止性规定  	 《城市房屋租赁管理办法》第六条 有下列情形之一的房屋不得出租: 		 (一)未依法取得房屋所有权证的; 		 (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的; 		 (三)共有房屋未取得共有人同意的; 		 (四)权属有争议的; 		 (五)属于违法建筑的; 		 (六)不符合安全标准的; 		 (七)已抵押,未经抵押权人同意的; 		 (八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; 		 (九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 第六节 房屋租赁 2.房屋租赁必须签订书面合同  	 《城市房屋租赁管理办法》第九条 房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当具备以下条款: 		 (一)当事人姓名或者名称及住所; 		 (二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况; 		 (三)租赁用途;[法条链接 ] 		 (四)租赁期限;[法条链接 ] 		 (五)租金及交付方式; 		 (六)房屋修缮责任;[法条链接 ] 		 (七)转租的约定; [ 法条链接 ] 		 (八)变更和解除合同的条件; [ 法条链接 ] 		 (九)违约责任; 		 (十)当事人约定的其他条款。 第六节 房屋租赁 3.房地产租赁合同登记备案制度 		 (1)登记申请。  	 《城市房屋租赁管理办法》第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。 		 签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。  	 第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后 30 日内,持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。  	 第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件: 		 (一)书面租赁合同; 		 (二)房屋所有权证书; 		 (三)当事人的合法证件; 		 (四)城市人民政府规定的其他文件。 		 出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明。 		 出租委托代管房屋,还须提交委托代管人授权出租的证明。 第六节 房屋租赁 		 (2)主管部门审核。 		 (3)发放《房屋租赁证》。  	 第十六条 房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。 		 县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请,可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查,并颁发《房屋租赁证》。 		[ 相关案例 ] 		 房屋登记备案的性质:行政管理手段,不作为房屋租赁关系成立的要件。 第六节 房屋租赁 四、租赁双方的主要权利和义务 1 .出租人的权利 		 (1)收取租金的权利。 		 (2)对承租人用房情况监督。 		 (3)法定解约权。 		 (4)期满收回原房的权利。  2 .承租人的权利 		 (1)在合同约定的租期内占有、使用房屋,并取得合法收益。 		 (2)同等条件下的优先购买权。[相关案例 ] 		 (3)优先承租权。[相关案例 ] 		 (4)催告房主修缮房屋的权利。 第六节 房屋租赁 3.出租人主要义务 		 (1)按约交付房屋,并使之达到合同约定的使用状况。 		 (2)修缮房屋的义务。 		 (3)瑕疵担保的义务。 		 (4)纳税义务。[相关案例 ] 第六节 房屋租赁  	 《广州市房屋租赁管理规定》第十条 出租人应当履行下列义务: 	 	( 一)不得向不提供身份证明文件的个人出租房屋(也包括未成年人); 	 	( 二)不得向依法应当取得许可证或其他批准文件和营业执照而未取得的单位出租房屋; 		 ( 三)不得向没有计划生育证明的已婚育龄流动人口出租房屋,发现承租人和居住人员生育或者怀孕的,及时向计划生育行政主管部门报告; 		 ( 四)办理房屋租赁登记备案手续后,应当到房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书; 		 ( 五)不得利用出租房屋,从事违法犯罪活动; 	 第六节 房屋租赁 4.承租人的主要义务 		 (1)依约缴纳租金。 		 (2)依约使用房屋。 		 (3)保管房地产,合理利用房屋。 		 (4)非经出租人同意,不得转租。 		 (5)租赁终止后返还原房。 第六节 房屋租赁  	 《广州市房屋租赁管理规定》第十一条 承租人应当遵守下列规定: 		 ( 一)按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋,不得擅自改变建筑物使用性质,或者实施其他违法建设行为。发现承租房屋有安全隐患的,及时告知出租人予以消除; 		( 二)不得利用出租的房屋非法生产、加工、储存、经营易燃、易爆、剧毒等危险物品; 		( 三)不得利用出租房屋从事违法犯罪活动; 		( 四)履行计划生育责任,已婚育龄人员应当自觉接受居住地计划生育技术服务指导; 		( 五)提供真实有效证件,如实填报有关表格,配合相关管理部门的管理。 		 非本市户籍的承租人,应当向房屋所在街道、镇出租屋管理服务中心办理暂住登记手续。 第六节 房屋租赁 五、房屋租赁关系的终止 		 (1)租赁合同期满; 		 (2)房屋遇不可抗力、意外事故、人为因素而毁损; 		 (3)当事人协议解约; 		 (4)出现法定解约事实,当事人一方解约。 		 (5)其他情况,如房屋被征收以及公房租赁中承租人死亡而无同居亲属继承等。 第七节 房地产中介服务机构 一、房地产中介服务机构的概念及其存在的必要性 		1 .概念 		 房地产中介服务机构是房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等为房地产交易活动提供服务的机构的总称。 		 目前,国内存在的房地产中介服务机构狭义上讲即为《城市房地产管理法》规定的三种类型,即房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构,其中房地产咨询机构是专门为房地产交易当事人提供信息、法律知识及其他交易情况的房地产中介组织,房地产价格评估机构是为房地产交易提供评估机构的服务机构,房地产经纪机构是为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等咨询、代理服务的中介服务结构。 		 广义上讲,房地产中介服务机构还可包括房地产律师事务所、公证机构等在房地产市场中起中介作用的机构。 第七节 房地产中介服务机构 		2 .中介服务机构产生的必要性 		 (1)中介服务机构的产生是房地产交易人顺利交易的需要。 		 (2)中介机构的产生是保障国家税收的需要。 		 (3)中介机构的产生是房地产市场良性发展的需要。 第七节 房地产中介服务机构 二、房地产中介机构设立条件与程序 		1 .设立条件  	 《城市房地产管理法》第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:(一)有自己的名称和组织机构;(二)有固定的服务场所;(三)有必要的财产和经费;(四)有足够数量的专业人员;(五)法律、行政法规规定的其他条件。 		2 .成立的程序  	 《城市房地产管理法》第五十七条设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。 夫妻共同财产可以单方转让吗?  	[ 案情]何先生和许女士婚后购买商品房一套,但是以丈夫何先生的个人名义签订了商品房买卖合同,办理的产权证上权利人为何先生个人。之后,何先生与第三方小孙签订了房屋买卖合同,小孙支付了全部房款,后双方依照合同约定办理了房屋过户手续。结果,许女士以该房屋为夫妻共同财产,其对此买卖不知情且不同意为由,请求判决房屋买卖合同无效,并主张返还房屋所有权。 6月才买的房子9月却被列入恩宁路危破房改造项目 	2007 年 12 月 13 日,当时广州市国土资源和房屋管理局发布的穗房拆字 [2007] 第 22 号《房屋拆迁公告》,被贴到了恩宁路新南约 10 号和 12 号楼下的公告栏上。 	 而江先生拿着的房产证显示,发证日期是 “2007 年6月 14 日”。原来,江先生是在 2007 年4月购买的房子,而全部过户手续办完就是6月中了。    “为何有了这样的改造计划,政府的相关部门还能允许房产交易呢?办证的时候也不给提个醒呢?”江先生显得很是无奈。“买房之前根本不知道这里被列入了拆迁范围,向银行贷款花了 20 多万元才买下了这间新房,随后又花费4万多元,亲自动手装修,本以为有个安乐窝,可是现在却被搅得人心惶惶。 ”   刘先生也说,“我的房子买了不到一年。也是 2007 年办的房产证。既然要拆迁了,为什么房管局还在办理买卖过户手续? ” [案例一]违章建筑买卖的效力  	[ 案情]四川省商业储运公司将单位违章所建的房子卖给职工王某,并讲明此房系违章建筑。 不得转卖。同年,经他人介绍,王某将此房以 7000 元之价出卖给李某。李某付款后多次向王某要该房合法手续,王某以办过户手续为理由,立据向李某借去现金 500 元。为此,双方发生纠纷。李某向人民法院提起诉讼,要求和王某解除房屋买卖合同,偿还购房款和 500 元借款。 王某辩称:所出卖的房屋是有偿从单位购得,李某无权单方解除买房合同。 [案例二 ] 规避法律的房屋买卖合同是否有效 ? 	[ 案情 ]2003 年 10 月6日,王某通过中介公司与刘某达成协议,由王某购买刘某位于南宁市某商品房一套,总价款 38 万元,双方在签订《房屋买卖契约》时,为少交过户税费,房产中介公司提议,将上述房屋的买卖价格议定为 20 万元,该契约还约定,王某预付购房定金5万元,本契约经房产交易管理部门批准后,该定金可抵作购房价款。同日,王某与刘某又签订了一份《房屋买卖契约》,明确交易房屋价格为 38 万元,王某于签订合同后7日内预付购房款 10 万元,刘某在收到预付款后2日内交房屋钥匙给王某,其余 28 万元房款在 2003 年 12 月 31 日前付清。该契约还特别载明:交至房产管理部门总价为 20 万元的买卖契约只是为了应付办理房屋产权证过户之用,不作为双方买卖房屋的正式契约,无任何法律效力。 [案例二 ] 规避法律的房屋买卖合同是否有效 ? 		2003 年 10 月8日、 10 日,王某分两次向刘某支付了购房款 10 万元,刘某也将房屋交付给了王某使用。 11 月 10 日,王某与刘某办理有关房屋买卖过户手续,双方按房价为 20 万元的买卖契约,缴纳了有关产权移转手续费、契税等费用。 12 月 20 日,王某取得了《房屋所有权证》。后因王某资金不到位, 12 月底前陆续支付了 18 万元给刘某,剩余房款 10 万元一直未付。 		2004 年6月,刘某起诉至法院,要求王某按照总房价 38 万元的合同支付剩余房款 10 万元并支付利息。王某辩称,总房价为 20 万元的买卖契约经过房产管理部门备案,具有法律效力,而另一份没有经过房产部门备案没有效力,应当按照房价为 20 万元的合同履行,因此,刘某已经得到 28 万元,其中8万元属于不当得利,应当返还。 诚意金的性质 	 诚意金,也称意向金,它不是法律术语,而是商业用语,我国法律并未就诚意金作出规定。在购房者与开发商签订的协议中,大多约定购房者有优先购买权,购房成功享受优惠;购房不成,开发商全额返款。但也有个别协议约定,如果因购房者原因未能交易成功,不返还诚意金。  		 根据建设部于 2001 年颁布的《商品房销售管理办法》第 22 条规定,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵做房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。 		 但对于“诚意金”是否属于规章中所提到“预订款性质费用”,尚无有关部门作出明确界定。 诚意金的性质  	 广东省建设厅发布的《关于加强商品房预售和销售管理的通知》,当中规定开发商在未取得《商品房预售许可证》前,不得以任何形式对外销售正在开发建设的商品房和收取购房人的诚意金、订金等费用。 	 为保障广大预购人的合法权益及购房资金安全, 2008 年5月 27 日广州市国土房管局郑重提醒广大预购人:任何以预售商品房为标的收取的“诚意金”等款项都是该预售商品房的预付款,应存入该项目的预售款监控账户;“请预购人在交付有关预付款性质费用时,直接存入商品房预售款专用账户”。 售房广告的性质? 		 案例一:某开发商发布一条广告,称其在某市近郊开发的房产 ——×× 广场,不仅有 1000 多平米的停车场,还有数千平米的绿化带。之后,由于该房产远离闹市 区,价格低廉,同时购房者看中了商品房周围的停车场和绿化带,房子出售情况出奇的好。但是,一年以后,停车场被停止使用,开发商在这一地块上盖起一栋新的 商品房。又过一年,两块绿化带也先后被改建为商品房。众多购房者群起抗议,指责开发商恶意欺诈,起诉要求开发商退房并赔偿损失。法院经审理查明,开发商在 房产开发前已经对该房产及停车场、绿化带拥有土地使用权。 		 案例二:某开发商发布一条广告,称其开发的 ×× 花园商品房拥有 3000 平米的中心花园及网球场, 24 小时保安等多功能配套服务设施。当购房者入住后发现, 广告中的 3000 平米的中心花园变成了现实的几百平米,而广告平面图中的网球场,现实中却是个臭水潭,所谓的 “24 小时的保安”其实仅仅是一个在传达室看 门的老人。众购房者群 2900 平方米,实际剩余用地几百平米。 售房广告的性质? 		 案例三:李先生非常喜欢某楼盘,因为该楼盘的设计及会所的安排非常不错,特别是广告上所写的:“交楼条件一梯两户、南北通风”的设计理念,简直让渴望拥有自己空间的李先生爱不释手,虽然销售的价格是稍贵了点,但李先生还是签署了该楼盘的《商品房买卖合同》。此后几个月过去了,当李先生满心欢喜的准备入住时,却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同,所谓的“一梯两户、南北通风”变成了“一梯三户”,就更谈不上南北通风了,这让李先生顿时有种上当受骗的感觉,立即要求与发展商解除合同。但发展商却表示广告上的一行小字已经写明了“此广告解释权归于发展商,一切条款以正式签订的合同为主。”该广告的内容没有载入合同,不具有法律效力,已签订的合同不能解除。除此以外,如果李先生要单方解除合同,发展商将会追究李先生的违约责任。这事让李先生郁闷不已! 北京一开发商自编楼层号引发购房纠纷  	[ 案情 ]2003 年9月 25 日,原告叶某与被告北京合生北方房地产开发有限公司签订《楼宇认购书》,约定原告认购珠江帝景自编号5号楼第 25 层(自然层第 23 层) 2503 号商品房。认购时,因没有其他自编楼号对应的自然楼层明示,为了满足原告特别强调所要的楼层为自然层第 23 层,被告方销售员特别在认购书上亲笔写上了 23 层自然层和被告自编房号 2503 。 2003 年 10 月 27 日,在被告确定原认购书仍然有效、且在正式合同不容原告细阅的情况下,双方签订了《商品房买卖合同》,原告付清了首付款 267444 元。签约后,原告从被告其他销售员那儿得知被告自编号 2503 号房不在 23 自然层,而是在 21 自然层。且发现《商品房买卖合同》附件的户型图上极不清楚、不明确地印着自编号 2503 和5楼 21 层平面图/销售楼层 25 层平面图。原告于 11 月初找到被告,被告销售经理承认在合同中将 23 层自然层对应的 2703 自编号误写为 2503 ,并愿意劝已认购该号的第三人退出。 北京一开发商自编楼层号引发购房纠纷 		 可此后,被告却非法将该号房出卖给第三人,导致原告商品房买卖合同目的不能实现。原告叶某认为,被告在明知自己认购的是5号楼 23 自然层的商品房,且双方已签订《商品房买卖合同》后,又将该房卖给第三人,已构成一房二卖,应承担法律责任。  		 法院经审理后查明,合生公司作为珠江华景家园的售房单位,其在销售时取消了4层、 13 层、 14 层、 24 层自然层的编号,而是自编了相对应的销售楼层编号。 补充协议有效吗?  	 【案情】 张某、李某与开发商签订房屋买卖契约,购买别墅房屋一幢。双方约定:房屋的建筑面积为 274.68 平方米,单价为 6200 元每平方米,房价款为 1703016 元;花园面积为 186 平方米,花园价格为 800 元每平方米,花园价款为 148800 元。据此计算房款为 1851816 元,开发商在该房款的基础上优惠 1816 元,故契约实际约定房款为 1850000 元(契约中约定的房屋单价 6735.11 元每平方米是用前述约定房款 1850000 元除以约定建筑面积 274.68 平方米倒算出来的)。张某、李某向开发商全额支付了房款。房屋交付后张某、李某发现房屋产权登记面积为 268.22 平方米,比合同约定面积少了 6.46 平方米。故申请人依据契约第八条:“如实际交付的面积有误差,按照建设部第 88 号令《商品房销售管理办法》的有关规定执行”的约定多次与开发商交涉,要求开发商返还房价款 40052 元,被开发商拒绝。同时契约补充协议第三条约定:“乙方(张某、李某)所购房屋价格为实测产权面积价格,该房交付时不再执行多退少补”。 补充协议有效吗? [法条链接 ] 	 《商品房销售管理办法》建设部第 88 号令( 2001 年) 		 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。  		 合同未作约定的,按以下原则处理:  		 (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;  		 (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 补充协议有效吗? 面积误差比=               房屋毁损的损失由谁承担?  	[ 案情]张女士接到开发商的入住通知书以后,并没有入住,这个期间,由于邻居家起火,导致张女士所购买的房屋也受到了破坏,张女士以自己没有入住,也没有办理该房屋的产权证为由,主张该房屋的产权仍然是开发商所有,开发商应该承担房屋毁损的责任。请问,张女士的说法成立吗? 房屋毁损的损失由谁承担?  	 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。 	 房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。  房价下跌了,能退房吗? 一、法定退房的条件:  	 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》(下称“解释”)、《城市房地产开发经营管理条例》(下称“条例”)及《合同法》的规定,法定解除合同或撤销合同的条件有: 		1. 下列情形,买受人可主张解除合同:  		① 合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(解释第8条) 		② 合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;(解释第8条) 		③ 因房屋主体结构质量不合格(解释第 12 条) 		④ 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格的;(解释第 13 条) 		⑤ 因开发商延迟交付房产,经三个月合理催告后仍未履行交付房产的。(解释第 15 条) 房价下跌了,能退房吗? 		2 .商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房。(条例 32 条) 		3 .下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。(合同法 54 条) 二、双方合同的约定: 		 如果业主在房地产买卖合同中约定了业主可解除合同的相关情形,当出现合同约定解除合同的情形时,业主可以行使解除权解除合同。 房价下跌了,能退房吗? 	—— 上海退房第一案  		 位列上海地产十强的大华集团遇到了麻烦:所开发楼盘“水岸蓝桥”的几十名业主,将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司,强烈要求退房,并声明集体停止偿还房贷。  		 房价下跌是集体退房的主要原因。“水岸蓝桥”的退房人大多是在上海楼市巅峰时预购的,当时买价在 9000 元/平方米至 14200 元/平方米之间,而几个月后周边同类二手次新房的挂牌价已跌至每平方米 8000 元到 9500 元之间,且许多房子是带装修的。如此一来,房子还没到手,每套价格就缩水少则十多万、多则二十余万。两害相权取其轻,违约退房实为减损。  		 上海宝山区人民法院下达民事判决书称,当事人双方在购房合同补充条款第三条约定,“若乙方因自身原因提出解除合同,乙方应承担赔偿责任,赔偿金额为总房价的3%,并承担由此产生的一切费用”。原告可据此要求解除合同。 房价下跌了,能要求补差价吗?  	 如果合同有补差价的相关约定,开发商须按合同约定向业主履行补差价义务。除合同约定外,业主有证据证明下列情形之一者,也可要求开发商补偿差价。否则,开发商就没有为业主补差价的义务。具体情形如下: 		 开发商在售楼广告中做了楼盘保值承诺; 		 开发商的售楼广告中承诺涉案楼盘具有保值或升值空间,并因此诱使业主购买,若日后开发商主动降价,则负有赔偿义务。 		 签约时开发商承诺开发商不会降价; 		 如业主有足够的证据证明是在听信开发商不降价承诺的前提下购房,可要求退房或补偿差价。 		 开发商与业主有书面的保值及不降价的约定。 房价下跌了,能要求补差价吗? 	2008 年 10 月,深圳桑泰地产名为丹华府的楼盘推出特惠单位,对此前购房的业主,开发商按照特惠单位的价格,全部对购房者进行了差额补偿,成为首个全额补偿购房业主差额的开发商。  	 不过,该做法没开始多久就被深圳市国土房产局紧急‘叫停’了。而深圳国土部门明确表示不提倡这种大张旗鼓大规模重新签订购房合同的行为,因为重签合同涉及到重新备案以及一些监管的细节,其对此的态度则是,开发商向业主补差价这个头不能开,因为客户不满意的是开发商降价销售,而降价销售属于开发商的权利,业主要求退房或者补偿差价于法无据,不属于合理诉求,一旦答应了业主的要求,将会破坏契约和诚信原则,此头一开,将形成不好的先例。 房屋所有权归谁?  	[ 案情]甲因经营企业缺少资金,向银行贷款,并以及自有房屋抵押,向房管部门办理了抵押登记手续。贷款届满,甲因企业经营不善,无力清偿贷款本息。银行起诉甲,法院判决甲清偿借款本息。判决生效后,甲未履行,法院在银行的申请下,强制拍卖抵押给银行的房屋。乙通过拍卖公司以 20 万元的价款竞购得该房屋。法院向乙出具了民事裁定:1、查封、拍卖甲的房屋归乙所有;2、乙支付购房款用于清偿甲欠银行贷款本息;3、乙自行到房管部门办理房屋变更登记手续。但乙买房后为了躲避交纳房屋交易契税等到,一直未到房管部门办理过户登记手续。两年后,甲与其妻离婚,将该房屋当作夫妻共同财产分割,乙不同意,引起纠纷。 私下转让经济适用房号引纠纷  	[ 案情 ]2006 年9月 25 日,原告李某与被告王某签订了《经济适用房买卖合同》一份,约定王某将自己在朝阳区垡头地区翠城经济适用房E区范围内部分住房的购买权转让给原告,原告一次性向王某支付人民币8万元整,作为将购买经济适用房名额转让给原告的补偿。原告向王某支付了房号转让金8万元。此后,原告又向联系人被告邢某支付了转让金 23 000 元。邢某向原告出具了内容为:“今收到李X购买翠城经济适用房转让费 2.3 万元,大写:贰万叁仟元整”的收据一张。原告在与王某签订《经济适用房买卖合同》前未经过有关部门的购房资格审查,后原告拿着转让的房号去购买房子时遭拒。原告现起诉至法院要求确认其与王某签订的《经济适用房买卖合同》无效,王某、邢某返还原告房号转让金。 商品房预售与实质条件不符买房人能否主张买房合同无效? 	[ 案情 ] 2006 年1月,杭州的王先生通过广告看中某小区一套商品房,在查看了开发商提供的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证和商品房预售许可证后,王先生与开发商签订了《商品房买卖合同》。3个月以后,王先生和其他几名购房人相约去实地看房时,才发现楼盘所在的工地还是狼藉一片,根本没有看到高楼的影子,此时离合同约定的交房时间已经不到半年。王先生见楼盘有烂尾的风险,便找到开发商理论并要求解除合同。王先生等人认为开发商投入开发的资金远远没有达到楼盘建设总投资的 25 %(注:投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 %以上是办理商品房预售许可证的实质条件),开发商的预售不符合要求。开发商声称,他有合法取得的预售许可证,不怕王先生去法院诉讼。王先生等人于是诉至人民法院,以商品房预售不符合实质要求为由请求确认商品房买卖合同无效。 商品房预售合同登记备案的性质和效力如何? 	[ 案情]李某于 2000 年 11 月购买某房地产公司预售的商品房一套,双方签订了商品房预售合同,李某支付了全部购房款。 2001 年 10 月房屋建成后,李某要求房地产公司交付所购买的房屋,而房地产公司以双方的商品房预售合同未经过登记备案属无效合同为由,拒绝交房,但可以返还李某已支付的购房款及其利息。双方协商不成,产生了纠纷。 相关链接 		 《中华人民共和国建设部、中华人民共和国商务部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中国人民银行、中华人民共和国国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定:境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。 相关链接  	 在境内工作、学习时间超过一年的境外个人,可购买符合实际需要的自住商品房。需要相关文件包括: 		1. 商品房销售合同或预售合同; 		2. 有效护照等身份证明; 		3. 一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明; 		4. 房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。 相关链接  	 港澳台居民和华侨因生活需要,可在境内购买一定面积的自住商品房。需要相关文件包括: 		1. 商品房销售合同或预售合同; 		2. 《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明; 		3. 房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。 案例释解 		 张先生今年6月由于急需一笔资金周转生意,愿意把在亚运村小营附近的一套贷款 27 万元的商品房以低价出售,但是该房屋在建行的贷款仍有 18 万元没有还清。孙女士看中张先生这套房子,但是孙女士也需要通过按揭贷款方式购房。双方通过中介签订了房屋买卖合同,同意以 30 万元的价格成交该套房屋。孙女士先期支付 10 万元作为购房首付款,然后业主张先生前往建行办理“按揭变更”手续,即申请提前还款。同时由中介作担保,孙女士申请在浦东发展银行办理了 20 万元的二手房按揭贷款,其中 18 万元支付给建设银行用于张先生提前还贷解除抵押。其后业主张先生与该中介公司办理房屋过户全权委托并公证。 	   待过户成功,将孙女士向浦东发展银行申请的 20 万元贷款中剩余款2万元交予张先生。“我爱我家”为孙女士领取到新的房产证后抵押并登记,然后将房产证交予孙女士,至此交易完成。 案例释解 在转按揭过程中可能出现以下几种风险:   1、张先生在建行的贷款由孙女士还清后,突然改变主意,拒绝过户。   2、孙女士拒绝还贷。   3、银行不同意提前放贷。   4、交易完成后张先生无法顺利拿到剩余房款。   5、交易完成后孙女士无法顺利拿到房产证。例如:房屋被查封。 因开发商延迟交房解除合同 业主退房后仍遭追债  		 为了投资,张先生在 2002 年9月买下4套雍景台国际公寓写字楼和1套公寓,为此,张先生向银行申请了 1500 万元的贷款。原定于 2003 年4月 30 日的交房日,却因“非典”推迟到了 2004 年7月。  		 期间,张先生向开发商提出了退房,但遭到开发商的拒绝。后经过北京市二中院审理,法院认定开发商延期交房是违约行为,判决解除了张先生与开发商的房屋买卖合同。但让张先生没有想到的是,银行的一纸诉状又将他推上了法院的被告席。  		 因开发商延迟交房解除合同 业主退房后仍遭追债 		 招商银行起诉称,银行当初依据张先生的贷款申请向其提供了5笔贷款,共计 1500 多万元。而张先生因与开发商的纠纷造成了退房,张先生就没有理由再继续占用上述贷款。且张先生也没有按照当初的约定按月偿还贷款,已经构成了违约,所以起诉要求张先生解除贷款合同并偿还拖欠的贷款本金 1280 万,而开发商和张先生的妻子徐女士则作为担保人,应该承担连带清偿责任。  		 张先生认为,现在房子已经退了,全部贷款在开发商手里,应由开发商来偿还,所以张先生反诉银行要求解除与银行的借款合同。开发商则认为,自己在贷款合同中只是担保人的角色,让其还款没有法律依据。且根据担保法的规定,开发商如果承担了保证责任,还有权向张先生行使追偿权。 福建首例房贷险出险,理赔纠纷众说纷纭  		2006 年3月 25 日,吴女士购买东区某楼盘的一套房时,在福州某财产保险公司投了一份房贷险,保险单上的被保险人为吴女士本人。 		 在这份保单的保险责任条款中明确规定,在保险期间内,房屋由于火灾、爆炸、暴风、暴雨、洪水等造成直接损失的,保险公司将赔付全部或部分损失;同时,被保险人在保险期间内因遭受意外伤害事故导致身故或一级伤残的,保险公司负责赔偿意外伤害事故发生之时借款合同项下贷款本金余额。这就意味着,这份房贷险,是既保房屋又保人的。 		2007 年1月 31 日,吴女士在家中被人用利器砍伤致死。 2007 年4月,吴女士的丈夫从国外回来,并根据保单向保险公司提出索赔。 		2007 年5月 18 日,保险公司回复了一份书面“告知书”称,该案件达不到索赔要求。 案例一 		 顾女士于 2005 年购买商品房时投保了房屋贷款保险,其夫为这套房屋的主贷人。然而,天有不测风云,顾女士丈夫于去年突发脑中风,住院治疗,出院后瘫痪在床,几乎丧失全部劳动能力,无力偿还贷款。于是,顾女士申请理赔,却被告知由于其夫是因疾 病导致丧失全部或部分还贷能力,不属保障范围,不能获得理赔。当时保单上明明有死亡、伤残等条款,怎么就不能理赔了? 		[ 解析]房贷险的保险责任分为还贷保证保险责任和财产损失保险责任。其中,还贷保证保险责任指的是被保险人在保险期限内,因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残,丧失全部或部分还贷能力,造成连续三个月未履行或未完全履行还贷责任的,由保险公司按比例承担贷款余额的全部或部分还贷责任。 案例二 		 学生林某的父亲早逝,与母亲共同生活。 2005 年,林某的母亲购买了一套商品房,贷款 15 万元,贷款期限 30 年。去年 12 月,林某的母亲在擦玻璃的时候意外坠楼,事后经警方调查,结论为“意外死亡”。三个月后,林某由于没有经济能力始终没有向银行履行还贷义务,收到了银行的催款函。林某向保险公司提出房贷险理赔,却被保险公司指出,银行作为受益人才能提出理赔。这种情况下,小林很可能因为还不出房贷而流离失所。 		[ 解析]房贷险中,被保险人指定银行为受益人,是将保险合同项下的利益转让给银行,并非保险合同的转让。且被保险人让渡的保险合同项下的利益,仅仅是保险理赔请求权中的实体权利,即保险金的受领权,但理赔请求权中的程序性权利仍应由被保险人或其继承人享有。 房屋已经抵押能否再出租 		 李某因生意上的需要向赵某借款 20 万元,借款期限为一年,并以自己所有的一处房产作为抵押,双方签订了抵押借款合同并到房管部门做了抵押登记。 2004 年1月,李某为了将房屋利用起来,又将该房屋出租给某商贸公司,租赁期限为二年。租赁合同签订后,李某并未告知商贸公司该房已抵押的情况。 2004 年9月,李某因做生意亏损明确表示无力偿还赵某的借款,双方协商赵某以 30 万元购买李某的房屋,除去借款本息,赵某再给付李某房款 84 000 元,双方于 2004 年 10 月办理了过户手续。后李某即通知商贸公司因房屋已经转让,原租赁合同要解除,同时赵某也要求解除租赁合同将诉争房屋自住,商贸公司不同意解除合同。赵某即起诉至法院,要求确认李某与商贸公司之间的租赁合同无效,商贸公司应当立即腾房;商贸公司辩称其与李某的租赁合同合法有效,根据买卖不破租赁原则,赵某无权解除或变更合同,同时商贸公司要求行使优先购买权购买李某的房屋。 抵押房屋被拍卖,是否优先抵冲罚款 	 某房地产开发公司建造 10 栋别墅。在建造过程中,为了取得贷款,开发商将建造中的别墅全部抵押给银行,获得贷款 3000 万元。同年6月,开发商在未取得预售许可证的情况下,对外发售别墅。同年7月,开发商受到某市房管局没收违法所得、罚款 60 万元的处罚。开发商未提出异议,但一直不缴纳罚款。市房管局决定拍卖其中一栋别墅,以拍卖款缴纳罚款。在此过程中,银行提出异议,但房管局认为应该首先交付罚款,并仍按计划拍卖了一栋别墅。银行诉至法院,要求判令房管局将拍卖款提存,以清偿自己的债权。 抵押权与土地出让金债权如何排序? 	[ 案情]某国有企业因经营资金周转紧张,以本单位的招待所(土地使用权系划拨)作为抵押,向某甲银行贷款 500 万元。第二年3月,又以招待所作为抵押物向乙银行贷款 500 万元。乙银行在发放贷款前,委托某房地产评估公司评估了该招待所,价值为 1020 万元,遂发放了借款。后该单位因不能偿还两家银行借款,招待所被强制拍卖。获得拍卖价款 1050 万元。其中 550 万元偿还甲银行的借款,剩余 500 万元偿还了乙银行的借款。同年 10 月,国有资产管理局要求两银行将 300 万元作为土地出让金上缴,但遭拒绝。国有资产管理局诉至法院,要求判令两家银行从拍卖价款中缴纳 300 万元土地出让金。 《廉租住房保障办法》 		 为促进我国廉租住房制度建设,逐步解决城市低收入家庭住房困难。日前,建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、央行、税务总局和国家统计局等九部门,联合发布了《廉租住房保障办法》,对廉租房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。《办法》于 2007 年 12 月1日起正式实施, 2004 年起实施至今的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》同时废止。 		 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 《廉租住房保障办法》 		 对新建廉租住房,办法提出,其规划布局应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。并采取配套建设与相对集中建设相结合的方式,主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。廉租住房单套建筑面积规定控制在 50 平方米以内,并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要,合理确定套型结构。 		 采取货币补贴方式的,补贴额度按照现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。具体标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、家庭的经济承受能力等因素确定。 		 采取实物配租方式的,配租面积为该家庭现住房面积与保障面积标准的差额。有条件的地区,对城市居民最低生活保障家庭,可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。 《廉租住房保障办法》 		 申请廉租住房保障的家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的,将由主管部门予以公示。 		 廉租住房保障将继续实行“先到先得”的轮候制。对已经登记为廉租住房保障对象的家庭,凡申请货币补贴的,将优先安排发放补贴,基本做到应保尽保。而实物配租将优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭,城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。 		 城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。如果无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的,应当按照合同约定退回廉租住房。 		 《广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)》:广州廉租住房保障范围将从“双特困户”扩大到年人均可支配收入 7680 元以下的“低收入”家庭 相关新闻  	 住房和城乡建设部有关负责人 2008 年 11 月 12 日表示,今后三年内要新增加 200 万套廉租房、 400 万套经济适用房,并完成 100 多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,总投资将达到 9000 亿元,平均每年 3000 亿元。 		 其中,对廉租房投资 2150 亿;棚户区改造投资 1015 亿元;经济适用房投资 6000 亿元,综合约 9000 亿元。  	 广东省各级政府将根据需要,筹建或购买一批政策性租赁住房,用于解决既不符合廉租住房和经济适用住房政策范围且家庭收入低于当地城镇居民平均工资水平的城镇中低收入住房困难家庭、城镇房屋拆迁户、引进的高级技术人员、异地调动的机关干部的过渡性居住需求。 		 根据省建设厅要求,政策性租房是针对城市夹心层,其收入水平将不符合廉租房和经济适用房的人群,同时低于当地城镇居民平均工资水平的人群。 租赁用途 		 《合同法》第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 		 第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。 		 第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。 		 第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 租赁期限 		 《合同法》第二百一十五条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。 		 第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 		 第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 		 《城市房屋租赁管理办法》第十条 房屋租赁期限届满,租赁合同约止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同。 房屋修缮责任 		 《合同法》第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。 		 修缮的范围包括:房屋自身及其附属设施,以及其他属于出租人修缮范围的设备。 		 第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。 转租的约定 		 《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。 		 承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。 变更和解除合同的条件 	 《城市房屋租赁管理办法》第十二条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同; 		 (一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的; 		 (二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的; 		 (三)当事人协商一致的。 		 因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。 变更和解除合同的条件  	 第二十四条 承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿; 		 (一)将承租的房屋擅自转租的; 		 (二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的; 		 (三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的; 		 (四)拖欠租金累计六个月以上的; 		 (五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的; 		 (六)租用承租房屋进行违法活动的; 		 (七)故意损坏承租房屋的; 		 (八)法律、法规规定其他可以收回的。 变更和解除合同案例一  	1999 年 10 月,家住某小区的周先生将其购买的商品房二室一厅租赁给了汪先生,双方签订了房屋租赁合同并且进行了租赁登记。租赁期限至 2002 年 10 月, 1999 年 12 月,周先生外出, 2000 年3月,汪先生由于买了房子,于是将其租赁的房屋转手租给了刘女士。由于是一楼,而且四周居民非常多,于是刘女士便将窗户打掉,做成了小卖部, 2002 年 10 月 15 日,周先生从外地回来,发现自己的房间临街的窗户已经被打掉,变成的小卖部,他找到刘女士,问明情况后,要求其立即将窗户修缮,并腾房。刘女士解释说房屋是周先生租给他的,租期至 2002 年 12 月底。并且允许其将房屋窗户打掉做成小卖部,于是周先生和王先生之间发生争议。 变更和解除合同案例二  	 【案情】 2003 年7月,王某将位于某市解放路5号的店面房一间出租给郑某,租期3年,租金为每月 1800 元,双方还在租房合同中约定了违约金条款。房屋出租后,郑某与其弟合住。 2003 年8月,郑某在该出租房内故意杀害了一名同乡,成了被司法机关立案侦查并逮捕的犯罪嫌疑人。此后王某一直觉得邻居们对自己指指点点,心里十分的不受用。想到租金并不高,而且承租人郑某本人没怎么住过,一直都是郑某的弟弟住着,遂产生了解除合同,收回房子的想法,并与郑某的弟弟之间产生了争执。  	 【问题】王某能否以房屋承租人郑某是犯罪嫌疑人而解除与其的房屋租赁合同? 房屋登记备案的性质 	[ 案情]原告回迁一处临街住房,遂到房产信息站登记出租。被告欲在此开饭店,故与原告订立一份房屋租赁合同,约定上打租,年租金3万元,暂定租期为2年。如拖欠租金双方终止合同腾房。被告由于生意不好,履行一年半,原告以被告违约拖欠租金为由要求被告给付拖欠租金及立即腾房而诉讼来院。被告律师以该房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案为由主张该合同无效,不受法律保护。  	[ 问题]未经房产管理部门登记备案的房屋租赁合同的法律效力? 房屋登记备案的性质 	[ 争议]该租赁合同未经登记备案是否影响合同效力,对此有两种不同意见: 		 一种认为,该合同有效。《合同法解释》规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移”。 		 另一种意见认为,该合同无效。理由是《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定:“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的当事人应自行向地市、县人民政府申请,经市县人民政府地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》 ”‘ 第十七条:“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”因此,我国房屋租赁是实行要件主义,即指房地产权利的转移和设定必须登记才能发生法律效力。本案依此观点应认定合同无效。 谁动了我的优先购买权 	 [ 案情 ] 2003 年9月 16 日,罗爱玲(化名)与被告某房地产开发公司签订房地产租赁合同。公司将位于开发区B幢1号门面出租给罗爱玲使用,每年租金 20000 元。 2004 年 10 月 10 日,罗爱玲与原告刘东(化名)签订转租协议,将承租房屋以 36000 元的价格租给刘东。 10 月 11 日,公司在转让协议上签注:同意转租。 		 到了 2006 年2月 20 日,刘东与公司的租赁合同到期。不过,刘东没有急于和公司续签合同。因为在他看来,自己恪守诚信,守法经营,装修费用高,公司再次将门面租赁给自己在情理之中。 		3 月 10 日,王敏(化名)持商品房买卖合同找上门来,要求刘东支付每年 24000 元的租金。4月7日,公司向刘东发出书面通知,限其于4月 12 日前交还门面。 		 接到通知,刘东心绪难平。他想:“租金怎么会涨得这么快?公司要卖房屋为何不事先通知我呢? ”  优先购买权“狭路相逢”谁更优先?  	[ 案情 ]2005 年6月,王某与朋友李某出于投资目的,共同出资购买了一处房产,并将该房屋出租给张某,租金收益双方按投资比例分成。如今,上海房价一路攀升,王某与李某就该房屋是租是售产生了分歧。王某主张出售,而李某希望继续出租,以期更多投资收益。李某表示,王某若执意要出售,自己愿意购买他的那部分产权;而房客张某也有意购买,并说其作为该房屋的承租人,享有对该房屋的优先购买权。李某认为,自己是该房屋的共有人,也享有优先购买权,双方为此各执己见。 优先续租权 	[ 案情 ]2000 年6月,翟某于某市中心幼儿园签订了房屋租赁合同。在合同中约定,在合同期满时,同等条件下翟某有优先承租权。 2003 年5月合同期满前,翟某向某市中心幼儿园多次提出了续租该门面房。由于某市教育超市表示愿意以每年3万元租金承租此房,而翟某提出只愿意每年支付租金 2.5 万元。翟某见此,表示不再坚持续租,到期后翟某搬出。 		 后来翟某得知实际上某市中心幼儿园与某市教育超市正式签订的合同中约定租金为每年2万元。因此,翟某向法院提起诉讼要求确认某市中心幼儿园与某市教育超市签订的房屋租赁合同无效,并确认翟某的优先承租权。 房东可以拒开发票吗?  	[ 案情 ]2007 年8月 23 日,小刘与房东签订了《房屋租赁协议》,约定税收由出租人支付。小刘已先后支付租金 10000 元,房东只写了收条。现小刘向房东索要税务发票,房东以合同没有约定为由拒绝提供。请问,房东不提供税务发票,小刘能拒付租金吗? 产权登记面积-合同约定面积 ───────────── 合同约定面积 ×100%  * * * 

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